Дата принятия: 10 июля 2020г.
Номер документа: 15АП-6950/2020, А32-52149/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2020 года Дело N А32-52149/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен;
от ответчика: представитель Бурмистров А.Г. по доверенности от 10.01.2020,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2020 по делу N А32-52149/2019
по иску администрации города Сочи
(ИНН 2320037148, ОРГН 1022302934367)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Сервис"
(ИНН 2320091040, ОГРН 1022302948580)
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
(ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
УСТАНОВИЛ:
администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Сервис" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 05.02.2004 N 4900003033 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0303008:12, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, 8/1, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ООО "Агро-Сервис" по договору аренды от 05.02.2004 N 4900003033.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2020 по делу N А32-52149/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба не мотивирована. Заявитель указал на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта, указал, что имеются основания для расторжения договора аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город - курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0303008:12, площадью 480 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, аллея Челтенхема, 8/1, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий, запись государственной регистрации права от 28.05.2010 N 23-23-19/115/2009-357.
Ранее, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Агро-Сервис" (арендатор) заключен договор от 05.02.2004 N 4900003033, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 480 кв. м для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий по ул. Аллея Челтенхема, 8/1 в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0303008:0012.
Договор зарегистрирован в Едином государственно реестре недвижимости 18.03.2004.
Актом визуального осмотра объекта земельных отношений от 28 февраля 2019 года, составленным сотрудниками истца, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:0012 расположено СТО и магазины.
В связи с тем, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению ("цех по производству хлебобулочных изделий (пекарня)"), а в целях размещения СТО и магазинов, истец в адрес ответчика направил претензию от 19.03.2019 N 4633/02-05-16 с требованием устранить нарушения.
В связи с тем, что нарушения условий договора не устранены, администрация в адрес общества направила претензию от 20.06.2019 N 13771/02-05-16 о расторжении договора аренды от 05.02.2004 N 4900003033.
Истец, указывая на существенные нарушения условий договора аренды от 05.02.2004 N 4900003033, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Как указано выше, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Агро-Сервис" (арендатор) заключен договор от 05.02.2004 N 4900003033, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок плоащдью 480 кв. м для эксплуатации первой очереди и реконструкции существующих бытовых ремонтных мастерских под цех по производству хлебобулочных изделий по ул. Аллея Челтенхема, 8/1 в Хостинском районе г. Сочи. Земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0303008:0012.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.
В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" часть земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесена к муниципальной собственности. Из содержания закона не следует, что его положения имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На момент подписания договора аренды администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.
Полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303008:0012 администрация города Сочи обладает лишь с 20.12.2008.
На момент заключения договора аренды от 05.02.2004 N 4900003033 правом на распоряжение земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи органы местного самоуправления наделены не были.
Таким образом, спорный договор аренды от 05.02.2004 N 4900003033 ничтожен.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А32-4015/2008-28/80).
Таким образом, в удовлетворении исковых требований о расторжении указанного договора правомерно отказано.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:12 в соответствии с генеральным планом городского округа города Сочи, утвержденном решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 N 89 (в редакции решения Городского Собрания Сочи от 20.03.2012 N 21) расположен в границах городской черты. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города - курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (с изменениями, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 12.12.2011 N 210) земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж5" - многоэтажная жилая застройка высотой до 56 метров.
В основные виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства включены, в том числе объекты торговли - магазины, объекты обслуживания и хранения автотранспорта - мастерская автосервиса.
Согласно техническому паспорту, объект литер А - цех, по производству хлебобулочных изделий" (инв. N 8596 от 29.08.2011), находящийся в собственности ООО "Агро-Сервис" состоит: Лит. А Цех по производству хлебобулочных изделий со вспомогательными помещениями и магазином: лит. А1 пристройка, лит. Г гараж.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что объект недвижимости подвергался реконструктивным изменениям.
Так, в материалы дела представлено заключение специалиста N 0.33 от 04.02.2020 в котором специалист по итогам исследования объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12 пришел к следующим выводам: в границах спорного земельного участка расположено 2 нежилых здания литер А, А1, общей площадью 200,3 кв. м, которые состоят из цеха по изготовлению хлебо-булочных изделий и магазина по реализации готовой продукции хлебо - булочных изделий; объемно - планировочные характеристики объекта недвижимости соответствуют описанию, указанному в Техническом паспорте инв. N 8596 от 29.08.2011.
Истец выводы специалиста не опроверг, соответствующие доказательства не представил.
На основании изложенного суда приходит к выводу, что истцом не доказано ненадлежащее использование ответчиком спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 21.06.2018 по делу N А32-46544/2017.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора от 05.02.2004) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В данном случае такой публичный интерес усматривается, поскольку в результате аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника - муниципального образования город - курорт Сочи.
Однако, как указано выше, в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:12 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.
В силу того, что спорный участок находится в фактическом владении ответчика, исковые требования в части аннулирования записи об обременении в виде аренды не подлежат удовлетворению.
Апелляционная жалоба не содержат мотивированных доводов о необоснованности обжалуемого судебного акта, а также ссылок на обстоятельства, которые не были учтены судом при вынесении обжалуемого решения.
Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2020 по делу N А32-52149/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.
Председательствующий Н.В. Ковалева
Судьи Е.А. Маштакова
В.Л. Новик
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
