Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 года №15АП-7728/2021, А32-54908/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 мая 2021 года Дело N А32-54908/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2021 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.
судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Годунко А.С.,
при участии:
от истца: представитель Михайловский Д.А. по доверенности от 14.01.2021;
от ответчика: представитель не явился, извещен;
от третьего лица: представитель Аришин А.В. по доверенности от 11.02.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 по делу N А32-54908/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" (ОГРН 1052312513109, ИНН 2321014418)
к управлению муниципальных ресурсов Администрации муниципального образования Тихорецкий район (ОГРН 1082360001690, ИНН: 2360001483), администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района,
о понуждении заключить договор,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" (далее - истец, ООО "Торговый дом Базар") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению муниципальных ресурсов Администрации муниципального образования Тихорецкий район об обязании администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района заключить соглашение с ООО "Торговый дом Базар" следующего содержания:
"Администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, именуемая в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар", свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 23 N 005852676 от 14.06.2005 года, выданное межрайонной инспекцией МНС России N 1 по Краснодарскому краю Территориальным участком N 2321 по г. Тихорецку, ОГРН 1052312513109, ИНН 2321014418, КПП 232101001, юридический адрес: 352120, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
Учитывая решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2020 года по делу N А32-23849/2015 и руководствуясь положениями ст. 450, 452, 453 ГК РФ, абз. 5 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" считать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09 февраля 2012 года N 5000003328 от 25 сентября 2013 г. расторгнутым.
Возобновить договор аренды от 09 февраля 2012 года N 5000003328. Срок договора аренды считать прервавшимся с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09 февраля 2012 года N 5000003328 от 25 сентября 2013 года, то есть с 30 сентября 2013 года. Течение срока, оставшейся аренды с момента государственной регистрации данного соглашения считается возобновленным.
Настоящее соглашение вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Настоящие соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 09 февраля 2012 года N 5000003328. Указываются реквизиты сторон" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района. В иске отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Торговый дом Базар" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что изменение собственником земельного участка вида разрешенного использования само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды. Изменение вида разрешенного использования производилось арендодателем и не может быть поставлено в вину арендатору как незаконное действие. Апеллянт со ссылкой на абзац 5 пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 ("Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (постановление N 73) указывает, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
Представитель администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 N 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" управление и ООО "Улыбка" заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 (Приложение N 3), предметом которого является передача ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. метра, расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта "Торговый павильон".
23.10.2009 ООО "Улыбка" и Гусарь Т.Н. заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 (Приложение N 4).
Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО "Торговый дом Базар", соглашение в установленном порядке зарегистрировано 30.05.2012 (Приложение N 5).
09.02.2012 между Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" по результатам проведенного аукциона заключен договор N 5000003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 общей площадью 2428, 0 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации рынка розничной торговли, расположенного в г. Тихорецке по ул. Меньшикова (Приложение N 6).
На основании заявления ООО "Торговый дом Базар", постановлением администрации от 19.04.2013 N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2490 кв. м, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса (Приложение N 7).
12.09.2013 ООО "Торговый дом Базар" обратилось в администрацию с заявлением N 11561 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
В соответствии с постановлением администрации от 25.09.2013 N 1632 (Приложение N 8) управление и общество 25.09.2013 заключили договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке (Приложение N 9).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2020 по делу N А32-23849/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 26.06.2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского круга от 02.10.2020, заключенный между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор N 114 от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2.
Истец, указывая на то, что в силу ничтожности договора купли-продажи от 25.09.2013 N 114, договор аренды земельного участка от 09.02.2012 N 5000003328 не прекращен, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Вместе с тем, в силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57), при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Так, ранее действующими статьями 30, 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 передан 09.02.2012 администрацией в аренду общества по результатам торгов.
На момент передачи в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 имел вид разрешенного использования "для эксплуатации рынка розничной торговли".
Судом установлено, что в период с 05.05.2012 по 22.06.2012 общество возвело на земельном участке кадастровым номером 23:50:0102134:124, не предназначенном для строительства, нежилое здание площадью 16, 5 кв. м, а с 25.09.2012 начало осуществлять строительство объекта "навес для организации розничной торговли".
05.05. 2012 администрация предоставила разрешения N RU 23533113-74, NRU 23533113-20 от 22.06.2012 на строительство и ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 16, 5 кв. м с кадастровый номер 23:50:0102115:130.
25.09.2012 администрацией предоставлено обществу разрешение NRU 23533113-220 на строительство навеса капитального типа.
Общество обратилось в администрацию с заявлением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка в связи с возникшими неточностями в виде разрешенного использования участка, где по факту размещен торговый комплекс.
Постановлением администрации от 19.12.2012 N 1609 изменен основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 с "для эксплуатации рынка розничной торговли" на "для размещения торгового комплекса", то есть данный участок предоставлен обществу для строительства объектов недвижимости.
08.04.2013 администрацией выдано обществу разрешение N RU23533113-16 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "навес для организации розничной торговли" на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования участка, который мог быть предоставлен только по результатам публичных процедур, недопустимо.
В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 не предоставлялся обществу для целей, связанных со строительством, поэтому изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 произведено с целью обхода требований земельного законодательства, предусматривающего различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
При этом, согласно пункта 7.2 договора от 09.02.2012 N 5000003328 срок действия договора установлен на 3 года. Положениями договора от 09.02.2012 N 5000003328 не предусмотрена пролонгация срока действия договора.
Суд апелляционной инстанции не признает доводы апелляционной жалобы обоснованными в части наличия пролонгации договора, поскольку как было указано ранее земельные участки имеют разный вид разрешенного использования, кроме того, на основании заявления ООО "Торговый дом Базар" от 11.07.2013 N 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2 490 кв. м, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса. Таким образом, в настоящий момент земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 отсутствует, поскольку за счет его территории сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момент ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
То есть, в рассматриваемом случае, с учетом выводов решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2020 по делу N А32-23849/2015, ООО "Торговый дом Базар" обязано передать органу местного самоуправления, уполномоченному на предоставление (распоряжение) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 свободным от физических и юридических обременении, за исключением существующих до момента заключения недействительной сделки и имеет право на возврат денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
Однако, с принимая во внимание, что на момент совершения сделки земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124, 23:50:0102134:123 прекратили своё юридическое существование, а договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9.09.2008 N 5000002358 и договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемый по результатам торгов от 9.02.2012 N 5000003328 расторгнуты, соглашения о расторжении указанных договоров аренды прошли государственную регистрацию, то возврат стороной договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 114 (зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 запись 23-23-14/2003/2013-87) в первоначальное положение не означает возобновление арендных отношений.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции в части указания на то, что требование истца о восстановлении ранее совершенной арендной сделки представляет собой обход публичной процедуры предоставления земельного участка в целях строительства.
На основании изложенного в удовлетворении иска судом отказано правомерно.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 по делу N А32-54908/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий В.Л. Новик
Судьи Б.Т. Чотчаев
С.И. Яицкая


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка