Дата принятия: 30 июля 2020г.
Номер документа: 15АП-9630/2020, А32-39574/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2020 года Дело N А32-39574/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2020 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П., при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
от ответчика: представитель Белобородов Н.А., доверенность от 01.11.2019;
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2020 по делу N А32-39574/2019 по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара
(ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) к индивидуальному предпринимателю Серопяну Сосу Гургеновичу
(ИНН 230900274048, ОГРНИП 304230910300070), при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "СОС"
(ИНН 2309116727, ОГРН 1092309001729) о расторжении договора, об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние, обязании возвратить нежилые помещения,
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Серопян Сосу Гургеновичу (далее - ответчик, предприниматель) с требованиями о расторжении договора аренды муниципального имущества N 39/3 от 02.10.2013, об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние, обязании возвратить нежилые помещения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым требования департамента удовлетворить.
В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. В ходе обследования муниципального имущества было выявлено, что спорное имущество безосновательно использует третье лицо ООО "СОС". Письмо от 20.02.2014 N 5965.26, в котором департамент, указав на нецелесообразность предоставления муниципальных помещений в субаренду, отозвал письмо от 15.11.2013 N 42652.26, получено арендатором 14.03.2014, то есть до того, как вышеуказанный договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. В данном случае отзыв истцом своего согласия на передачу ответчиком спорных помещений в субаренду не повлек правовых последствий и не препятствовал дельнейшему распоряжению арендатором переданным ему имуществом. Ответчик в рассматриваемой ситуации не лишен был возможности самостоятельно использовать переданное ему в аренду имущество или при необходимости запросить у истца новое согласие на передачу спорных помещений в субаренду третьим лицам, однако этого не сделал, несмотря на полученные от арендодателя претензии от 11.12.2018 N 28459/26 и от 13.06.2019 N 12446/26. Вопреки волеизъявлению истца, о котором ответчику было достоверно известно, последний без согласия собственника продолжил незаконно распоряжаться спорными помещениями путем заключения договора субаренды, такие действия ответчика отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды от 02.10.2013 N 39/3 и влекут его досрочное расторжение на основании пункта 2 статьи 450, пункта 3 статьи 615, пункта 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом соблюдения истцом процедуры досудебного урегулирования спора. Заявитель также указал, что в материалы дела не представлен акт приема-передачи работ по договору подряда, содержащий факт выполнения работ, краткую информацию о самом договоре, по которому производились работы, наименование работ, дату проведения работ, стоимость выполненных работ. Судом не дана оценка доводы истца о непроведении арендатором текущего ремонта арендованных помещений, обязанность по проведению которого возложена на него пп. 5.3.4, 5.3.5 п. 5.3 договора, что, по мнению арендодателя, является существенным нарушением договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Серопян С.Г. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, спорные помещения были предоставлены в субаренду ООО "СОС" на основании договора субаренды от 29.01.2014 после получения соответствующего согласия департамента.Спорные помещения фактически переданы субарендатору - ООО "СОС" 20.01.2014, то есть до отзыва согласия департамента от 27.02.2014. Ответчик представил в материалы дела акты обследования N 74 от 25.03.2014 и N 221 от 18.05.2016, датированные после направления департаментом в адрес ответчика отзыва согласия, в которых департаментом установлен факт передачи спорных помещений в субаренду третьим лицам на основании выданного согласия на субаренду от 15.11.2013 N 42652.26 и при этом констатировано отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендатора. Дата совершения сделки субаренды от 29.01.2014 между ответчиком и ООО "СОС" не может приравниваться к дате её государственной регистрации. По акту приема-передачи спорные помещения ответчик передал в субаренду ООО "СОС" в январе 2014 года, оплату субарендных платежей ООО "СОС" начало с 28.02.2014. Согласно акту сверки взаимных расчетов за 2014 год задолженность субарендатора - ООО "СОС" перед арендатором ИП Серопян С.Г. отсутствует.
В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар находятся нежилые помещения N 77, 78, 79, 79/1, 79/2, 80, общей площадью 114,6 кв.м, по адресу: г. Краснодар, ул. им. Селезнева, д. 176, кадастровый номер 23:43:0402015:1692, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2014, выпиской из ЕГРН от 18.06.2019.
