Дата принятия: 06 августа 2020г.
Номер документа: 16АП-1361/2020, А63-23606/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2020 года Дело N А63-23606/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года,
полный текст постановления изготовлен 06 августа 2020 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Афанасьевой Л.В., судей: Белова Д.А., Макаровой Н.В., при участии в судебном заседании главы КФХ Хасанова Мирзабека Хызыровича (лично), представителя общества с ограниченной ответственностью "Цимлянское" Коваленко И.М. (доверенность от 14.11.2019), в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калугиной У.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цимлянское" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06 марта 2020 года по делу N А63-23606/2018,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Ставропольского края обратилось ООО "Цимлянское" (далее-заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным бездействия ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее-управление, административный орган), выразившегося в непринятии решения об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:697 0 по заявлению ООО "Цимлянское" о разделе земельного участка от 27.08.2018 года, в порядке и сроки, предусмотренные положениями пункта 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, выразившегося в непринятии решения о предварительном согласовании, либо отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка по заявлению ООО "Цимлянское" от 27.08.2018 года, в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае утвердить схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории с целью раздела земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970, площадью 7796632 кв.м. в рамках предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду ООО "Цимлянское" в порядке, предусмотренном положениями пункта 7 статьи 11.4, пунктов 4,6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, и положениями пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае рассмотреть по существу заявление ООО "Цимлянское" о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 7644506,05 кв.м. (контур N 1 исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970), и направить ответ заявителю в установленный законом срок (с учетом ходатайства об изменении требований в порядке ст. 49 АПК РФ (исх. от 07.08.2019).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06 марта 2020 года иск удовлетворен частично.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Цимлянское" об обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае рассмотреть по существу заявление ООО "Цимлянское" о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 7 644 506,05 кв.м. (контур N 1 исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970), и направить ответ заявителю в установленный законом срок, удовлетворено.
В остальной части требований отказано.
Решение мотивировано тем, что общество не является собственником недвижимости, находящейся на земельном участке; Глава КФХ Хасанов М.Х., как собственник недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970, вправе обратиться с требованием об оформлении его прав; у заявителя отсутствует какое-либо преимущественное право на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка; в части обязания рассмотреть заявление и дать ответ по существу требование заявителя подлежат удовлетворению, так как оставленные без ответа по существу заявления госорганом противоречит ст. 33 Конституции РФ и нарушает права заявителя.
Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм права.
Считает, что суд вышел за пределы иска. Полагает, что его заявление о разделе (утверждении схемы раздела) земельного участка со стороны ООО "Цимлянское", как бывшего субарендатора, было ясно и недвусмысленно обосновано наличием на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970 здания, принадлежащего ИП главе к(ф)х Хасанову М.Х., имеющего право на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ). Требование ООО "Цимлянское" о предварительном согласовании предоставления в аренду другой части земельного участка (не занятой объектом недвижимости) было обосновано положениями пункта 1 статьи 618 Гражданского, кодекса Российской Федерации, согласно которой, ООО "Цимлянское" вправе требовать от Росимущества предоставления в аренду образуемого земельного участка для сельскохозяйственного производства (не занятого объектом недвижимости), в пределах оставшегося срока субаренды. В ходе рассмотрения дела суд фактически разрешил спор о праве (преимущественном праве) на предоставление земельного участка без торгов, возникший между ООО "Цимлянское" и главой к(ф)х Хасановым, делая вывод об "исключительном праве Хасанова М.Х. на оформление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11.000000:6970" суд первой инстанции фактически рассмотрел вопрос о необходимости предоставления Хасанову М.Х. всей площади земельного участка - 790,8 гектар, на котором расположено его здание площадью 868 квадратных метров. При рассмотрении дела, суд первой инстанции не только не проверил оспариваемое бездействие органа исполнительной власти и его соответствие закону, не установил, либо опроверг факт нарушения прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности, но и вышел за пределы предмета рассмотрения данной категории дел, предусмотренной главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции уклонился от рассмотрения вопроса о необходимости раздела земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:000000:6970 по заявлению субарендатора и не применил следующие нормы гражданского и земельного законодательства, подлежащие применению. Суд не учел, что реализовать своё право на заключение аренды в пределах оставшегося срока договора субаренды (п.1 ст. 618 ГК РФ), действовавшего в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970 (образованного из исходного участка с кадастровым номером 26:11:000000:129) ООО "Цимлянское" может исключительно путём направления заявления о разделе земельного участка, в целях соблюдения норм земельного законодательства о видах разрешённого использования образованных земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст.77 ЗК РФ), соблюдения прав третьего лица на приобретение земельного участка под собственным зданием (п.1 ст.39.20 ЗК РФ), и порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности (пункт 7 статьи 11.4, пункты 4, 6 статьи 11.8, пункт 7 статьи 39.15 ЗК РФ).
