Дата принятия: 17 июля 2020г.
Номер документа: 15АП-9059/2020, А53-36284/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2020 года Дело N А53-36284/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шапкина П.В.,
судей М.Г. Величко, О.А. Ереминой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя - представитель по доверенности от 19.03.2019 Романченко Е.А.;
от заинтересованного лица - представитель по доверенности от 18.12.2019 Соловьева Н.Ю.;
от третьих лиц: представители не явились, уведомлены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Аверс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020 по делу N А53-36284/2019
по иску ООО "Аверс"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Правительства Ростовской области, администрации Боковского района,
о признании незаконным решения,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказ в регистрации права собственности от 10.07.2019 г. N 61/001/007/2019-54391 на объект: земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:187 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв. м; признании недействительным отказ в регистрации права собственности от 10.07.2019 г. N 61/00/007/2019-54398 на объект: земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:163 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Межмуниципальный отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:163 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га за Обществом с ограниченной ответственностью "Аверс" ОГРН 1026100747045 ИНН 6104003303; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Межмуниципальный отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:187 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв. м за Обществом с ограниченной ответственностью "Аверс" (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указал, что он является покупателем по сделке, лицо которое не обязано отправлять уведомление о продаже земельного участка, эта обязанность лежит на продавце в силу закона. Заявитель полагает, что ООО "Грата" не нарушило требования закона, поскольку изначально извещение не было направлено по почте, а брошено в почтовый ящик без должной осмотрительности, однако позднее данные уведомления были отправлены с описью вложения в Администрацию Боковского района и Правительство Ростовской области. При этом, заявитель указывает, что ООО "Грата" ликвидировано, поэтому обратиться в суд с иском к ООО "Грата" о признании сделки недействительной в судебном порядке ООО "Аверс" не может. Таким образом, судом не рассмотрен вопрос о том, что сделка ничтожна, но реституция невозможна. Более того, отсутствует вина ООО "Аверс", являющегося добросовестным приобретателем. Заявитель также ссылается, что от администрации и Минимущества Ростовской области получены отказы о покупке спорных земельных участков в собственность государства. Ликвидация ООО "Грата" (продавца) препятствует оформлению истцом права на недвижимость, что является самостоятельным основанием для удовлетворения требований заявителя по настоящему делу.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).
Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от заинтересованного лица поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов заявителя и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поступившие документы приобщены судом к материалам настоящего дела.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 04.06.2019 ООО "Аверс" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га.
В качестве документа-основания представлен договор купли-продажи земельного участка от 19.08.2013 N 34, согласно которому ООО "Грата" (продавцом) продает, а ООО "Аверс" (покупатель) покупает земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью 41,5 га.
Стоимость имущества составляет 220 000 рублей (п. 2.1 договора).
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 указано на то, что заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
ООО "Аверс" направило составленное им в администрацию Боковского района письмо от 20.06.2019 N 12 о намерении продажи земельного участка ООО "Грата" и намерения администрации приобретения земельных участков в 2013 г. Письмом от 28.06.2019 администрация сообщила об отказе в преимущественном праве покупки указанных земельных участков.
Данные письма направлены в Управление Росреестра.
Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54398 ООО "Аверс" отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163.
Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.07.2019 N 61/001/007/2019-54391 ООО "Аверс" отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187.
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав указано, что заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил отказа от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в нарушение положений п. 2 ст. 8 Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ). Так, земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи 23.12.2013, тогда как направленное извещение о намерении продать земельный участок администрации Боковского района датировано 16.04.2014, Правительству Ростовской области 24.04.2014. Уполномоченным органом на территории Ростовской области по рассмотрению вопросов преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в даты заключения договора купли-продажи являлось Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, однако уведомления о продажи земельных участков в адрес Минимущества Ростовской области не направлялось.
Кроме того, извещение о намерении продать земельные участки не соответствовало требованиям п. 2 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ, так как не указан срок расчета по договору купли-продажи; законодательством не предусматривался порядок извещения о продаже нескольких земельных участков с предложением общей цены.
Помимо вышеуказанного, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности не представлено заявление продавца (правообладателя).
Полагая, что данными отказами нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Аверс" обратилось в суд с заявлением.
Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с частью 5 указанной статьи, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).
По правилу пункта 3 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ, в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор купли-продажи заключен заявителем и ООО "Грата" 12.08.2013.
При согласованном в п. 2.3 договора порядке оплаты по договору до 01.04.2014, акт приема-передачи земельных участков подписан сторонами 23.12.2013 (т. 1 л.д. 82), тогда как извещение о намерении продать земельные участки направлено в адрес администрации Боковского района только 16.04.2014 (т. 1 л.д. 85), в адрес Правительства Ростовской области - 28.04.2014 (т. 1 л.д. 73).
