Дата принятия: 31 июля 2020г.
Номер документа: 15АП-8609/2020, А53-45360/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2020 года Дело N А53-45360/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Пименова С.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Семченко Ю.В.,
при участии:
от ООО "Кристал": представитель Паутова О.С. по доверенности от 01.08.2019, паспорт;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель Мирошниченко А.С., по доверенности от 18.12.2019, удостоверение.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристал"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20.05.2020 по делу N А53-45360/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кристал"
(ИНН 6166037623, ОГРН 1026104028829)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156)
о признании приостановления государственной регистрации перехода права собственности незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Кристал" (далее - заявитель, ООО "Кристал", общество) обратилось в суд с заявлением о признании приостановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра) государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Кристал" в отношении объекта - навеса, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Штанахоновского, 27, литер "а" площадью 224, 4 кв.м. незаконным.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2020 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Кристал" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не учтено отсутствие имущественных правопритязаний иных лиц в отношении спорного объекта недвижимого имущества или препятствий к осуществлению Управлением Росреестра перехода права собственности на него к заявителю. Кроме того, судом не принято во внимание фактическое и открытое владение заявителем спорным имуществом с момента принятия его по актам приема-передачи в результате совершенной сделки.
В представленных пояснениях общество указывает, что права на спорный объект недвижимости "навес" возникли у правопредшественников заявителя до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и, в силу части 1 статьи 6 закона признаются юридически действительными. Отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
От ООО "Кристал" поступили пояснения по делу с приложением постановления главы Администрации города от 21.10.1994 N 1429, договора аренды земельного участка от 18.04.1997 N 1809 "н", соглашения об уступке договора от 25.09.1997, постановления мэра города от 30.01.1998 N 189 "Об изъятии у ИП "Аракс" земельного участка и передаче его ИЧП БФ "Русь", заключения комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону от 09.12.1998 N 276, постановления мэра города Ростова-на-Дону от 08.06.2000 N 1517, договора аренды от 27.07.2000 N 15921 "н", выписки из реестровой книги N г/ф-7-180 от 30.10.2018 N 1227254, договора купли-продажи от 26.08.2003 N 387, от 17.09.2003 N 392, от 26.05.2004 N 768.
В судебном заседании представитель ООО "Кристал" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО "Кристал" от 20.07.2020 N 84 директору Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о предоставлении оригинала договора аренды земельного участка от 27.07.2000 N 15921 "и", заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и ООО "Дон-Альянс", и ответа Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 21.07.2020 N 59.30-14280/12 о предоставлении оригинала договора аренды земельного участка от 27.07.2000 N 15921 "и".
Судебная коллегия протокольным определением приобщила представленные документы, учитывая разъяснения п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору.
Представитель ООО "Кристал" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.11.2019 в Управление Росреестра обратилось ООО "Кристал" с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении сооружения (литер а) с кадастровым номером 61:44:0020606:152, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону,ул. Штахановского, д. 27.
В качестве документа-основания общество представило договор N 2 купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2003, заключенный между ООО "Дон-Альянс" и ООО "Кристалл", согласно которому продавец - ООО "Дон-Альянс" продал покупателю - ООО "Кристалл" автозаправочную станцию (АЗС) N 2 "Темерник", расположенную по указанному выше адресу.
Управление Росреестра уведомило общество о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), указав, что в орган регистрации не представлено заявление стороны договора - ООО "Дон-Альянс" о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимости". Управление Росреестра также указало на отсутствие регистрации права собственности продавца на навес литер "а" - площадь 224,4 кв.м.
Полагая, что поскольку к нему по договору купли - продажи перешло право собственности на спорный объект, а действия регистрирующего органа являются незаконными, общество обратилось в суд с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"( далее- закона о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 58 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом (ч. 1).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В пункте 62 Постановления N 10/22 указано, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, исходя из указанных выше разъяснений, следует, что требование покупателя об оспаривании отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца подлежит удовлетворению только в том случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца при наличии зарегистрированного за ним права собственности на объект (в случае если права на спорное имущество возникли после вступления в силу Закона о регистрации).
Как следует из материалов дела, АЗС построена по рабочему проекту 1998 года. Из раздела "Краткая характеристика строительных конструкций" следует, что в комплексе АЗС предусмотрен навес с заправочными островками.
28.10.1999 ООО "Дон-Альянс" и подрядчиком ООО "Стройинвест" подписан акт приемки законченного строительством объекта - АЗС стационарного типа с подземных хранением нефтепродуктов и автомойкой. При этом, в акте в описании принятых заказчиком объектов навес площадью 224, 4 кв.м. отсутствует.
