Дата принятия: 07 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-626/2020, А32-26668/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2020 года Дело N А32-26668/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Плотниковой О.В. (до перерыва - секретарём судебного заседания Ткаченко Е.С.),
при участии:
от ответчика: представителя Чечерина Д.В. (удостоверение адвоката N 6873 от 14.03.2019) по доверенности от 18.10.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 ноября 2019 года по делу N А32-26668/2019
по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея
к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Валериковичу
при участии третьих лиц: Сурушкина Игоря Сергеевича, потребительского жилищно-строительного кооператива "Солнечная долина"
об обязании снести объекты капитального строительства, привести земельный участок в первоначальное положение и убрать после сноса строительный мусор, о взыскании неустойки, об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артуру Валериковичу (далее - ИП Саркисян А.В.), в котором просило:
- обязать снести два трехэтажных объекта капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, по адресу: г. Сочи, Адлерский район;
- привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, под двумя трехэтажными объектами капитального строительства в первоначальное состояние и обязать убрать после сноса строительный мусор;
- взыскать неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда;
- расторгнуть договор аренды от 10.09.2012 N 770002672 земельного участка, находящегося в федеральной собственности;
- обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 по акту приема-передачи.
Исковые требования мотивированы тем, что в отсутствие разрешительной документации предприниматель самовольно осуществил строительство на спорном земельном участке двух зданий МКД, что свидетельствует о существенном нарушении договора аренды, не соответствует разрешённому виду использования земельного участка и градостроительным требованиям.
Определением от 23.10.2019 суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлёк Сурушкина Игоря Сергеевича и потребительский жилищно-строительный кооператив "Солнечная долина".
Решением от 26.11.2019 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал в полном объёме. Судебный акт мотивирован тем, что в настоящее время земельный участок на праве аренды используется ИП Саркисяном А.В. Спорные объекты возводятся на основании разрешений на строительство N RU-23-309-7562-2018, N RU-23-309-7563-2018, выданных 08.05.2018 администрацией города Сочи на строительство индивидуальных жилых домов, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 Сурушкину И.С., ранее являвшемуся арендатором земельного участка. Со ссылкой на выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, суд указал, что спорные объекты капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2" не являются многоквартирными жилыми домами, а являются индивидуальными жилыми домами. Вид разрешенного использования земельного участка площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 допускает строительство на нем спорных объектов капитального строительства, индивидуальных жилых домов; спорные объекты возведены в соответствие с градостроительными нормами и правилами; возведённые спорные объекты не создают угрозу жизни и (или) здоровью граждан, не создают препятствия в использовании правообладателями близ расположенных участков и строений соответствующими участками и строениями, не нарушают интересы третьих лиц.
Суд указал, что вид разрешенного использования земельного участка площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 допускает строительство на нём спорных объектов капитального строительства, индивидуальных жилых домов. Истцом не представлено суду пояснений или каких-либо документальных доказательств того, что расположенные на земельном участке объекты используются с нарушением целевого назначения земельного участка. В письме N 09/6177 от 23.04.2018 МТУ Росимущество не возражало против строительства на земельном участке двух отдельно стоящих жилых домов при условии, что данное строительство будет допустимо в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, а также при условии разработки проектной документации, проведения экспертиз, получения разрешения на строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
С принятым судебным актом не согласилось МТУ Росимущество, в порядке, определённом нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы повторяют процессуальную позицию истца, изложенную в ходе рассмотрения дела в суда первой инстанции, МТУ Росимущество указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно квалифицировал спорные здания в качестве индивидуальных жилых домов, не учёл, что в открытом доступе имеются предложения по продаже квартир, расположенных в спорных зданиях, которые фактически являются МКД.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.07.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении указанных лиц дело было рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок площадью 714,3349 га, расположенный частично в Адлерском районе, частично в Хостинском районе города Сочи, на основании постановления администрации г. Сочи N 5/1 от 09.01.1997 на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен ОАО "Агрофирма "Кудепста".
