Дата принятия: 27 августа 2021г.
Номер документа: 15АП-9328/2021, А32-22771/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2021 года Дело N А32-22771/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2021 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовым А.А. (до перерыва в судебном заседании - секретарем судебного заседания Матиняном С.А.),
при участии:
от истца: представителя Серкина И.В. по доверенности от 19.02.2020,
от ответчика: представителя Ильяшенко М.С. по доверенности от 17.01.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Бадаяна Артема Рафаиловича и общества с ограниченной ответственностью "Агроторг"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13 апреля 2021 года по делу N А32-22771/2020
по иску индивидуального предпринимателя Бадаяна Артема Рафаиловича
к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг"
о взыскании задолженности, процентов,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Бадаян Артем Рафаилович (далее - ИП Бадаян А.Р., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ООО "Агроторг", ответчику) о взыскании 1 092 219 руб. 18 коп. задолженности, 16 995 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2020 по день фактической уплаты задолженности, 421 917 руб. расходов на проведение ремонтных работ, 458 руб. почтовых расходов, 25 000 руб. расходов на заключение специалиста.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Агроторг" несвоевременно возвратил арендованные нежилые помещения, в связи с чем за весь период общество должно уплатить арендную плату, ООО "Агроторг" не привело арендованное имущество в надлежащее техническое состояние, что требует проведения ремонтных восстановительных работ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Агроторг" в пользу ИП Бадаяна А.Р. взыскано 421 917 руб. убытков, 109 руб. 92 коп. почтовых расходов, 6 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста, а также 7 265 руб. 52 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказать. ИП Бадаяну А.Р. из федерального бюджета возвращено 11 257 руб. излишне уплаченной по платежному поручению N 502 от 08.06.2020 государственной пошлины по иску.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции указал, что ООО "Агроторг" в письме от 04.02.2020 сообщило, что представитель истца отказался от подписания и составления акта приема-передачи нежилых помещений и получения ключей, в связи с чем ООО "Агроторг" в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи нежилых помещений от 04.02.2020. В этот же день арендатор направил арендодателю заказной корреспонденцией в одностороннем порядке акт приема-передачи нежилых помещений от 04.02.2020, а также комплект ключей от спорных помещений. Согласно описи вложения в почтовое отправление (почтовый идентификатор 35293225095791) письмо с ключами от помещений и акт возврата получены истцом 11.03.2020. Ответчиком представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о его волеизъявлении передать спорное помещение арендодателю. Несогласие арендодателя с утверждением арендатора о надлежащем состоянии спорного помещения не является основанием для неподписания акта возврата помещения со стороны арендодателя. Арендная плата, начисленная по состоянию на 04.02.2020, в полном объёме оплачена со стороны ООО "Агроторг".
Удовлетворяя иск в части взыскания убытков, суд первой инстанции указал, что заключением специалиста N 023/АНО/2/20 от 17.07.2020 подтверждён факт ненадлежащего технического состояния спорных помещений, восстановительный ремонт которых составит 421 917 руб. Кроме того, представитель ответчика в судебных заседаниях не отрицал факт наличия дефектов в нежилом помещении переданному по договору аренды N 10683/1, указал на то, что согласно пункту 2.1.9 договора аренды арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт помещения либо его элементов, а также не доказан размер убытков. Ответчик не представил доказательств получения спорного помещения в аренду в том состоянии, в котором они находились на момент прекращения договорных отношений между сторонами, а также доказательств, опровергающих доводы истца о составе подлежащего ремонту имущества и стоимости такого ремонта. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы о техническом состоянии арендуемого помещения, ответчик не заявлял.
С принятым судебным актом не согласился ИП Бадаян А.Р., в порядке, предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, по делу принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик уклонился от передачи арендованных помещений 04.02.2020, не явившись по месту нахождения арендованного имущества для составления акта возврата имущества в указанную дату. Направление ответчиком своего одностороннего акта возврата помещений в адрес истца посредством почтовой связи свидетельствует только о том, что ООО "Агроторг" не желало фиксировать те недостатки помещений, которые имели место быть. Ввиду того, что ООО "Агроторг" ненадлежащим образом исполнило свою обязанность и не возвратило предпринимателю помещения в надлежащем техническом состоянии, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика арендной платы за заявленный период.
