Дата принятия: 09 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-7550/2020, А53-38196/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2020 года Дело N А53-38196/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,
при участии:
от ОАО "Российские железные дороги" - представитель Колесников А.А. по доверенности от 26 июня 2018 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги", апелляционную жалобу Отдела по управлению имуществом Администрации Морозовского городского поселения
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13 мая 2020 года по делу N А53-38196/2019
по иску Отдела по управлению имуществом Администрации Морозовского городского поселения Морозовского района Ростовской области
к ответчику: открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727),
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги"
к Администрации Морозовского городского поселения Морозовского района Ростовской области
о признании права собственности, о признании недействительным договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Отдел по управлению имуществом Администрации Морозовского городского поселения обратился в суд к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" с требованием о взыскании платы по договору аренды N 1 от 19.042007 за период с 01.02.2018 по 30.09.2019 в размере 42 330,12 руб., пени за период с 09.02.2018 по 16.10.2019 в размере 5 471,195593,98 руб.
Судом установлено, что в рамках дела N А53-40634/19 принято к производству требование открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к Отделу по управлению имуществом Администрации Морозовского городского поселения о признании договора аренды N 1 от 19.042007 расторгнутым, признании права на земельный участок.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2019 дело А53-38/196/19, дело N А53-40634/19 объединены в одно производство, объединенному производству присвоен номер N А53-38196/19.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ОАО "Российские железные дороги" уточнило свои исковые требования в части договора аренды и просило признать указанный договор аренды недействительным с 12.03.2008. Указанное уточнение принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2020 в удовлетворении исков отказано.
По иску отдела по управлению имуществом суд мотивировал свой акт следующим. Поскольку на спорном земельном участке построен многоквартирный жилой дом, указанный земельный участок с момента регистрации перехода права собственности на любое из указанных помещений в жилом доме переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Суд указал, что договор аренды прекращается в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По иску ОАО "РЖД" суд указал, что оснований для заявления о порочности договора не имеется. Вместе с тем суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности, указав, что в силу закона не может признать таковое виду отсутствия общей долевой собственности, поскольку все восемь квартир принадлежат одному и тому же собственнику - ОАО "Российские железные дороги".
На указанное решение подана апелляционная жалоба отделом по управлению имуществом, в котором отдел просит отменить решение в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды и пени и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Отдел указывает на неправильное толкование судом первой инстанции нормы части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", указывает, что ни на одну квартиру право собственности не зарегистрировано, в связи с чем юридически не существует понятия многоквартирного жилого дома. При таких обстоятельствах основания для вывода о прекращении действия договора аренды земельного участка, и соответственно, об отказе в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени не имелось.
Также на решение арбитражного суда первой инстанции подана апелляционная жалоба открытым акционерным обществом "Российские железные дороги", в котором обжалуется решение в части отказа в признании договора недействительным и отказе в признании права собственности. Апеллянт полагает, что в силу норм материального права у него возникло право собственности на земельный участок.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ОАО "Российские железные дороги" высказал свою позицию. Отдел по управлению имуществом и Администрация Морозовского городского поселения представителей в апелляционный суд не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие их представителей в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ОАО "Российские железные дороги", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению.
Как следует из материалов дела, 19.04.2007 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Морозовского района (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка.
Объект аренды - земельный участок из земель поселений площадью 2305 кв.м с кадастровым номером 61:24:0013266:0027, находящийся: Ростовская область, город Морозовск, улица Коммунистическая, 96.
Вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
Договор заключен на срок с 19.04.2007 по 19.04.2010 (пункты 1.1, 2.1 договора). В пункте 3.1. стороны установили, что годовой размер арендной платы составляет 12168 руб. Арендная, плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 5 числа.
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий, финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4).
В силу пункта 5.2 в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки, арендодатель вправе заявить о взыскании неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Обращаясь с настоящим иском в суд, арендодатель указывает, что в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению платы за период с 01.02.2018 по 30.09.2019 образовалась задолженность в размере 42 330, 12 руб.
Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен для целей жилищного строительства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на указанном земельном участке 12.03.2008 зарегистрировано право собственности ОАО "Российские железные дороги" в отношении объекта - двухэтажный жилой дом площадью 698,8 кв.м. по адресу: г.Морозовск, улица Коммунистическая,96 (л.д.21, т.2). Указанный жилой дом является многоквартирным (8 квартир), что подтверждено уведомлением Управления Росреестра от 15.07.2019 (л.д.22, т.2).
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.
Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким образом, приобретатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи.
Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 305-ГГ16-10570 по делу А40-78400/2015.
Запись о многоквартирном жилом доме как объекте индивидуальной собственности внесена в реестр 12.03.2008.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Ростовской области пришел к правильному выводу о том, что договор аренды прекращен конфузией (совпадением в одном лице должника и кредитора) на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое толкование соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
При таких обстоятельствах, когда договор аренды прекращен в силу юридического факта, установленного законом, исковые требования Отдела по управлению имуществом не могут быть удовлетворены за отсутствием у него субъективного права, подлежащего защите.
В равной степени не может быть удовлетворен иск ОАО "РЖД" о признании недействительным договора аренды с 12.03.2008, поскольку общество не доказало наличия юридического факта, в силу которого договор аренды был бы ничтожен. При этом прекращение действия договора в силу совпадения в одном лице должника и кредитора не являются основанием для признания договора недействительным (ничтожным).
Правильно установив факт возникновения права собственности и прекращения договора аренды земельного участка, Арбитражный суд Ростовской области неправильно отказал в удовлетворении иска о признании права собственности.
Владение земельным участком осуществляет открытое акционерное общество "Российские железные дороги", ответчик в лице Администрации Морозовского городского поселения отрицает соответствующий титул общества.
С учетом правила о распоряжении земельными участками, установленного пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", арбитражный суд правильно привлек в качестве ответчика по такому иску Администрация Морозовского городского поселения.
На основании пункта 1 статьи 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В статье 12 Гражданского кодекса закреплено, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли независимо от их регистрации в ЕГРП.
Исходя из системного толкования статей 12, 209 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 (пункт 58), иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса).
Соответствующее толкование норм материального права дано в постановлении Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2013 по делу А32-2057/2012.
При таких обстоятельствах иск ОАО "Российские железные дороги" в части признания права собственности на земельный участок подлежит удовлетворению.
Поскольку при предъявлении своего иска с двумя требованиями, каждое из которых подлежало оплате государственной пошлиной в размере 6 000 рублей, ОАО "Российские железные дороги" уплатило только 6000 рублей (л.д.9,т.2), равно как не уплатило государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы (л.д.58, т.2), и, поскольку удовлетворено только одно из заявленных им требований, судебные расходы в пользу общества не подлежат взысканию.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 мая 2020 года по делу А53-38196/2019 изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции: " Отказать открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" о признании недействительным договора аренды земельного участка.
Признать за открытым акционерном обществом "Российские железные дороги" право собственности на земельный участок площадью 2 305 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:24:0013266:0027, находящийся по адресу: г.Морозовск Ростовской области, улица Коммунистическая,96".
В остальной части решение от 13 мая 2020 года по делу А53-38196/2019 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий В.В. Галов
Судьи Р.А. Абраменко
А.А. Попов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