На основании решения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12.09.2005 по делу N 2-1602/05 и распоряжения Сочинского филиала ТУ Росимущества по Краснодарскому краю N 04-04/1515С от 18.10.2005 данный земельный участок оставлен в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО "Агрофирма "Кудепста".
На основании распоряжения Сочинского филиала ТУ Росимущества по Краснодарскому краю N 04-04/1123С от 22.03.2006 принадлежащее ОАО "Агрофирма "Кудепста" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 714,3349 га было переоформлено на право аренды сроком на 49 лет в отношении сформированных за счёт территории первоначального земельного участка 52 земельных участков различной площадью и функциональным назначением, в том числе на земельный участок N 19 площадью 119 525 кв.м. по адресу: г.Сочи, Адлерский район.
03.04.2006 земельный участок N 19 площадью 119 525 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, был поставлен на государственный кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер 23:49:0408000:0015.
27.04.2006 между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) сроком до 27.04.2055 был заключен договор аренды N 04-24/195С в отношении выше указанного земельного участка площадью 119 525 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0408000:0015 (участок N 19) для строительства микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
07.07.2006 между ОАО "Агрофирма "Кудепста" и ЖСК "Монолит" был заключён договор N 19 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 04-24/195С от 27.04.2006.
20.09.2006 между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю и ЖСК "Монолит" заключено дополнительное соглашение N 04-26/10С к договору аренды земельного участка N 04-24/195С от 27.04.2006, касающееся изменения порядка исчисления арендной платы.
15.02.2007 между ЖСК "Монолит" и ПЖСК "Солнечная долина" был заключён договор N 19/19 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 04-24/195С от 27.04.2006.
08.09.2010 кадастровый номер земельного участка 23:49:0408000:0015 площадью 119 525 кв.м. был изменен на кадастровый номер 23:49:0402056:1007.
На основании приказа Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года N 361-рп от 29.07.2011 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1007 площадью 119 525 кв.м. был разделён на три земельных участка: с кадастровым номером 23:49:0402056:1019 площадью 119 417 кв.м., для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса; с кадастровым номером 23:49:0402056:1020 площадью 97 кв.м. для размещения этапов КНС Кудепста-КОС Кудепста, КНС-2-КОС "Адлер"; с кадастровым номером 23:49:0402056:1021 площадью 11 кв.м., для размещения этапов КНС Кудепста-КОС Кудепста, КНС-2-КОС "Адлер".
С учётом изъятия земельных участков, необходимых для размещения олимпийских объектов, 30.01.2012 между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (арендодатель) и ПЖСК "Солнечная долина" (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700002171, по условиям которого кооперативу на праве аренды сроком до 27.04.2055 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1019, площадью 119 417 кв.м., для целей строительства отдельно стоящих жилых домов на одну семью.
На основании распоряжения ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 662-р от 31.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1019 площадью 119 417 кв.м. был разделён на 48 земельных участков, в том числе посредством данного раздела был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 площадью 3 007 кв.м. с разрешённым видом использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью".
В связи с этим, соглашением от 10.09.2012 ТУ Росимущества в Краснодарском крае и ПЖСК "Солнечная долина" расторгли договор аренды N 7700002171 от 30.01.2012 и в этот же день стороны заключили договор аренды N 7700002672 от 10.09.2012 в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 площадью 3 007 кв.м. с разрешённым видом использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью".
18.12.2017 между ПЖСК "Солнечная долина" и Сурушкиным И.С. был заключён договор N 10/п-пр о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 7700002672 от 10.09.2012.
В свою очередь, 12.04.2018 между Сурушкиным И.С. и ИП Саркисяном А.В. заключён договор N 1-пр о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 7700002672 от 10.09.2012.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что все выше указанные договоры аренды, дополнительные соглашения к ним и договоры перенаймов проходили государственную регистрацию в ЕГРН в установленном законом порядке.