С принятым судебным актом также не согласилось ООО "Агроторг", в порядке, предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований, в данной части по делу принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Агроторг" сводятся к тому, что изначально между сторонами был заключён предварительный договор аренды N 10683 от 07.03.2017, по условиям которого ИП Бадаян А.Р. передал обществу помещения без внутренней отделки. Для целей проведения ремонтных работ в спорных помещениях, приведения их в состояние, необходимое для передачи в аренду, ООО "Агроторг" затратило денежные средства в сумме 8 027 426 руб. Заключение специалиста, на которое истец ссылался в обоснование своих требований, не устанавливает степень нормального износа нежилых помещений, необходимость отнесения выявленных дефектов к нормальному износу либо как категории возникших ввиду неправильной эксплуатации помещений. Суд первой инстанции не учёл, что истец самостоятельно провёл восстановительный ремонт, в связи с чем фактически лишил ответчика возможности заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Размер убытков не доказан со стороны истца.
В судебном заседании 19.08.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.08.2021, после которого рассмотрение дела было продолжено.
В судебных заседаниях представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возражали против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07.03.2017 между ИП Бадаяном А.Р. (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 10683/1, а также дополнительное соглашение от 26.07.2017 к договору аренды нежилого помещения N 10683/1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, проектной площадью 624, 5 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного здания общей площадью 1497,5 кв.м., по адресу: Краснодарского края, г. Армавир, ул. Ефремова, д. 123/5, комнаты NN 1-11.
Согласно разделу 3 договора, размер арендной платы определяется в следующем порядке:
- за период с даты, следующей за периодом, указанным в подпункте 3.2.3 настоящего пункта (но в любом случае не раньше истечения периода, указанного в пункте 3.2.1.), и до даты, в которую истекает один год с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения к настоящему договору (до даты, в которую истекает первый год аренды), постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 471 750 руб. в месяц, без НДС;
- за второй год аренды постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 495 337 руб. в месяц, без НДС;
- за третий год аренды постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 520 104 руб. 38 коп. в месяц, без НДС;
- за четвертый год аренды постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 546 109 руб. 59 коп. в месяц, без НДС;
- за пятый год аренды постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 573 415 руб. 07 коп. в месяц, без НДС;
- за шестой год аренды постоянная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 602 085 руб. 83 коп. в месяц, без НДС.
В пункте 5.2 договора стороны определили, что арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца.
Истец указал на то, что 06.12.2019 представителем ООО "Агроторг" Цыбульской Н.В. было оправлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 10683/1 от 07.03.2017, в связи с чем 04.02.2020 ИП Бадаяну А.Р. необходимо явиться лично или направить уполномоченного представителя по адресу арендуемого помещения для составления акта приема-передачи помещения, а также передачи ключей.
Как указал истец, 04.02.2020 ИП Бадаян А.Р. прибыл по адресу нахождения спорного помещения, однако представителя ООО "Агроторг" на месте не было. Курьером ему был передан неподписанный со стороны арендатора акт приема-передачи помещения. Истцом в тот же день в адрес ответчика (арендатора) направлен неподписанный акт приема-передачи помещения с указанием причины его неподписания, а также дефектный акт от 15.01.2020 с описанием нарушений архитектурно-планировочных решений, которые допущены арендатором.
Письмо арендатора от 06.12.2019 арендодателем было расценено как уведомление о расторжении договора аренды, в связи с чем истцом был установлен срок возврата помещения - 11.02.2020, однако представитель арендатора на передачу помещения не явился.