Судом первой инстанции проигнорированы существенные доказательства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Глава КФХ Хасанов М.Х. просил оставить решение суда в силе, как законное и обоснованное.
Иные лица, участвующие в деле, уведомлены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и проверив законность судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается.
ООО "Цимлянское" являлось субарендатором исходного земельного участка 26:11:000000:129, находящегося в федеральной собственности; из выписки ЕГРН следует, что ограничения в виде аренды и субаренды сохранены (том 6 л.д.6).
Из исходного земельного участка КН 26:11:000000:129 в числе прочих образован земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:6970 площадью 7 796 632 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, 16 км на юго-восток от ориентира: Ставропольский край, г. что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 3 л.д. 11).
На земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970 расположено нежилое здание - животноводческая ферма, общей площадью 868 кв.м, с кадастровым N 26:11:091601:3, по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, пос. Новый Бешпагир, животноводческая точка "Пятилетка", 2а, принадлежащее Главе КФХ - Хасанову М.Х. на праву собственности на основании решения Шпаковского районного суда Ставропольского края от 19.06.2014 (дело N 2-1275/14), о чем в ЕГРП от 06.08.2014 сделана запись регистрации N 26-26-33/020/2014-814, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2014 серия 26-АИ N 872284 (то 1 л.д. 134).
Глава КФХ - Хасанов М.Х. в 2018 году обратился в ТУ "Росимущества" с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970 сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Теруправление уведомило главу хозяйства о принятом решении агентства с указанием на необходимость предоставления пакета документов для проведения процедуры раздела участка.
Глава КФХ Хасанов М.Х. обратился в суд. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-15867/2018, оставленному без изменения апелляционной и кассационной инстанцией, в удовлетворении требований отказано.
13.06.2019 по делу N А63-15867/2018 Глава КФХ Хасанов М.Х. 21.10.2019 направил в ТУ Росимущества в СК заявление о заключении договора аренды земельного участка КН 26:11:000000:129 без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса с приложением обосновывающих документов.
Заявление находится на рассмотрении.
В 2018 году ООО "Цимлянское" обратилось в Теруправление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970 в аренду.
Управление отказало обществу в предоставлении испрашиваемой услуги. Отказ мотивирован тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, являющийся собственностью главы хозяйства. Данное лицо обратилось в управление с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка.
ООО "Цимлянское" обжаловало отказ в суд. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу А63-7042/2018, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанцией, в удовлетворении иска отказано.
27.08.2018 ООО "Цимлянское" направило Территориальному управлению заявление о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970 (вх. N 8500) и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образованного в результате раздела указанного участка в аренду без проведения торгов (вх. N 8501).
В заявлении (вх. N 8500) общество просило образовать в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970, площадью 7796632 кв. м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, 16 км на юго-восток от ориентира: Ставропольский край, г. Ставрополь, для целей сельскохозяйственного производства, следующие самостоятельные земельные участки:
- земельный участок площадью 152126,19 кв.м. под объектом недвижимости: здание с кадастровым номером 26:11:091601:3, площадью 868 кв. м., по адресу Ставропольский край, Шпаковский район, п. Новый Бешпагир, животноводческая точка "Пятилетка", 2а;
- земельный участок площадью 7 644 506,05 кв.м. для целей сельскохозяйственного производства для передачи в аренду ООО "Цимлянское".
В заявлении (вх. N 8501) общество просило предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 7 644 506,05 кв. м., который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970, площадью 7 796 632 кв. м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, 16 км на юго-восток от ориентира: Ставропольский край, г. Ставрополь, на праве аренды сроком по 28.02.2054 без проведения торгов для сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 15-24).
Письмом исх. N 7208/04 от 10.09.2018 Территориальное управление обращения общества оставило без рассмотрения в связи с тем, что с заявлением о предварительном согласовании обратился не собственник (том 1 л.д. 25).
