Дата принятия: 17 июня 2020г.
Номер документа: 16АП-1638/2020, А20-4797/2017
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2020 года Дело N А20-4797/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2020.
Полный текст постановления изготовлен 17.06.2020.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О.,
при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Матик" (ОГРН 1110724001310; ИНН 0708013448) - Бетокова А.Р. (доверенность от 31.01.2018), от акционерного общества "Каббалкавтотранс" (ОГРН 1020700737331; ИНН 0711019270) - Хочуева А.И. (доверенность от 05.02.2020 N 4), в отсутствие третьих лиц ООО ПСФ "Азимут-1", Местной администрация с.п. Лечинкай, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Каббалкавтотранс" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 по делу N А20-4797/2017,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Матик" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к акционерному обществу "Каббалкавтотранс" (далее - ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить с обществом договор купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером 07:08:1600000:32:ЗУ1, общей площадью 47 691 кв.м, в соответствии со схемой раздела межевого плана, изготовленной ООО ПСФ "Азимут-1"; признать бездействия ответчика незаконными.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 производство по делу в части признания бездействия акционерного общества "Каббалкавтотранс" незаконным прекращено, в связи с отказом истца от требований. В остальной части заявленные требования удовлетворены.
Руководствуясь статьями 157, 190, 421, 429, 435 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что истец до окончания срока для подписания основного договора направил ответчику предложение заключить основной договор, то есть выполнил условие, препятствующее прекращению обязательств по предварительному договору, ответчик уклонился от подписания основного договора, на что было получено одобрение, следовательно, иск подлежит удовлетворению.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения суда, представитель ответчика поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
ООО ПСФ "Азимут-1", Местная администрация с.п. Лечинкай, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора, отзывов на апелляционную жалобу и своих представителей в суд не направили.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.
Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.11.2016 года между открытым акционерным обществом "Каббалкавтотранс" (далее - продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Матик" был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1.1. которого стороны обязались заключить до "30" января 2017 года договор купли-продажи (далее-основной договор) земельного участка, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
Пунктом 2.1. предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя часть земельного участка в соответствии со схемой раздела межевого плана, изготовленной ООО ПСФ "Азимут-1" земельного участка с кадастровым номером 07:08:1600000:32:ЗУ1, (далее - объект), общей площадью 47 691 кв.м, а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
В соответствии с пунктом 2.2. данный земельный участок с кадастровым N 07:08:1600000:32, расположен по адресу: КБР, Чегемский район, с. Лечинкай, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: оздоровительный комплекс, принадлежит продавцу по праву (собственности) бессрочного пользования на основании решения исполкома Чегемского районного совета народных депутатов N 26 от 19.01.1983 года, право продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 19.01.2001 года сделана запись регистрацииN 07-01/08-1/2000-327.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 07АА 036872, выданным Палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.01.2001 года.
Согласно пункту 2.3 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N 07:08:1600000:32, составляет 217 732 руб. 24 коп., что подтверждено выпиской из государственного земельного кадастра, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по КБР.
Пунктом 2.4. предусмотрено, что вышеуказанная часть земельного участка N 07:08:1600000:32: ЗУ1 (далее - объект), продается за 1 100 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Как указано в пункте 2.5 стоимость объекта будет оплачиваться покупателем в следующем порядке: в течение 30 дней со дня заключения настоящего предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве задатка сумму, составляющую 100 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 1 000 000 рублей будет перечислена на расчетный счет продавца или внесены наличными в кассу продавца в день подписания основного договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 6.1 настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до "17" ноября 2017 года включительно либо до подписания основного договора купли-продажи земельного участка.
В Предварительном договоре стороны определили существенные условия основного договора.
Покупателем были перечислены Продавцу 105 000 руб., что подтверждается распиской, выданной Хараевым Ф.А. от 15.12.2016 года (л.д. 44, том 1-й). Кроме того, в расписке указана дата заключения предварительного договора- 18.11.2016.
Таким образом, в рамках Предварительного договора сторонами были соблюдены все условия, предусмотренные Предварительным договором и действующим законодательством, для заключения основного договора купли-продажи.
Истец неоднократно направлял в адрес ответчика предложения от 27.09.2017 года, от 10.10.2017 года о заключении основного договора, однако ответчик от заключения основного договора на условиях, предусмотренных Предварительным договором, уклонялся.
В установленный в претензии срок основной договор купли-продажи ответчик также не подписал.
Сославшись на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.