В соответствии с п. 4 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (в редакции от 08.07.2014) к компетенции Правительства Ростовской области в сфере регулирования земельных отношений относится, в том числе, определение органа исполнительной власти Ростовской области, уполномоченного на реализацию преимущественного права Ростовской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его продажи (подп. 4.3 п. 4 Областного закона Ростовской области).
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области являлось специализированным органом, уполномоченным на рассмотрение извещений граждан и юридических лиц о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; а также на подготовку проектов распоряжений Правительства Ростовской области о покупке в государственную собственность Ростовской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 2.1.52 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 15 декабря 2011 г. N 521).
Согласно отзыву Минимущества Ростовской области, представленному при рассмотрении дела в суде первой инстанции, 05.05.2014 в канцелярию Правительства Ростовской области поступило извещение ООО "Грата" о намерении продать спорные земельные участка. Письмом от 03.06.2014 Минимущество Ростовской области уведомило об отказе в покупке в собственность Ростовской области указанных земельных участков.
Из материалов дела также следует, ООО "Аверс" направило составленное им в администрацию Боковского района письмо от 20.06.2019 N 12 о намерении продажи земельного участка ООО "Грата" в 2013 г. Письмом от 28.06.2019 администрация сообщила об отказе в преимущественном праве покупки указанных земельных участков (т. 1 л.д. 68-69).
Таким образом, поскольку извещения о намерении продать земельные участки направлены после совершения сделки с учетом полной оплаты по договору 23.12.2013 и 11.04.2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сделка по продаже земельного участка, совершена с нарушением преимущественного права покупки, что противоречит требованиям ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.
Тем самым, судом обоснованно указано, что договор купли-продажи от 12.08.2013 N 34 является ничтожной сделкой в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ. Ничтожная сделка не может служить основанием для регистрации права за покупателем.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, то обстоятельство, что извещение о намерении продать земельный участок в Минимущества Ростовской области, Правительство Ростовской области было направлено после заключения договора, и впоследствии органы государственной и муниципальной власти субъекта Российской Федерации отказались от преимущественного права покупки земельного участка, не свидетельствует об отсутствии допущенных сторонами договора от 23.12.2013 нарушений действующего законодательства при заключении договора.
Доводы заявителя о невозможности применения реституции вследствие ликвидации ООО "Грата" подлежат отклонению.
Согласно п. 1.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013, стороны договорились, что договор не подлежит сдаче на государственную регистрацию до того момента, как не будет уведомлен государственный орган о продаже земельных участков, либо не получен отказ от преимущественного права покупки.
В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности в хозяйственной деятельности, являются предпринимательским риском и в данном случае возлагаются на заявителя, и не могут быть перенесены на других лиц.
Заявителем не представлено достаточных доказательств проявления осмотрительности при заключении договора купли-продажи, в том числе не проверены сведения о надлежащем уведомлении государственного органа о продаже земельных участков.
Ссылка подателя жалобы на то, что он является добросовестным приобретателем по договору от 23.12.2013, критически оценивается апелляционным судом, поскольку с момента полной оплаты по указанному договору и до момента обращения в регистрирующий орган с заявлениями об оформлении прав на земельные участки прошло более 5 лет.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что продавец по договору (ООО "Грата") был ликвидирован в качестве юридического лица 21.08.2018, то есть через 3 года после совершения сделки с заявителем по купле-продаже земельных участков.
Доказательства принятия мер по оформлению прав на земельные участки до ликвидации продавца заявителем в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об обоснованности отказа Управления Росреестра по Ростовской области в совершении регистрационных действий прав по ничтожной сделке.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Поскольку материалами дела подтверждается вывод суда о соответствии действий заинтересованного лица требованиям закона, оснований для признания незаконными оспариваемых отказов в регистрации права собственности на спорные земельные участки не имеется.
Отклоняя доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что действующее законодательство не может трактоваться в пользу заявителя таким образом, чтобы полностью заменить нормы ГК РФ, Федерального закона N 218-ФЗ, Федерального закона N 101-ФЗ, в отсутствие соблюдения установленной законом процедуры продажи (покупки) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиком была оплачена государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 6 000 руб. по чек-ордеру от 10.06.2020 операция 231.
В соответствии с подпунктами 3, 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу настоящей апелляционной жалобы подлежит уплате в размере 3 000 руб.
Таким образом, излишне уплаченная государственная пошлина на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику в размере 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2020 по делу N А53-36284/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (ИНН 6104003303 ОГРН 1026100747045) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по чек-ордеру от 10.06.2020 операция 231.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий П.В. Шапкин
Судьи М.Г. Величко
О.А. Еремина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