С учётом изложенного, надлежит констатировать, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 площадью 3 007 кв.м. с разрешённым видом использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью" был образован в результате раздела "материнского" земельного участка площадью 714,3349 га, изначально предоставленного ОАО "Агрофирма "Кудепста" на праве постоянного (бессрочного) пользования, сингулярным правопреемником которого является ИП Саркисян А.В. При этом право аренды предпринимателя на спорный земельный участок возникло в результате заключения выше указанной цепочке сделок, связанных с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также с оформлением арендных прав в отношении земельных участков образуемых в результате разделов "материнских" земельных участков, что в полной мере соответствовало императивным требованиям статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 статьи 11.8, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших в соответствующих редакциях. Доказательства того, что выше указанные сделки в установленном законом порядке были оспорены и признаны недействительными компетентным судом, в материалы дела не представлены.
В связи с этим, ИП Саркисян А.В. был вправе использовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 площадью 3 007 кв.м. для целей его предоставления - для строительства отдельно стоящих жилых домов на одну семью.
Из материалов дела следует, что на основании обращения Сурушкина И.С., в соответствии с градостроительным планом от 16.01.2018, администрацией г. Сочи были выданы следующие разрешения на ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055:
- N RU-23-309-7562-2018 от 08.05.2018 сроком действия до 08.05.2028 на строительство 3-х этажного индивидуального жилого дома N 1 общей площадью 901,6 кв.м., объёмом 2 970 куб.м. и площадью застройки равной 317 кв.м.;
- N RU-23-309-7563-2018 от 08.05.2018 сроком действия до 08.05.2028 на строительство 3-х этажного индивидуального жилого дома N 2 общей площадью 871,2 кв.м., объёмом 2 875 куб.м. и площадью застройки равной 304 кв.м.
В соответствии с пунктом 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
При этом из содержания норм пунктов 21.10, 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что обязанность лица, приобретшего право на земельный участок, на котором ведётся строительство, направить в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган уведомление о переходе к нему прав на земельный участок может быть исполнена новым правообладателем в течение всего срока действия разрешения на строительство, но не позднее, чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.
Таким образом, сам факт выдачи выше указанных разрешений на строительство на имя Сурушкина И.С. не могло являться препятствием, не позволяющим ИП Саркисяну А.В. ведение строительных работ на основании данных разрешений.
Из материалов дела следует, что 20.12.2018 в ЕГРН внесены следующие регистрационные записи о праве собственности Саркисяна А.В. на объекты, незавершённые строительством, располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055:
- N 23:49:0402056:2505-23/050/2018-1 от 20.12.2018 в отношении жилого дома площадью 901,6 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:2506, 95% готовности объекта незавершённого строительством;
- N 23:49:0402056:2506-23/050/2018-1 от 20.12.2018 в отношении жилого дома площадью 901,6 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:2506, 95% готовности объекта незавершённого строительством.
При обращении с иском по настоящему делу МТУ Росимущество указало, что в ходе проведённой 07.11.2018 проверки был установлен факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 двух 3-хэтажных объектов незавершённого капитального строительства (при проведении осмотра на объектах осуществлялись наружные фасадные работы). Из сведений ряда Интернет сайтов следует, что возводимые объекты являются многоквартирными жилыми домами, каждый из которых состоит из 30 обособленных помещений (квартир), застройщиком объектов выступает "ARS Group".
Истец указывает, что возведение МКД производится ответчиком самовольно - без получения разрешения на строительство (выданные разрешения на строительство позволяют возводить только индивидуальные жилые дома), размещение спорных объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 нарушает разрешённый вид использования земельного участка - "для строительства отдельно стоящих жилых домов на одну семью"
МТУ Росимущество полагает, что самовольное возведение предпринимателем на земельном участке двух МКД свидетельствует об использовании земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 не по целевому назначению, что является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 4.1.5 договора аренды земельного участка N 7700002672 от 10.09.2012.
В связи с этим, с сопроводительным письмом N 09/14685 от 11.09.2018 МТУ Росимущество направило в адрес ИП Саркисяна А.В. соглашение о расторжении договора аренды N 7700002672 от 10.09.2012, мотивированное нарушением арендатором условий договора, закреплённых в пунктах 4.1.5, 5.2.12, 5.2.13 договора.
