Дата принятия: 04 июня 2021г.
Номер документа: 15АП-7913/2021, А32-41754/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2021 года Дело N А32-41754/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2021 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,
при участии:
от истца - представитель не явился, извещен;
от ответчика - представитель Минюков Олег Валентинович по доверенности
от 10.08.2020, паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Панорама-Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2021 по делу N А32-41754/2020 по иску ИП Оганяна Амбарцума Анушавановича к ООО "Панорама-Юг" о взыскании задолженности, об обязании,
УСТАНОВИЛ:
ИП Оганяна Амбарцум Анушаванович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "ПАНОРАМА ЮГ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 11-03-2019.
Решением суда от 01.04.2021 иск удовлетворен частично. Расторгнут долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 11-03-2019 от 11.03.2019 г. Решено изъять у ООО "ПАНОРАМА ЮГ" (ИНН 2361016690) и передать ИП Оганяну Амбарцуму Анушавановичу (ОГРНИП 317237500275020) нежилое помещение, расположенное на 6 этаже здания по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Победы, дом N 66/1, площадью 734, 9 м2.
С ООО "ПАНОРАМА ЮГ" (ИНН 2361016690) в пользу ИП Оганяна А.А. (ОГРНИП 317237500275020) взысканы задолженность в сумме 54 210 руб., в том числе основной долг 50 000 руб., неустойка 4 210 руб., а также 6 720, 4 руб. судебных расходов и неустойку в размере 0,1% от суммы основного долга за период с 08.09.2020 г. по день фактической оплаты основного долга.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции в части изъятия у ООО "Панорама-Юг" и обязания передать истцу нежилые помещения, расположенные на 6 этаже здания по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г.Ейск, ул.Победы, 66/1, площадью 734, 9 кв.м и принять в этой части новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец предоставил суду недостоверную информацию о том, что он не владеет и не пользуется спорными нежилыми помещениями с июня 2020 г. Данное обстоятельство подтверждается письмом ООО "ЕйскКомСервис" выполняющей функции управляющей компании ТОЦ "Олимп" от 14.10.2020 г. Заявитель указывает, что 11.03.2019 ООО "Панорама-Юг" с ИП Цветковой В.И. был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 11-03-2019. В соответствии с договором ИП Цвсткова В.И. передала обществу в аренду нежилые помещения N 82, общей площадью 365, 5 кв.м., кадастровый номер 23:42:0202109:40, помещение N 8211, общей площадью 369,4 кв.м., кадастровый номер 23:42:0202109:41, расположенные на втором этаже ТОЦ "Олимп" в г.Ейск, по ул.Победы 66/1, помещения были переданы по акту приемки-передачи. 21.03.2019 г. договор прошел государственную регистрацию в органах Росреестра. Истец 21.03.2020 г. на основании договора купли-продажи приобрел нежилое помещение в собственность. В июне 2020 года истец вместе с полицией самостоятельно вскрыл помещения, сменил замки и фактически вступил во владение помещениями и приступил к осуществлению деятельности. Данное обстоятельство подтверждается тем, что истец разместил в сети Интернет на рекламной сайте "Авито" объявление о сдаче в аренду указанных помещений, на которые была дана характеристика и место нахождение, а также объявление о наборе официантов и иного персонала для работы в кафе. Кроме того, истец передавал представителю управляющей компании в августе-сентябре 2020 г. ключи от нежилых помещений, расположенных на 6 этаже ТОЦ "Олимп" для оборудования указанных нежилых помещений средствами противопожарной защиты и для осмотра нежилых помещений специалистами отдела надзорной деятельности и профилактической работы Ейского района ГУ МЧС России по Краснодарскому краю на предмет соответствия требований пожарной безопасности. Заявитель указывает, что договор аренды не был расторгнут и согласно статьи 617 ГК РФ ответчик полагает, что владел помещениями правомерно. 16.04.2021 ответчиком было добровольно исполнено решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов в сумме 54210 руб. Истцу платежным поручением N 7278 от 16.04.2021 перечислена данная сумма. В связи с чем, заявитель просит отменить решение суда первой инстанции в части изъятия помещений.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Через канцелярию суда от ответчика поступили дополнительные материалы по делу.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11 марта 2019 г. ИП Цветкова Валентина Ивановна и ООО "Панорама Юг" заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 11-03-2019, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное на 6 этаже здания по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Победы, дом N 66/1, площадью 734, 9 м2.
11 марта 2019 г. индивидуальный предприниматель и ООО "Панорама Юг" подписали Акт приема-передачи Помещения.