Полагая, что данный ответ нарушает права, общество обратилось в суд.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. ст. 198, 200 и 201 АПК РФ).
Рассматривая спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий" сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.
Пункт 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).
По общему правилу, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Согласно пункту 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ определяет, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В силу пунктов 4-6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Оценив представленные доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные преюдициальными решениями АС СК по делам А63-15867/2018, N А63-7042/2018, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Глава КФХ Хасанов М.Х., как собственник недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970, вправе обратиться с требованием об оформлении своих исключительных прав;
Суд также сделал вывод о том, что у заявителя отсутствует какое-либо преимущественное право на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка, а равно на заключение с ним договора аренды данного земельного участка на условиях ранее прекращенного договора аренды; в части обязания рассмотреть заявление и дать ответ по существу требование заявителя подлежат удовлетворению, так как оставленные без ответа по существу заявления госорганом противоречит ст. 33 Конституции РФ и нарушает права заявителя.
Довод апелляционной жалобы общества о том, что суд вышел за пределы иска; не учел, что заявление о разделе (утверждении схемы раздела) земельного участка со стороны ООО "Цимлянское", как бывшего субарендатора, было ясно и недвусмысленно обосновано наличием на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970 здания, принадлежащего ИП главе к(ф)х Хасанову М.Х., имеющего право на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ); требование ООО "Цимлянское" о предварительном согласовании предоставления в аренду другой части земельного участка (не занятой объектом недвижимости) было обосновано положениями пункта 1 статьи 618 Гражданского, кодекса Российской Федерации, согласно которой, ООО "Цимлянское" вправе требовать от Росимущества предоставления в аренду образуемого земельного участка для сельскохозяйственного производства (не занятого объектом недвижимости), в пределах оставшегося срока субаренды, а потому в удовлетворении требований отказано необоснованно, отклоняется.
Суд первой инстанции правильно установил, и это подтверждено материалами дела, что спорный земельный участок КН 26:11:000000:6970, согласно письму ТУ Росимущества в Ставропольском крае N 2991 /04 от 19.04.2019 г. был образован из исходного участка с КН 26:11:000000:129 с учетом заявления Хасанова М.Х. от 08.08.2016г., который, являясь собственником объекта недвижимости (нежилое здание, животноводческая ферма), расположенного на спорном участке, выступил инициатором его выдела из исходного участка в целях оформления прав на землю под недвижимостью.
Как усматривается из решения по делу А63-15867/2018, имеющему преюдициальное значение, в 2018 года глава хозяйства обратился в управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6970 сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса; размер участка определил на основании заключения кадастрового инженера от 14.08.2018 N 044-п.; в состав земельного участка включены земли под недвижимостью и пастбища и сенокосы, необходимые для ведения животноводческой деятельности. В письме от 29.08.2018 глава хозяйства указал на отсутствие необходимости в разделе земельного участка, так как он состоит из пастбищ и сенокосов, необходимых для эксплуатации животноводческой фермы, настаивал на предоставлении земельного участка без его раздела.
Бездействие уполномоченного органа обжаловано в суд.
Оставляя без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции по делу А63-15867/2018, АС СКО в постановлении изложил следующую позицию.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Тождественное правило до 01.03.2015 содержалось в статье 36 Земельного кодекса.
При этом исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо.
Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Указанный правовой подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.
АС СКО подтвердил правильность выводов о том, что площадь испрашиваемого земельного участка (7 796 632 кв. м) многократно превышает площадь застройки (868 кв. м), заявитель не представил надлежащее обоснование такого превышения; суды первой и апелляционной инстанций признали оспариваемое бездействие законным и обоснованным, не влекущим нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а главу хозяйства как собственника объекта недвижимости - не подтвердившим наличие права на приобретение в аренду земельного участка заявленной площадью. При этом суды отметили, что глава хозяйства не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации, и обратиться к уполномоченному органу с соответствующим заявлением.
Суды учли, что в состав земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений и сооружений, используемых в сельскохозяйственном производстве, не включаются сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашня, сенокосы), являющиеся иным видом земель сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем глава хозяйства обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Для осуществления (расширения) крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности земельные участки могут предоставляться хозяйствам по иному основанию - в порядке подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, однако данное положение не исключает проведение торгов (лишь при отсутствии иных претендентов; статья 39.18 Земельного кодекса).