ИП Саркисян А.В. от подписания указанного дополнительного соглашения уклонился, что явилось основанием для обращения МТУ Росимущество в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Кодекса).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.
В пунктах 23, 24 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Согласно пункту 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Таким образом, из выше приведённых разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).
По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Одновременно с этим, действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых не требуется получение разрешения на строительство. Такой перечень закреплён в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 Кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с подпунктом 39 Кодекса объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
С учётом доводов, приведённых МТУ Росимущество в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. Какие технические характеристики (техническое состояние) спорных объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке площадью 3007 кв.м., с к/н 23:49:0402056:1055 (площадь, площадь застройки, этажность, материал и глубину залегания фундамента, высоту и материал стен и перекрытий, конструктивные характеристики объектов и т.п.)?
2. Являются ли спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м., с к/н 23:49:0402056:1055, по своим фактическим параметрам индивидуальными жилыми домами или многоквартирными жилыми домами? По каким признакам сделаны те или иные выводы экспертом (подробное обоснование)? Допускает ли вид разрешенного использования земельного участка площадью 3007 кв.м. с к/н 23:49:0402056:1055 для объектов жилой застройки, строительство на нём спорных объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке площадью 3007 кв.м., с к/н 23:49:0402056:1055?
3. Возведены ли спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м., в соответствии с разрешением на строительство N RU-23-309-7562-2018 от 08.05.2018 и разрешением на строительство N RU-23-309- 7563-2018 от 08.05.2018, выданными администрацией города Сочи? Если нет, то возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с разрешением на строительство?
4. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарногигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.
5. Создают ли спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м., с к/н 23:49:0402056:1055 угрозу жизни и (или) здоровью граждан, а также препятствия в использовании правообладателями близ расположенных участков и строений соответствующими участками и строениями, нарушают интересы третьих лиц?
По итогам проведённого экспертного исследования в материалы дела было представлено заключение эксперта ООО "АОиЭС "Экспертный совет" N 15/19-Э от 16.09.2019, из содержания которого следует, что спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, имеют следующие технические характеристики:
- объект капитального строительства с условным номером "N 1": тип объекта - индивидуально-определенное отдельно стоящее здание, состоящее из жилых помещений (комнат, пригодных для постоянного проживания), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании с функциональным назначением - жилой дом. Серия, тип проекта - индивидуальный проект; год постройки - 2018; число этажей - 3 надземных этажа, подземная этажность отсутствует; площадь застройки - 317,0 кв.м.; общая площадь - 855,6 кв.м.; строительный объем - 2 970 куб.м.; высота - 9,9 м.; строительная готовность - объект завершенного строительства 100%. Техническое описание здания: конструктивная схема объекта капитального строительства с условным номером "N 1" - монолитный железобетонный каркас с заполнением; фундамент - сведения о фундаментах объекта капитального строительства в материалах дела отсутствуют, для визуального осмотра с целью определения их технических характеристик по состоянию на дату проведения обследования скрыты грунтом, бетонной отмосткой и бетонными мощениями вокруг обследуемого объекта, по инженерно-геологическим особенностям района исследования предположительно - сваи, ростверковая обвязка и монолитная железобетонная плита; наружные и внутренние капитальные стены - кладка из газопеносиликатных блоков; перегородки - кладка из газопеносиликатных блоков; перекрытия чердачные - монолитное железобетонное; перекрытия междуэтажные - монолитное железобетонное; крыша - плоская кровля; полы - стяжка; проёмы оконные - м/пластиковые; проемы дверные - железные, металлопластиковые, деревянные глухие простые; отделка внутренняя - штукатурка, шпаклевка; отделка наружная - утеплитель, короед; отопление - автономное; электричество - скрытая проводка; водопровод - центральный; канализация - центральная; горячее водоснабжение - автономное; вентиляция - естественная по каналам; телевидение - антенна; телефон - домофон: сигнализация - пожарная; крыльца - есть;