02.10.2013 между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ИП Серопян С.Г. (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) N 39/3, согласно разделу 1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество: помещения N 77-80, 79/1, 79/2, здания литер А1, 1-го этажа, назначение: нежилое, площадь - общая 114,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. Селезнева, 176 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора), именуемое далее "имущество", для размещения аптеки, магазина.
Согласно пункту 2.1 договора, срок действия договора аренды устанавливается с 23.09.2013 по 22.09.2023 (10 лет).
За указанное в разделе 1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату, определенную по результатам проведенного аукциона. На момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался протоколом аукциона от 12.09.2013 N 94-а, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 55 155,77 руб. в месяц, без НДС (п.п. 4.1, 4.3 договора).
В соответствии с подп. 5.3.5 договора, арендатор обязуется своевременно (в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды) произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества. Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя (пп. 5.3.6 договора).
Согласно пп. 5.3.9 договора, арендатор обязуется не предоставлять полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам на каком-либо основании без письменного согласия арендодателя.
02.10.2013 по акту приема-передачи истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял в аренду муниципальное имущество: помещения N 77-80, 79/1, 79/2, здания литер А1, 1-го этажа, площадь - общая 114,6 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Селезнева, 176.
Дополнительным соглашением N 39 от 31.03.2016 к договору аренды N 39/3 от 02.10.2013 стороны увеличили размер арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми муниципальными помещениями до суммы 73 202,74 руб. в месяц, без НДС.
Как следует из искового заявления, 06.11.2018 и 29.05.2019 Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар было проведено обследование арендуемого ответчиком имущества, в ходе которого выявлены следующие нарушения:
- в нежилых муниципальных помещениях требуется проведение текущего ремонта;
- фактическая планировка нежилых муниципальных помещений не соответствует имеющейся технической документации. В помещениях произведены перепланировки, не оформленные в установленном порядке;
- необходимо изготовление технической документации, отражающей фактическую площадь и планировку помещений, либо приведение помещений в соответствие с имеющейся технической документацией;
- муниципальные нежилые помещения безосновательно использует ООО "СОС" без предварительного письменного согласия департамента о передаче имущества в субаренду.
В подтверждение своей правовой позиции истцом в материалы дела представлены акты обследования муниципального имущества N 386 от 06.11.2018, N 209 от 29.05.2019.
13.06.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 12446/26 с требованием об устранении нарушений пользования арендуемыми помещениями.
Неисполнение требований Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар послужило основанием для обращения указанного лица в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные правоотношения возникли из договорных правоотношений сторон по поводу аренды муниципального имущества, в силу чего отношения подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно положениям указанной статьи ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пунктам 7.1.4, 7.1.5, 7.1.6 договора аренды N 39/3 от 02.10.2013 основаниями для расторжения арендодателем договора аренды являются, в том числе:
- если арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного имущества в сроки, указанные в подпункте 5.3.5 договора;
- если арендатор производит перепланировку и переоборудование имущества без письменного разрешения арендодателя;
- если арендатор предоставляет полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия арендодателя.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Истец в обоснование своей позиции указывает на то, что ответчиком не произведен текущий ремонт арендуемых помещений.
В акте обследования муниципального имущества N 451 от 31.10.2019 Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено удовлетворительное состояние арендованного имущества.
При этом ответчик ссылается на факт выполнения текущего ремонта помещений, в подтверждение чего представлены договоры бытового подряда от 15.02.2017, от 01.02.2018, от 17.06.2019.
Кроме того, в акте обследования муниципального имущества N 74 от 25.03.2014 установлено удовлетворительное состояние помещений, в ходе проверки нарушений со стороны арендатора не выявлено.
В акте обследования содержится лишь указание на необходимость проведения текущего ремонта, без перечня работ, подлежащих выполнению при данном текущем ремонте спорных помещений.
Указание суда первой инстанции на уточнение данного перечня работ истцом не выполнено.
Таким образом, оснований полагать, что со стороны ответчика имеется нарушение условий договора относительно текущего ремонта арендуемых помещений у суда апелляционной инстанции не имеется. Доводы апелляционной жалобы в данной части отклоняются.
Заявитель также указывает на нарушение ответчиком положений договора аренды N 39/3 от 02.10.2013, выразившееся в передаче спорных муниципальных нежилых помещений ответчиком в субаренду ООО "СОС" без предварительного письменного согласия Департамента. Суд апелляционной инстанции оценив указанный довод, пришел к выводу о его отклонении по следующим основаниям.