08.04.2020 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 06.04.2020 с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В связи с неоплатой задолженности по договору аренды нежилого помещения от 07.03.2017 по состоянию на 15.04.2020, а также ввиду выявленных дефектов в арендованном помещении, требующих ремонта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с пунктом 5.2 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, а именно арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Агроторг" письмом от 25.10.2019 уведомило истца о намерении досрочно расторгнуть договор от 07.03.2017 N 10683/1 в соответствии с пунктом 5.2 настоящего договора, которое получено истцом 04.11.2019, что подтверждается подписью истца ИП Бадаяна А.Р. (т. 1, л.д. 110).
Согласно письму от 25.10.2019 ООО "Агроторг" уведомило арендодателя о прекращении арендных отношений в одностороннем порядке посредством вручения уведомления лично истцу. Кроме того, ответчик указал на необходимость явки истца для подписания акта передачи помещения 04.02.2020. Данное уведомление было получено истцом, что подтверждается ответным письмом истца от 04.02.2020 на полученное уведомление.
Как следует из письма ответчика от 04.02.2020, представитель истца отказался от подписания и составления акта приема-передачи нежилых помещений и получения ключей, в связи с чем ООО "Агроторг" в одностороннем порядке составило акт приема-передачи нежилых помещений от 04.02.2020. В этот же день арендатор направил арендодателю заказной корреспонденцией в одностороннем порядке акт приема-передачи нежилых помещений от 04.02.2020, а также комплект ключей от спорных помещений. Согласно описи вложения в почтовое отправление (почтовый идентификатор N 35293225095791) письмо с ключами от помещений и акт возврата получены истцом 11.03.2020 (том 1, л.д. 115-116).
Так, ответчиком представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о передаче помещений арендодателю (опись вложения с указанием на акт приема-передачи помещений, комплект ключей).
В свою очередь, 04.02.2020 истцом в адрес ответчика направлен неподписанный акт приема-передачи помещений с указанием причины его неподписания, а также дефектный акт от 15.01.2020 с описанием нарушений архитектурно-планировочных решений, которые допущены арендатором.
Приняв во внимание, что письмо от 25.10.2019 получено истцом 04.11.2019, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.03.2017 N 10683/1 считается расторгнутым 04.02.2020 в соответствии с условиями пункта 5.2 договора.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о совпадении воли сторон на прекращение договора аренды 04.02.2020, при этом на указанную дату ответчик освободил арендуемые помещения и принял меры по передаче истцу комплекта ключей от помещений посредством органа почтовой связи.
Довод истца о том, что 04.02.2020 полномочный представитель ООО "Агроторг" отсутствовал в спорном помещении, а акт приёма-передачи был вручен предпринимателю курьером, не подтверждён достоверными доказательствами по делу.
Суд также критично оценивает дефектный акт от 15.01.2020, составленный предпринимателем в одностороннем порядке, т.к. ИП Бадаян А.Р. не представил доказательства того, что в указанную дату им реально проводился осмотр помещений, о чём ООО "Агроторг" было поставлено в известность, однако уклонилось от подписания данного акта. Кроме того, часть недостатков помещений, которые были отражены в данном акте не нашли своего подтверждения в последующем.
ИП Бадаян А.Р. указывает, что доступ к спорным помещения им был получен при вскрытии помещений с составлением акта N 1 только 20.11.2020, т.к. ключами от арендованного помещения он не располагал по причине их не возврата со стороны ООО "Агроторг". Однако данное утверждение предпринимателя вступает в прямое противоречие с фактом проведения исследования нежилых помещений специалистом АНО "НСЭЦ "Финека", которое было осуществлено в период с 17.06.2020 по 17.07.2020 с получением доступа в спорные помещения.
Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что к 04.02.2020 ООО "Агроторг" не освободило арендуемые помещения от своего имущества и / или уклонилось от передачи предмета аренды предпринимателю. Ввиду не доказанности иного, надлежит констатировать, что ИП Бадаян А.Р. получил реальную возможность вступления во владение спорными помещениями 04.02.2020.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, арендатор при уклонении арендодателя от принятия возвращаемого имущества и при наличии затруднений по оформлению двустороннего акта приема-передачи арендуемого объекта недвижимого имущества, не лишен правовой возможности совершить действия по фактическому освобождению помещений и передать ключи любым доступным способом, позволяющим подтвердить факт получения ключей арендодателем.