Согласно статье 435 Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Кодекса).
В силу статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Кодекса).
Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса).
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.
То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случаях, когда право собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Кодекса).
Из текста Предварительного договора от 18.11.2016 года следует, что стороны согласовали предмет договора - часть земельного участка в соответствии со схемой раздела межевого плана, изготовленной ООО ПСФ "Азимут-1" земельного участка с кадастровым номером 07:08:1600000:32:ЗУ1, (далее - объект), общей площадью 47 691 кв.м.
В соответствии с пунктом 6.1 предварительный договор от 18.11.2016 вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до "17" ноября 2017 года включительно либо до подписания основного договора купли-продажи земельного участка.
Как установлено судом истец обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка, что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 27.09.2017 года, которое было вручено и скреплено печатью ответчика. Апеллирование ответчика тем, что данное письмо было получено ими в ноябре 2017 года не подтверждено материалами дела, доказательств, которые бы опровергали данное обстоятельство в материалы дела не представлено.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что предложение о заключении основного договора, датированное 27.09.2017 получено под роспись работником ответчика Томазовой Ириной Олеговной.
Будучи предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний Томазова И.О. в ходе допроса судом подтвердила, что получила от истца письмо в адрес АО "Каббалкавтотранс" с предложением о заключении договора, заверила данное обстоятельство своей подписью и печатью общества и передала ее руководителю.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в качестве приложений к данному письму указана копия доверенности и договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2017 года в трех экземплярах.
Данный договор представлен истцом в материалы дела.
В материалы дела истцом также представлена претензия, направленная в адрес ответчика.
На претензии истца Томазовой И.О. проставлена ее подпись, дата принятия -10.10.2017 и печать АО "Каббалкавтотранс".
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске.
При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12). Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).
Нормами статьи 429 Гражданского кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4), если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса (пункт 5), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона, для которой заключение договора обязательно, в случае уклонения от его заключения может быть понуждена другой стороной в судебном порядке к заключению договора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2016 прекращаются на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса по истечению года.
Приведенные ответчиком аргументы, направленные на подтверждение пропуска истцом, предусмотренного в предварительном договоре купли-продажи от 18.11.2016 условия о сроке, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи подлежат отклонению как не соответствующие материалам дела.
Пункт 6.1 предварительного договора купли-продажи от 18.11.2016, предусматривающий, что предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 17 ноября 2017г. включительно, истолкован судом, как указывающий на конечную дату, до наступления которой должен быть заключен основной договор купли-продажи спорного земельного участка.
Судом по настоящему делу установлено, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в оговоренный срок и определили покупную цену земельного участка. В качестве аванса истец перечислил ответчику определенную денежную сумму, что подтверждается распиской.
В сроки, предусмотренные предварительным договором, истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и договора купли-продажи от 27.09.2017 г., однако такой договор заключен не был.(т. 1 л.д. 45-47).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Между тем из кадастрового плана земельного участка по поводу которого сторонами достигалось соглашение и который имелся на момент подписания предварительного договора купли-продажи, следовало, что площадь этого земельного участка определена, сведения о границах позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке (т.1 л.д. 30-40).
Таким образом возможность о понуждении к заключению основного договора в судебном порядке у истца сохранялась до 17.05.2018 года, согласно штампу канцелярии суда исковое заявление подано в суд 15.11.2017 года.
Ссылка ответчика на неопределенность предмета "предварительного договора", фактическое отсутствие имущества и практическую невозможность для заключения "основного договора" купли-продажи земельного участка судом отклоняются по следующим основаниям.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011 по подобным делам в котором указано, что правила ст. 429 ГК РФ не содержат требования о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.
Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Параграф 7. гл. 30 ГК РФ, посвященный регулированию отношений купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано на дату заключения договора в ЕГРП.
Таким образом, требования истца о понуждении к заключению основного договора является обоснованным и удовлетворены правомерно.
Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Нельзя принять во внимание ссылку ответчика на то, что земельный участок, о заключении договора, купли-продажи которого просит истец, не сформирован и не проведен государственный кадастровый учет данного участка.
Из материалов дела усматривается, что из кадастрового плана земельного участка по поводу которого сторонами достигалось соглашение и который имелся на момент подписания предварительного договора купли-продажи, следовало, что площадь этого земельного участка определена, сведения о границах позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке (т.1 л.д. 30-40).
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.03.2020 по делу N А20-4797/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.У. Семенов
Судьи Л.В. Афанасьева
Н.В. Макарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