После получения постановления АС СКО от 13.06.2019 по делу N А63-15867/2018 Глава КФХ Хасанов М.Х. 21.10.2019 направил в ТУ Росимущества в СК заявление о заключении договора аренды земельного участка КН 26:11:000000:129 без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса с приложением обосновывающих документов.
По сообщению ТУ Росимущества в Ставропольском крае, рассмотрение указанного заявления невозможно до окончания судебного спора по настоящему делу.
Таким образом, на рассмотрении уполномоченного органа находится вопрос о предоставлении Главе КФХ Хасанов М.Х. исключительного права на земельный участок под недвижимостью, возникшего в силу закона.
Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
ООО "Цимлянское" в своей жалобе не ссылается на то, что оно обладает таким же исключительным правом на земельный участок, и доказательств наличия у него в собственности недвижимости на спорном земельном участке в дело не представлено, поэтому вмешательство в процесс рассмотрения заявления Глава КФХ Хасанов М.Х. до принятия решения уполномоченным органом недопустимо.
Право аренды (субаренды), на которое ссылается общество, возникает на основании договоров, и не относится к числу прав, препятствующих реализации собственником исключительных прав на земельный участок под недвижимостью.
Доводы ООО "Цимлянское" о том, что, по его мнению, испрашиваемый Главой КФХ Хасановым М.Х. размер земельного участка под недвижимостью завышен, поэтому его нужно разделить на два (под недвижимостью и свободный земельный участок для сельхозпроизводства) отклоняются как преждевременные. Этот вопрос должен быть разрешен Теруправлением при рассмотрении заявления собственника недвижимости.
При отсутствии решения уполномоченного органа относительно исключительных прав на землю Главы КФХ Хасанова М.Х. нет оснований для выводов о нарушении прав и законных интересов ООО "Цимлянское".
Само по себе заявление собственника недвижимости о предоставлении земельного участка под недвижимостью не нарушает прав общества. Как усматривается из материалов дела, земельный участок сформирован по заявлению Главы КФХ Хасанова М.Х. для оформления прав на землю; обществом дано согласие на формирование участка; земельный участок находится в фактическом владении и пользовании КФХ Хасанова.
Довод апелляционной жалобы о том, что непринятие решения уполномоченным органом позволяет Главе КФХ Хасанову М.Х. использовать земельный участок без оформления прав, отклоняется, так как это бездействие не является предметом спора.
Довод апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела суд фактически разрешил спор о праве (преимущественном праве) на предоставление земельного участка без торгов, возникший между ООО "Цимлянское" и Главой КФХ Хасановым, делая вывод об "исключительном праве Хасанова М.Х. на оформление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11.000000:6970" суд первой инстанции фактически рассмотрел вопрос о необходимости предоставления Хасанову М.Х. всей площади земельного участка - 790,8 гектар, на котором расположено его здание площадью 868 квадратных метров, отклоняется как противоречащий тексту судебного акта. Суд правильно сослался на нормы права и пришел к правильному выводу о наличии у Главы КФХ Хасанова исключительного права на земельный участок, занятый недвижимостью, находящейся в его собственности. Размер площади земельного участка под недвижимостью суд не обсуждал и не устанавливал.
Апелляционным судом рассмотрен довод апелляционной жалобы о том, что суд пришел к неправомерному выводу о том, что у заявителя отсутствует какое-либо преимущественное право на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка, не учел, что общество ранее являлось субарендатором земельного участка КН 26:11:000000:129, из которого впоследствии выделен спорный земельный участок КН 26:11:000000:6970 и воспрепятствовал реализации права на заключение аренды в пределах оставшегося срока договора субаренды (п.1 ст. 618 ГК РФ) в отношении части земельного участка, не занятого недвижимостью; заключением специалиста N 12-02/20 от 02.03.2020 г. ООО "Стройконсалт" подтверждено, для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу - Хасанову М.Х., в том числе с учётом площади, необходимой для содержания и выгула животных, достаточно 7 022 кв.м., а потому остальные площади в пределах земельного участка являются свободными и подлежат разделу (выделу).
Общество считает, что в соответствии со ст. 618 ГК РФ, оно имеет право, как субарендатор, на заключение с ним договора аренды рассматриваемого земельного участка после его раздела (т.е. выдела земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество 3-го лица).