20 марта 2020 г. Оганян А.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с Цветковой В.И., приобрел помещения в собственность и соответственно к нему перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды, о чем Оганян А.А, направил Арендатору уведомление о смене собственника арендуемого помещения.
В соответствии с п. 4.1. договора аренды стороны договорились, что за пользование помещением Арендатор уплачивает Арендную плату.
Согласно п. 4.2. договора аренды сумма ежемесячной Арендной платы по договору состоит из двух составляющих: - базовой части арендной платы, переменной части арендной платы.
В силу п. 4.3. договора аренды базовая часть арендной платы составляет 514 430 руб. за все помещения в месяц.
Оплата базовой части арендной платы по договору осуществляется не позднее 15 числа текущего месяца.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на 07.09.2020г. задолженность арендатора перед арендодателем по оплате базовой части арендной платы составляет 2 572 150 руб.
Учитывая, что право собственности арендодателя на помещение зарегистрировано 25.03.200 г. и с этого момента к нему перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды с арендатором, истец обратился в суд с требованием о взыскании арендных платежей и о расторжении договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению.
В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Смена собственника не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что право собственности арендодателя на помещение зарегистрировано 25.03.2020, судом верно отмечено, что с этого момента к нему перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды с арендатором, вследствие чего следует вывод о том, что в связи с неисполнением арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы арендодатель вправе требовать арендную плату за период с 25.03.2020 г. по настоящее время.
Как видно из материалов дела, предметом исковых требований являлось взыскание арендных платежей в размере 2 572 150 руб., неустойки в размере 216 575, 03 руб., а также неустойки по день фактической уплаты долга, и расторжение договора аренды.
Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном случае, поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности, факт занятия помещений не оспаривался, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований.
При этом, суд учел, что согласно представленному Управлением Росреестра по Краснодарскому краю договору, базовая часть арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц (п. 4.3).
Суд первой инстанции учел государственную регистрацию договора, содержащего условие о размере арендной платы 10 000 руб. в месяц, в связи с чем, требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 г. по август 2020 г. правомерно удовлетворены судом в размере 50 000 руб. В остальной части требований о взыскании долга отказано верно.
Принимая во внимание изложенное, требования истца в части взыскания неустойки также правомерно удовлетворены судом в сумме 4 210 руб. Также взыскана неустойка в размере 0, 1% от суммы основного долга за период с 08.09.2020 г. по день фактической оплаты основного долга. Требования о взыскании неустойки в остальной части правомерно оставлены без удовлетворения.
Доводы жалобы ответчика в данной части сводятся лишь к тому, что платежным поручением N 7278 от 16.04.2021 перечислена данная сумма 54 210 руб.
Данные доводы заявителя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции. На момент принятия обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно установил наличие у ответчика задолженности. Оплата взысканной судом задолженности по арендным платежам в такой ситуации свидетельствует об исполнении решения суда и не может служить основанием для его отмены. При представлении ответчиком соответствующего платежного документа данная денежная сумма подлежит учету на стадии исполнительного производства.
Истцом также было заявлено требование о расторжении договора и изъятии помещений.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы ответчика в части несогласия с выводами суда о расторжении договора аренды и изъятии помещений со ссылкой на статью 617 ГК РФ подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания для расторжения договора аренды. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом.
При этом, основанием для изменения или расторжения договора судом служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельствами, влекущими возникновение у стороны требовать досрочного расторжения договора, следует считать конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, то есть не зависящие от их воли и усмотрения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В данном случае на стороне ответчика допущено существенное нарушение условий договора - неуплата арендных платежей с апреля по август 2020 года.
Кроме того, Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Так в материалы дела представлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды и претензия о взыскании арендной платы (том 1 л.д. 23-25).
При этом, задолженность по арендной плате и пени погашена ответчиком лишь после вынесения решения 16.04.2021.
В связи с чем, в данном случае собственник помещения при наличии к тому фактических оснований (длительная неуплата арендной платы) обоснованно обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате имущества.
При этом, ссылка заявителя о неправомерном указании об изъятии предмета договора, судом не принимается, поскольку в силу норм статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Отказ ответчика добровольно возвратить занимаемое им спорное помещение после расторжения договора позволил арбитражному суду на законных основаниях принять решение об его изъятии в принудительном порядке.
При таких обстоятельствах, данные доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются судом ввиду несостоятельности.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2021 по делу N А32-41754/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Ю.И. Баранова
Судьи О.А. Еремина
П.В. Шапкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