Таким образом, право ООО "Дон-Альянс" на навес возникло после вступления в силу Закона о регистрации, однако не было зарегистрировано.
Апелляционной коллегией не принимается довод общества о том, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ в редакции, действовавшей до 2013 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичное положение содержится в пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ.
28.02.2003 между ООО "Дон-Альянс" (продавец) и ООО "Кристал" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: автозаправочной станции (АЗС" N 2"Темерник", расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 27, общей площадью 115,2 кв.м., литер а.
Перечень реализуемого имущества указан в прилагаемом к договору акте приема - передачи N 1, содержащий в себе позицию "Навес над ТРК".
Между тем, в соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Тогда как договор от 28.02.2003 не содержит индивидуализирующих признаков передаваемого навеса. Как указано выше, акт приемки от 28.10.1999 навес площадью 224,4 кв. м. не содержит.
Представитель общества пояснял, что навес продавался с АЗС в комплексе как единый объект. Между тем, предметом договора купли-продажи являлась автозаправочная станция общей площадью 115,2 кв.м., тогда как площадь навеса составляет 224,4 кв. м.
Поскольку право собственности на навес ООО "Дон-Альянс" на момент заключения договора от 28.02.2003 не зарегистрировано и ООО "Дон-Альянс" не являлось собственником отчуждаемого истцу объекта - навеса, право собственности к покупателю - ООО "Кристал" не перешло.
ООО "Дон-Альянс" прекратило деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129 -ФЗ 12.05.2012.
Между тем, ООО "Дон-Альянс", являясь до 2012 года действующим юридическим лицом, не обеспечило регистрацию титула в отношении спорного объекта до совершения сделки с ООО "Кристал". ООО "Кристал" также не представило доказательств обращения к продавцу за регистрацией перехода права собственности до его ликвидации.
Апелляционной коллегией не принимается довод общества об отсутствии имущественных правопритязаний иных лиц в отношении спорного объекта недвижимого имущества или препятствий к осуществлению Управлением Росреестра перехода права собственности на него к заявителю, как несостоятельный и не имеющий значения для рассмотрения данного спора.
Представленные в суд апелляционной инстанции документы: постановление главы Администрации города от 21.10.1994 N 1429, договора аренды земельного участка от 18.04.1997 N 1809 "н", соглашения об уступке договора от 25.09.1997, постановления мэра города от 30.01.1998 N 189 "Об изъятии у ИП "Аракс" земельного участка и передаче его ИЧП БФ "Русь", заключения комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону от 09.12.1998 N 276, постановления мэра города Ростова-на-Дону от 08.06.2000 N 1517, договора аренды от 27.07.2000 N 15921 "н", выписки из реестровой книги N г/ф-7-180 от 30.10.2018 N 1227254, договора купли-продажи от 26.08.2003 N 387, от 17.09.2003 N 392, от 26.05.2004 N 768 подтверждают факт выделения земельного участка под строительство и эксплуатацию АЗС с подземным хранением нефтепродуктов и автомойкой. Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 57 от 12.01.2000 утвержден акт приемки в эксплуатацию АЗС с подземным хранением нефтепродуктов и автомойкой ООО "Дон-Альянс" от 28.10.1999. В акте акт приемки в эксплуатацию АЗС с подземным хранением нефтепродуктов и автомойкой ООО "Дон-Альянс" от 28.10.1999 навес, как сооружение площадью 224,4 кв.м. отсутствует.
Договор купли-продажи от 28.02.2003 не содержит индивидуализирующих признаков передаваемого навеса. Перечень реализуемого имущества указан в прилагаемом к договору акте приема - передачи N 1, содержащий в себе позицию "Навес над ТРК".
В ЕГРН содержатся сведения о объекте недвижимости - сооружение (навес) литер а с кадастровым номером: 61:44:0020606:152, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Штахоновского, д.27 площадью 224,40 кв.м. , сведения о правах отсутствуют.
В ЕГРН содержатся сведения о объекте недвижимости - нежилое здание (административное здание) с кадастровым номером: 61:44:0020606:27, общей площадью 115,2 кв.м., литер А, этажность-1,инвентарный номер: 2757-79; собственник- ООО "Кристалл".
На основании изложенного судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что поскольку право продавца, возникшее после вступления в силу Закона о регистрации не было зарегистрировано, в акте приемки законченного строительством объекта навес отсутствует, навес в договоре купли - продажи не содержит индивидуализирующих признаков, у суда отсутствуют основания полагать, что единственным препятствием для регистрации права собственности общества на навес является ликвидация продавца.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2020 по делу N А53-45360/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.В. Соловьева
Судьи С.В. Пименов
С.С. Филимонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