Согласно сведениям, размещенным на сайте АО "Почта России", почтовое отправление с идентификатором N 35293225095791 вручено ИП Бадаяну А.Р. 11.03.2020.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом данные обстоятельства не опровергнуты документально.
При этом доказательства того, что в период после 04.02.2020 ООО "Агроторг" реально чинило препятствия ИП Бадаяну А.Р. в получении доступа к спорному имущества, в материалах дела не содержаться.
Из смысла статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель, не вправе не принять арендуемое имущество, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора.
Иное, в нарушение норм, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений (разъяснения, приведенные в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В случае соблюдения арендатором порядка и условий возврата имущества, согласованных в договоре, арендодатель не вправе уклониться от приемки имущества.
Как верно указал суд первой инстанции, несогласие истца с техническим состоянием арендуемых помещений не является основанием для неподписания акта возврата помещения со стороны арендодателя.
Таким образом, ответчик принял все зависящие от себя меры, направленные на соблюдение положений заключенного договора по вопросу одностороннего расторжения, связанных с соблюдением срока уведомления истца о предстоящем расторжении договора, направив уведомление как посредством органа почтовой связи, так и лично вручив истцу, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие 04.02.2020, в связи с односторонним отказом арендатора от договора.
В случае, если ИП Бадаян А.Р. полагал, что ООО "Агроторг" передало ему помещения в ненадлежащем техническом состоянии, он был вправе потребовать от общества устранения данных недостатков, а при не устранении недостатков - потребовать компенсации своих расходов на их устранение (потребовать возмещения реального ущерба, о чём было заявлено при рассмотрении настоящего дела).
Судом первой инстанции установлено, что ответчик обязательства по внесению арендный платежей выполнил в полном объеме, оплатив арендную плату по 04.02.2020 включительно, что подтверждается копиями платежных поручений, представленных в материалы дела.
На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано предпринимателю в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Также истцом было заявлено требование о взыскании расходов на проведение ремонтных работ в размере 421 917 руб. (реальный ущерб).
Абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, 04.02.2020 истец в адрес ответчика направил письмо от 04.02.2020 N 04/02-19/1 с просьбой направить 11.02.2020 к 09 час. 00 мин. представителя для участия в осмотре арендованного имущества на предмет его состояния, установления стоимости ремонта, необходимого для восстановления помещений, а также дефектный акт, неподписанный акт приема-передачи (возврата) помещения с указанием причины его неподписания.
Между тем ответчик не направил своего представителя для составления двустороннего акта с фиксацией дефектов, соответствующих доказательств ответчиком не представлено.
Истцом в материалы дела представлено заключение специалиста N 023/АНО/2/20 от 17.07.2020, согласно которому стоимость восстановительных работ (ущерб) составляет 421 917 руб. 90 коп.
Согласно заключению специалиста нежилое помещение, переданное по договору аренды от 07.03.2017 N 10683/1 находятся в следующем состоянии: отсутствие изоляции проводов - дефект образован в результате отключения электрооборудования, так как в момент демонтажа оборудования организацией, эксплуатирующей помещения, не проведены работы по изоляции проводов; нарушения окрасочного и штукатурного слоя - дефекты образованы в результате физического износа в процессе эксплуатации помещений; сколы и отверстия в напольной плитке - дефекты образованы в результате физического износа в процессе эксплуатации, а также в результате демонтажа установленного оборудования, не произведены работы по заделыванию отверстий и замене плитки, имеющей дефекты; отверстия в потолочной плитке - дефекты образованы в результате демонтажа установленного оборудования (пожарной сигнализации, электрооборудования) организацией, эксплуатирующей помещения, не проведены работы по замене дефектных потолочных плит; сколы и отверстия в настенной плитке - дефекты образованы в процессе эксплуатации, а также прокладке инженерного оборудования, не произведены работы по заделыванию отверстий и замене плитки, имеющей дефекты; разбито заполнение оконного блока (стеклопакета) - дефект образован в процессе эксплуатации, не произведены работы по замене стеклопакета; образование плесени на поверхности стен - дефект образован из-за нарушения параметров внутреннего микроклимата в помещении, вызванного неправильной эксплуатацией; продавливание тротуарной плитки - из предоставленных материалов следует, что продавливание вызвано наездом большегрузного автотранспорта в процессе разгрузки товаров; отслаивание фасадной плитки - дефект образован в результате физического износа в процессе эксплуатации, не произведены работы по замене плитки; загрязнение поверхностей полов и стен - дефект образован в процессе эксплуатации помещений.