- объект капитального строительства с условным номером "N 2": тип объекта - индивидуально-определенное отдельно стоящее здание, состоящее из жилых помещений (комнат, пригодных для постоянного проживания), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании с функциональным назначением - жилой дом. Серия, тип проекта - индивидуальный проект; год постройки - 2018; число этажей - 3 надземных этажа, подземная этажность отсутствует; площадь застройки - 304,0 кв.м.; общая площадь - 837,0 кв.м.; строительный объем - 2 875 куб.м.; высота - 9,9 м.; строительная готовность - объект завершенного строительства 100%. Техническое описание здания: конструктивная схема объекта капитального строительства с условным номером "N 2" - монолитный железобетонный каркас с заполнением; фундамент - сведения о фундаментах объекта капитального строительства в материалах дела отсутствуют, для визуального осмотра с целью определения их технических характеристик по состоянию на дату проведения обследования скрыты грунтом, бетонной отмосткой и бетонными мощениями вокруг обследуемого объекта, по инженерно-геологическим особенностям района исследования предположительно - сваи, ростверковая обвязка и монолитная железобетонная плита; наружные и внутренние капитальные стены - кладка из газопеносиликатных блоков; перегородки - кладка из газопеносиликатных блоков; перекрытия чердачные - монолитное железобетонное; перекрытия междуэтажные - монолитное железобетонное; крыша - плоская кровля; полы - стяжка; проёмы оконные - м/пластиковые; проемы дверные - железные, металлопластиковые, деревянные глухие простые; отделка внутренняя - штукатурка, шпаклевка; отделка наружная - утеплитель, короед; отопление - автономное; электричество - скрытая проводка; водопровод - центральный; канализация - центральная; горячее водоснабжение - автономное; вентиляция - естественная по каналам; телевидение - антенна; телефон - домофон: сигнализация - пожарная; крыльца - есть.
Экспертом установлено, что спорные объекты капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2", расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, по своим фактическим параметрам не являются многоквартирными жилыми домами, следовательно, являются индивидуальными жилыми домами.
Вид разрешенного использования земельного участка площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 (отдельно стоящие жилые дома 8 на одну семью, для объектов жилой застройки) допускает строительство на нем спорных объектов капитального строительства, индивидуальных жилых домов.
Экспертом определено, что спорные объекты капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2", расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, возведены в соответствии с разрешением на строительство N RU-23-309-7562-2018 от 08.05.2018 и разрешением на строительство N RU-23-309-7563-2018 от 08.05.2018, выданными администрацией города Сочи.
Спорные строения с условными номерами "N 1" и "N 2", расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, соответствуют требованиям безопасности зданий и сооружений, установленным Федеральным законом Российской Федерации N 384-Ф3 от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральным законом Российской Федерации N 123-Ф3 от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", требованиям Свода правил 42.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"), Свода правил 55.13330.2016 (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"), Свода правил 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП П-7-81* "Строительство в сейсмических районах"), санитарным и противопожарным нормам и правилам, требованиям приказа Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края N 78 от 16.04.2015 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края".
Примененные конструктивные решения и строительные материалы соответствуют требованиям Свода правил 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП П-7-81* "Строительство в сейсмических районах"). При обследовании конструктивных элементов спорных строений, объектов капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2", расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, экспертом дефектов, повреждений, трещин с раскрытием более допустимых значений выявлено не было, техническое состояние - работоспособное.
Эксперт также установил, что спорные объекты капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2" соответствуют требованиям градостроительного регламента города Сочи - требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (в ред. решений Городского Собрания Сочи от 27.01.2011 N 2, от 12.12.2011 N 210, от 27.06.2013 N 88, от 29.09.2015 N 10, от 26.11.2015 N 44, от 10.12.2015 N 62, от 27.07.2016 N 118, от 26.10.2016 N 155, с изм., внесенными решениями Городского Собрания Сочи от 25.11.2010 N 186, от 12.05.2011 N 64 (с изм. от 23.06.2011, 28.07.2011, 20.10.2011), от 30.10.2014 N 142, от 24.06.2015 N 103, от 24.06.2015 N 104, от 29.10.2015 N 11, от 03.11.2015 N 41, от 26.11.2015 N 45, от 25.02.2016 N 10) в части соблюдения предельно допустимых параметров разрешенного строительства, установленных документацией по планировке территории, генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования.