Рассмотрев этот довод, суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с п.1 ст. 618 ГК РФ заявитель как субарендатор имеет право на заключение договора аренды только на то имущество (т.е. земельный участок), который находился в его пользовании.
Заявителем не представлено ни первичных документов, ни регистров (которые он обязан хранить в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), свидетельствующих об использовании спорного земельного участка в период, когда заявитель являлся субарендатором данного земельного участка (2017 г.), а равно в последующее время (при этом не представлено никаких сведений по забалансовым счетам. Опрошенные свидетели Талалов А.Г. и Карибов В.Ю. заявили о том, что в рассматриваемое время спорным земельным участком пользовался Хасанов М.Х. с 2010 г. О данном факте также свидетельствует письмо Прокуратуры Шпаковского района, проводившей проверку N 694ж-2018.
На этом основании суд первой инстанции сделал вывод о том, что у заявителя отсутствует какое-либо преимущественное право на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка, а равно на заключение с ним договора аренды данного земельного участка на условиях ранее прекращенного договора аренды.
При этом суд первой инстанции не учел, что обстоятельства обременения земельного участка правом аренды и субаренды исследовались при рассмотрении дела N А63-7042/2018. В постановлении АС СКО от 21.05.2019 указано на установленные судами обстоятельства: "на основании договора от 22.03.2006 N 88 ФГБНУ "Всероссийский научно-исследовательский институт овцеводства и козоводства" (в настоящее время учреждение) передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:129, сроком до 16.03.2055. Договор зарегистрирован в установленном порядке за N 26-26-11/001/2006-943. 12 апреля 2006 года учреждение и общество заключили договор N 1 субаренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, сроком по 28.02.2054. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.05.2006. На основании распоряжения управления от 21.02.2017 N 121 земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:129 разделен с сохранением исходного участка в измененных границах. В результате раздела образовано 28 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:6970. После раздела земельного участка существующие обременения сохранены как на исходном земельном участке, так и всех сформированных земельных участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970, что подтверждается выпиской от 24.01.2018.
21 марта 2018 года учреждение направило в адрес управления письмо, в котором сообщило, что не намерено заключать в отношении данного участка договор аренды.
26 февраля 2018 года общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:000000:6970, расположенного (адрес местоположения): Ставропольский край, Шпаковский район, 16 км на юго-восток от ориентира: Ставропольский край, г. Ставрополь. Письмом от 27.03.2018 N 2412/014 управление отказало обществу в предоставлении испрашиваемой услуги. Отказ мотивирован тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, являющийся собственностью главы хозяйства. Данное лицо обратилось в управление с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что на испрашиваемом обществом в аренду земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970 находятся объекты недвижимого имущества (нежилое здание - животноводческая ферма и животноводческая точка "Пятилетка"), принадлежащие на праве собственности главе хозяйства (решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 19.06.2014 дело N 2-1275/14; свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2014 серии 26-АИ N 872284), в связи с чем, пришли к правомерному выводу о невозможности передачи спорного участка в аренду обществу".
Эти обстоятельства подтверждаются также документами, представленными в материалы рассматриваемого дела.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что на земельный участок КН 26:11:000000:6970 представлены две выписки, содержащие разные сведения: истцом представлена выписка (том 1 л.д. 13), где указаны обременения в виде аренды, субаренды; Главой КФХ Хасановым М.Х - выписка (том 5 л.д. 103-108), где обременения отсутствуют.
С целью устранения противоречий запрошены и приобщены к материалам дела выписки из ЕГРН.
Как следует из выписки из ЕГРН на исходный земельный участок 26:11:000000:129, представленной при рассмотрении апелляционной жалобы, ограничения в виде аренды и субаренды сохранены (том 6 л.д.6).
При исследовании выписки на образованный земельный участок КН 26:11:000000:6970, установлено, что такие обременения отсутствуют (том 6).
При решении вопроса о наличии обременений на образованном участке КН 26:11:000000:6970 и соответственно праве общества на иск в защиту своих интересов, апелляционный суд исходит из того, что согласно части 4 статьи 11.8. Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков.