Возражая против исковых требований, ответчик сослался на то, что согласно пункту 1.5 заключенного договора истец дал свое полное и безотзывное согласнее на проведение ответчиком работ по перепланировки арендуемого помещения согласно приложению N 3 к договору. Согласно пункту 2.2.27 договора ответчик обязался поставить на кадастровый учет произведенные перепланировочные решения и передать оригиналы таких документов истцу, что было выполнено 10.05.2017 и подтверждается актом приема-передачи документов от 10.05.2017, подписанным истцом. Кроме того, в составленном одностороннем акте возврата помещения от 04.02.2020 указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа, пригодного для дальнейшего использования по назначению. Дефектный акт истцом составлен в одностороннем порядке, ответчик не уведомлен о дате составления такого акта.
Судом апелляционной инстанции установлено, что между сторонами 07.03.2017 был заключен предварительный договор аренды N 10683, согласно условиям которого стороны приняли на себя обязательство по заключению в срок не позднее 30.06.2017 долгосрочного договора аренды на условиях, определенных в предварительном договоре и приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.
Согласно пункту 3.2 предварительного договора с целью заключения договора аренды арендатор обязуется выполнить за счет собственных средств подготовку к целевому использованию помещения. Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по подготовке к целевому использованию помещения, выполнение работ арендатором или его уполномоченным лицом согласно приложениям N 1 и N 5 к предварительному договору.
В приложении N 5 к предварительному договору указан перечень работ, которые надлежало выполнить ООО "Агроторг" до заключения договора аренды, а именно: работы по обустройству инженерных систем, общестроительные работы, работы по благоустройству и улучшению фасада.
В перечень общестроительных работ включены в том числе выполнение отделки стен и колонн, облицовка колонн торгового зала и свободных стен от оборудования торгового зала, устройство полов, подвесных потолков с учетом всех инженерных коммуникаций, звукоизоляции потолка.
В подтверждение факта выполнения работ, предусмотренных приложением N 5 к предварительному договору, в материалы дела представлен договор от 28.03.2017, заключенный между ООО "Агроторг" и ООО "РМК "Деловые отношения".
Согласно пункту 1.5 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к договору.
Заключив дополнительное соглашение от 26.07.2017 к договору аренды нежилого помещения N 10683/1, истец подтвердил правомерность выполнения ответчиком работ по перепланировке помещения, его внутреннего обустройства. Доказательства того, что после 26.07.2017 ответчик продолжил выполнение каких-либо ремонтно-строительных работ, в материалы дела не представлены. В связи с этим, довод ИП Бадаяна А.Р. о том, что ответчик не согласовал с ним проведение тех или иных работ, подлежит отклонению как не соответствующий принципу эстоппеля.
Таким образом, выполненные ответчиком общестроительные работы по подготовке помещения к эксплуатации в соответствии с назначением, определенном договором аренды, и его перепланировке согласовано сторонами договора и являются неотделимым улучшением арендованного помещения.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшениями арендованного имущества являются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия пользования имуществом и повышающие стоимость такого имущества. При этом улучшения имущества не влекут сущностного изменения арендованного имущества.
В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем, нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.