29.01.2014 между ИП Серопян С.Г. (субарендодатель) и ООО "СОС" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого субарендодатель обязуется предоставить нежилые помещения NN 77,78,79,79/1,79/2,80 1-го этажа здания литер А1, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. Селезнева, д. 176, общей площадью 114,6 кв.м., во временное владение и пользование субарендатору на срок с 29.01.2014 г. по 22.09.2023 г. для использования под аптеку, магазин.
Согласно акту приема-передачи, спорные помещения фактически предоставлены субарендатору - ООО "СОС" 20.01.2014 (т.1, л.д. 119).
В акте обследования муниципального имущества N 451 от 31.10.2019 указано, что спорные муниципальные помещения безосновательно использует ООО "СОС", магазин одежды "Леди стиль".
Из пояснений ответчика следует, что магазин "Леди стиль" расположен в помещении N 77, в котором также осуществляет деятельность ООО "СОС" на основании вышеуказанного договора субаренды. Оба помещения используются ООО "СОС" в соответствии с условиями их предоставления - под магазин и аптеку.
Ответчиком в материалы дела представлено письменное согласие Департамента от 15.11.2013 N 42652.26, согласно которому Департамент не возражает против заключения предпринимателем договора субаренды без изменения целевого назначения нежилых помещений на срок, не превышающий срок действия договора аренды от 02.10.2013 N 39/3 (т.1, л.д.72-73).
Истец ссылается на письмо от 20.02.2014 N 5965.26, в котором Департамент, указав на нецелесообразность предоставления муниципальных помещений в субаренду, отозвал письмо от 15.11.2013 N 42652.26.
Данное письмо было направлено Департаментом в адрес ответчика 27.02.2014 и получено последним 14.03.2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Заявитель в жалобе указал на факт получения письма 20.02.2014 N 5965.26 до регистрации договора субаренды в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (03.04.2014).
Вместе с тем, апеллянтом не учтено, что спорные помещения фактически переданы субарендатору - ООО "СОС" 20.01.2014, то есть до отзыва согласия Департамента от 27.02.2014.
Согласно актам обследования N 74 от 25.03.2014 и N 221 от 18.05.2016, датированным после направления Департаментом в адрес ответчика отзыва согласия, Департаментом установлен факт передачи спорных помещений в субаренду третьим лицам на основании выданного согласия на субаренду от 15.11.2013 N 42652.26, и при этом констатировано отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендатора.
По смыслу п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, дата совершения сделки субаренды от 29.01.2014 между ответчиком и ООО "СОС" (29.01.2014) не может приравниваться к дате ее государственной регистрации (03.04.2014). Совершение сделки субаренды предполагает передачу имущества и начало оплат субарендных платежей.
По акту приема-передачи спорные помещения ответчик передал в субаренду ООО "СОС" в январе 2014 года (т.1, л.д. 119), оплату субарендных платежей ООО "СОС" начало с 28.02.2014 (акт сверки - т.1, л.д. 152), то есть до поучения ответчиком от Департамента отзыва согласия (14.03.2014).
Согласно акту сверки взаимных расчетов, за 2014 год, задолженность субарендатора - ООО "СОС" перед арендатором ИП Серопян С.Г. отсутствует.
Как установлено судом первой инстанции, арендная плата по договору аренды N 39/3 от 02.10.2013 внесена ответчиком департаменту в полном объеме, задолженность в настоящее время отсутствует, что истцом не оспаривается. Неустойка за имевшие место просрочки оплаты арендной платы погашена ответчиком платежным поручением N 56 от 26.06.2019 (т.1, л.д. 71).
Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что заявление арендодателя от 20.02.2014 N 5965.26 об отзыве согласия на сдачу имущества в субаренду не имеет правового значения, и не препятствует арендатору в рамках договора аренды N 39/3 от 02.10.2013 сдавать имущество в субаренду ООО "СОС" по вышеуказанному договору субаренды. Передача ответчиком имущества в субаренду ООО "СОС" не является основанием для расторжения договора аренды N 39/3 от 02.10.2013.
При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды муниципального имущества N 39/3 от 02.10.2013, обязании возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения отказано обоснованно.
Также не подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика привести арендуемые помещения в первоначальное состояние, поскольку, в настоящее время муниципальные нежилые помещения приведены в соответствие с технической документацией.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2020 по делу N А32-39574/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий В.Л. Новик
Судьи Б.Т. Чотчаев
С.И. Яицкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