В своем письме ЕГ-10/8401 от 20.03.2018, адресованном Территориальному управлению, Росимущество подтвердило право ООО "Цимлянское" на заключение договоров субаренды на вновь образованные земельные участки (в том числе и в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:129), а в случае расторжения договоров аренды с учреждением (арендатором), признано право ООО "Цимлянское" на заключение договоров аренды на образованные земельные участки в пределах оставшегося срока договора субаренды, в порядке, предусмотренном положениями пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (том 1, л.д. 51).
Актом проверки от 19.07.2018, составленным комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района подтверждено, что до образования земельного участка КН 26:11:000000:6970 общество на основании договора субаренды N 1 от 12.04.2018 осуществляло на исходном участке сельхозработы; после выдела земельного участка КН 26:11:000000:6970 общество никаких мероприятий по обработке земельного участка не производило, нарушений законодательства не допускало (том 1 л.д. 61-64).
Таким образом, препятствием для переоформления договора аренды на земельный участок КН 26:11:000000:6970 явились требования главы КФХ Хасанова М.Х. о реализации его исключительных прав на земельный участок под недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, а не отказ общества от своего права.
Суд первой инстанции не учел, что решение о праве собственника недвижимости на земельный участок в определенных размерах уполномоченным органом не принято; при этом не исключена возможность образования свободных от прав собственника недвижимости площадей в пределах земельного участка КН 26:11:000000:6970; выводы об отсутствии прав общества как арендатора в такой ситуации являются преждевременными.
Вывод суда первой инстанции о том, что у общества отсутствует какое-либо преимущественное право на заключение с ним договора аренды земельного участка, а равно на заключение с ним договора аренды данного земельного участка на условиях ранее прекращенного договора аренды подлежит исключению из мотивировочной части решения.
Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.
В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Апелляционный суд привел иную мотивировочную часть по данному вопросу, исключил неправильные выводы суда, и в связи с тем, что это не повлияло на выводы, изложенные в резолютивной части решения, не нашел оснований для внесения изменений в резолютивную часть.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд сделал неправильный вывод: "Таким образом, у главы КФХ Хасанова М.Х. существует исключительное право на оформление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11.000000:6970" (лист 11 абз.5 текста решения), рассмотрен. В данном случае допущено неточное изложение, поскольку речь идет о праве на земельный участок под недвижимостью, который определяется с учетом принципа соразмерности площади объектов недвижимого имущества с учетом их функционального использования.
Неточным является и вывод суда о том, что Глава КФХ Хасанов М.Х., как собственник недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6970, вправе обратиться с требованием о его разделе. Глава КФХ Хасанов М.Х. обладает исключительным правом на предоставление земельного участка под принадлежащей ему недвижимостью. В случае, если после предоставления ему этого права в установленном порядке останутся свободные земли в пределах земельного участка КН 26:11:000000:6970, то претендовать на их получение может как Хасанов М.Х. для осуществления (расширения) крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в порядке подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, так и иные претенденты, в том числе ООО "Цимлянское". Такой подход соответствует позиции АС СКО по делу А63-15867/2018.
Довод апелляционной жалобы о том, что отказывая заявителю в признании действий (бездействия) государственного органа незаконными, суд в резолютивной части удовлетворил производное требование (требование о применении последствий), без признания самого действия (бездействия) незаконным, в нарушение требований статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется.
Сославшись на нормы права, суд первой инстанции правильно установил, что у уполномоченного органа отсутствовало право оставлять заявление общества без рассмотрения, поэтому обязал ТУ Росимущества рассмотреть заявление и направить ответ заявителю.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, не подтвердился. Требования рассмотрены в полном объеме и в резолютивной части решения изложены правильные выводы. Наличие неточностей в изложении, технических ошибок, не привело к принятию неправильного решения; апелляционным судом неправильные выводы в мотивировочной части исключены, неточности изложения устранены.
Ходатайство о назначении экспертизы с целью определения размера участка под недвижимостью и свободного участка подлежит отклонению, так как решение уполномоченным органом об исключительных правах собственника недвижимости и размере необходимого ему земельного участка не принято; вмешательство в его полномочия неправомерно.
Довод апелляционной жалобы о неполном исследовании доказательств, подтвердился. Апелляционным судом приобщены к материалам дела дополнительные доказательства; имеющиеся в деле доказательства исследованы апелляционным судом, их оценка изложена в мотивировочной части.
В целом эти нарушения не являются безусловным основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06 марта 2020 года по делу N А63-23606/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.В. Афанасьева
Судьи Д.А. Белов
Н.В. Макарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