Согласно пункту 2.1.14 договора, в случае досрочного расторжения/ прекращения действия договора не по вине арендатора, а равно в случае признания права собственности арендодателя на здание, в котором расположено помещение, недействительным, а равно в случае расторжения договора в порядке, указанном в пункте 5.3, или в случае нерегистрации договора в течение 11 месяцев с момента его подписания и непродления договора в порядке, предусмотренном сторонами в пункте 5.1 договора по причинам, за которые арендатор не несет ответственности, арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен в статье 9 Федерального закона от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта, последующего демонтажа и транспортировки коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения, и оборудования арендатора, установленного в помещении, обеспечивающего эксплуатацию помещения, а также стоимость работ, указанных в пункте 2.4.9 договора), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, с учетом амортизационного износа, определяемого по документам бухгалтерского учета арендатора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия пункта 2.1.14 договора аренды, пришел к выводу о том, что стороны согласовали обязанность арендодателя компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению при досрочном расторжении договора по вине арендодателя или в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора, а также при расторжении договора на основании пункта 5.3 договора (расторжение договора с письменным уведомлением арендодателя за 10 рабочих дней при наличии препятствий в пользовании помещением, недостатков помещения, препятствующих его использованию, нарушении арендодателем обязательств, невозможности получения лицензии на право осуществления розничной торговли алкогольной продукцией).
Между тем досрочное расторжение договора аренды инициировано самим арендатором на основании пункта 5.2 договора аренды, предоставляющего арендатору право в любой момент отказать от исполнения договора при уведомлении арендодателя за 3 месяца до его расторжения.
Принимая во внимание буквальное толкование пунктов 2.1.14, 5.2, 5.3 договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при расторжении договора в порядке, предусмотренном пунктом 5.2 договора, ответчик не вправе требовать от истца возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, произведенных во исполнение предварительного договора аренды и на момент заключения договора аренды для подготовки помещения к использованию по назначению (розничная торговля).
Ввиду того, что произведенные ответчиком до 26.07.2021 неотделимые улучшения, в силу пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются собственностью истца, ответчик при расторжении договора аренды должен был возвратить истцу помещение с неотделимыми улучшениями в том надлежащем техническом состоянии, в котором они находились при передаче ответчику в аренду, в том числе после выполнения арендатором ремонтных работ (в момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции изначально ответчик не отрицал факт наличия дефектов в помещениях, на которые было указано истцом (отражённых в заключении специалиста). Более того, в дополнениях к отзыву на исковое заявление от 19.01.2021 ответчик указал на готовность произвести восстановительные работы по спорным дефектам за свой счет (т. 2, л.д. 105-106).
В дальнейшем ответчик изменил правовую позицию, указав на естественный износ арендованных помещений.
Следовательно, последующая процессуальная позиция общества о естественном характере возникновения дефектов противоречит принципу добросовестного процессуального поведения (эстоппель), поскольку ответчик признал факт наличия дефектов и признал наличие обязанности по их устранению, эквивалентом чего является возмещение расходов истца, понесенных на восстановительный ремонт помещений.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что такие дефекты, как отсутствие изоляции проводов, сколы в напольной плитке, разбитый стеклопакет в оконном блоке, плесень на поверхности стен, отсутствие части подвесного потолка и т.д. явно не являются естественными, возникшими в результате надлежащего использования помещений.
В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик, несмотря на неоднократную постановку судом первой инстанции вопроса о проведении судебной экспертизы, не заявил соответствующее ходатайство. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не опроверг достоверность представленного истцом заключения специалиста N 023/АНО/2/20 от 17.07.2020, в связи с чем суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из стоимости восстановительного ремонта, определенной специалистом, ввиду отсутствия иных доказательств.
На основании изложенного, факт ненадлежащего исполнения обществом принятых по договору аренды обязательств (возврат имущества не в том состоянии, в котором арендатор его получил), возникновение на стороне истца убытков, связанных с необходимостью восстановления повреждений, их размер, а также наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, подтверждены материалами дела.
Таким образом, основания для удовлетворения апелляционных жалоб как предпринимателя, так и ООО "Агроторг" отсутствуют.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы по подготовке истцом заключения специалиста правомерно отнесены судом первой инстанции на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 апреля 2021 года по делу N А32-22771/2020 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий А.А. Попов
Судьи Р.А. Абраменко
О.А. Сулименко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
