Дата принятия: 18 июня 2021г.
Номер документа: 15АП-9312/2021, А53-44084/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2021 года Дело N А53-44084/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2021 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,
при участии:
от Комитета по управлению имуществом г. Таганрога:
представитель Барсуков Станислав Васильевич по доверенности от 01.03.2021;
от индивидуального предпринимателя Геворгян Артура Рафиковича: представитель Селезнев Елисей Олегович от 22.12.2020;
представитель Беляев Игорь Борисович по доверенности от 22.12.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 по делу N А53-44084/2020
по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ОГРН 1026102583726, ИНН 6154005874)
к индивидуальному предпринимателю Геворгян Артуру Рафиковичу (ОГРНИП 304615434500423, ИНН 615419260143)
о внесении изменений в договор,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Геворгян Артура Рафиковича
к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога
о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Геворгян Артуру Рафиковичу (далее - ответчик, предприниматель) о внесении изменений в договор купли-продажи от 25.05.2017 N 4.048-17.
Исковые требования мотивированы тем, что при заключении договора расчет выкупной стоимости земельного участка был определен как 25, 5% от кадастровой стоимости, равной 5 208 976 руб., однако решением Ростовского областного суда от 13.07.2017 по делу N За-485/2017 решение комиссии о результатах определения кадастровой стоимости участка признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, восстановлена кадастровая стоимость в размере 36 391 337,44 рублей.
В процессе рассмотрения спора судом первой инстанции был принят встречный иск индивидуального предпринимателя Геворгян Артура Рафиковича к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о расторжении договора купли-продажи в виду значительного изменения его цены, аннулировании записи в ЕГРН, взыскании 1 328 288 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 в первоначальном и встречном иске отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчиком оплата выкупа спорного земельного участка произведена в полном объеме в размере 1 328 288 рублей 88 копеек в соответствии с условиями договора N 4.048-17 от 25.05.2017.
Возражая против иска, ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности для предъявления исковых требований.
Истец, в свою очередь, указывает, что течение срока исковой давности следует исчислять с момента направления им предложения о внесении изменений в договор купли-продажи (23.11.2020).
Суд первой инстанции счел данную позицию комитета ошибочной.
О нарушении своего права, а именно о восстановлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, комитет узнал с момента вынесения Ростовским областным судом решения от 13.07.2017 по делу N За-485/2017 о признании решения комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017 несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (комитета). Судебный акт вступил в законную силу 11.09.2017.
Более того, цель обращения с иском в Ростовский областной суд свидетельствует о том, что комитет изначально считал свое право нарушенным определением комиссией при Управлении Росреестра по Ростовской области иной кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Следовательно, на момент обращения в суд с настоящим требованием о внесении изменений в договор - 18.12.2020 срок исковой давности истек.
При таких обстоятельствах, с учетом истечения срока исковой давности по заявленным требования, в удовлетворении иска надлежит отказано.
Суд первой инстанции счел, что поскольку требования встречного искового заявления о расторжении договора купли-продажи от 25.05.2017, аннулировании записи в ЕГРН, взыскании 1 328 288 рублей 88 копеек, мотивированы значительным изменением его цены - существенного условия, а в удовлетворении первоначального иска о внесении изменений в договор в части выкупной стоимости спорного земельного участка судом отказано, основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют, в связи с чем во встречном иске также отказано.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить в части отказа в иске комитету, требования в указанной изменить, изложив спорные пункты договора в редакции комитета.
В апелляционной жалобе комитет повторил доводы, изложенные в исковом заявлении.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
Представители индивидуального предпринимателя Геворгян Артура Рафиковича против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23.01.2017 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2012 N П/91 в Ростовской области при управлении Росреестра по Ростовской области кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Свободы, 10-а, кадастровый номер 61:58:0002510:52, площадью 6064 кв. м, была уменьшена с 36 391 337, 44 руб. до 5 208 976,00 руб.
16.02.2017 Геворгян А.Р. обратился в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога с заявлением о выкупе земельного участка.
Письмом от 01.03.2017 за исх. N 60.4.3/1570 комитет отказал Геворгяну А.Р. в выкупе земельного участка по причине его нахождения в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-й пояс).
11.04.2017 Таганрогским городским судом Ростовской области вынесено решение, которым суд обязал КУИ г. Таганрога заключить с Геворгяном А.Р. договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области, обязывающее комитет заключить спорный договор купли-продажи, не было обжаловано и вступило в законную силу 16.05.2017.
25.05.2017 между комитетом и индивидуальным предпринимателем Геворгяном А.Р. заключен договор купли-продажи N 4.048-17, в соответствии с которым продавец (комитет) продал, покупатель (предприниматель) купил земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6 064 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0002510:52, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Свободы, 10-а, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание.
В соответствии с пунктом 2.1. договора, цена земельного участка определена сторонами в акте расчета цены земельного участка при его продаже, который является неотъемлемой частью договора, и составляла 1 328 288 рублей 88 копеек.
При этом, расчет выкупной стоимости земельного участка был определен как 25, 5% от кадастровой стоимости, равной 5 208 976 руб., установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017.
18.04.2017 Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога обжаловано решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002510:52, площадью 6 064 кв. м,
Решением Ростовского областного суда от 13.07.2017 по делу N За-485/2017 в отношении земельного участка, общей площадью 6 064 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0002510:52, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Свободы, 10-а, вышеуказанное решение комиссии признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, восстановлена кадастровая стоимость в размере 36 391 337, 44 рублей.
Письмом от 23.11.2020 комитет направил ответчику предложение о внесении изменений в договор купли-продажи в части выкупной стоимости земельного участка с приложением проекта дополнительного соглашения.
Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, предприниматель предъявил встречные требования о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, взыскании 1 328 288 рублей 88 копеек. Требования мотивированы значительным изменением его цены - существенного условия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено прекращение обязательства полностью или частично по основаниям, предусмотренным, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407). Обязательство прекращается его надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408).
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" указано, что если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
Сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи N 4.048-17 был исполнен сторонами. Денежные средства по договору были покупателем перечислены, спорный земельный участок был передан предпринимателю, в ЕГРН зарегистрировано право собственности предпринимателя на земельный участок.
Действующее законодательство не предусматривает возможность изменения условий прекращенного надлежащим исполнением обязательства. Предприниматель не допустил существенного нарушения договора купли-продажи и не давал согласие на изменение выкупной цены земельного участка. Законные основания для внесения в договор купли-продажи изменений в судебном порядке отсутствуют.
Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2019 по делу N А32-56548/2017.
Заявитель жалобы отказ во встречном иске не оспаривает, предприниматель собственную апелляционную жалобу не направил, конкретных возражений относительно решения суда в части отказа во встречном иске не привел, в судебном заседании просил пересмотреть отказ в удовлетворении встречного иска лишь в случае удовлетворения первоначального иска.
С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 по делу N А53-44084/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Н.Н. Мисник
Судьи Р.А. Абраменко
Р.Р. Илюшин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