Кроме того, эксперт установил, что спорные строения с условными номерами "N 1" и "N 2" не создают угрозу жизни и (или) здоровью граждан, не создают препятствия в использовании правообладателями близ расположенных участков и строений соответствующими участками и строениями, не нарушают интересы третьих лиц.
МТУ Росимущество мотивированные и документально обоснованные возражения, направленные на опровержение выводов судебной экспертизы, в материалы дела не представило, с ходатайством о проведении по делу повторной судебной экспертизы не обратилось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.03.2020, при проведении которого МТУ Росимущество явку своего представителя не посчитало необходимым обеспечивать, судом была опрошена эксперт Давлетшина С.Г., подготовившая заключение судебной экспертизы N 15/19-Э от 16.09.2019.
На вопросы суда эксперт пояснила, что ею были исследованы все помещения в двух спорных зданиях, на момент проведения исследования в некоторых помещениях имелась внутренняя отделка, в части помещений велись отделочные работы.
На вопрос суда о том, каким образом соотносились между собой помещения в спорных зданиях, отвечавшие критериям жилых помещений, эксперт пояснила, что помещения изолированы друг от друга и связаны общим коридором.
На вопрос суда о том, было ли каждое жилое помещение отдельно оборудовано кухней, санитарным узлом, эксперт пояснила, что кухнями помещения оборудованы не были. Эксперт пояснила, что в одном из помещений в доме с условным номером 2 спальня была оборудована санитарным узлом, но данный факт не вызвал удивления, поскольку согласно п. 4.2.1 СНИП 55.13.330, в спальнях для проживания семей допускается оборудование дополнительного санитарного узла. В здании с условным номером 1 всего было оборудовано два санитарных узла, а в другом здании всего 3 санитарных узла.
На вопрос суда о том, однотипные ли в планировке изолированные друг от друга помещения, эксперт пояснила, что планировка в помещениях различная.
Судом и экспертом обозревались поэтажные планы зданий, представленные в томе на 1 листах дела 28-33. Эксперт пояснила, что при проведении ею экспертного исследования, такого расположения помещений, как отражено на графических чертежах, ею не наблюдалось.
На вопрос суда о том, наблюдалась ли экспертом в осматриваемых зданиях планировка помещений, которая характерна для индивидуального жилого дома (гостиная, кухня, спальня, санитарный узел), либо все помещения были однотипными без определенного функционального назначения, эксперт пояснила, что на момент проведения осмотра не все помещения имели внутреннюю отделку, чёткое разграничение по целевому назначению, в настоящее время для Росреестра показатель "жилая площадь" не актуален, в сведения об объекте капитального строительства вносится общая площадь помещения. При отнесении спорных зданий к категории индивидуальных жилых домов эксперт руководствовалась тем, что при коридорной системе расположения изолированных квартир многоквартирный жилой дом должен иметь 2 лестницы и 2 выхода, одноквартирный (индивидуальный) жилой дом - одну лестницу. Ввиду того, что спорные здания имеют одну лестницу, они подлежат отнесению к категории объектов ИЖС.
На вопрос суда о том, может ли эксперт однозначно отнести спорные строения к индивидуальному жилому дому или многоквартирному жилому дому, эксперт пояснила, что по состоянию на дату осмотра, она относила здания к категории "индивидуальный жилой дом". Эксперт пояснила, что сделала такой вывод по следующим признакам: 1) технические нормы - здания оборудованы только 1 лестницей; 2) в многоквартирном жилом доме в обязательном порядке должен быть общедомовой водопровод пожаротушения в свободном доступе, а для индивидуального жилого дома это не обязательно, можно организовывать внутрикомнатную систему пожаротушения; 3) на дату осмотра на придомовом земельном участке отсутствовали социальные объекты благоустройства, а для многоквартирных жилых домов обязательным является детская площадка, площадка для сушки белья, площадка для сбора и временного хранения ТКО и др., а для индивидуальных жилых домов это не обязательно; 4) для многоквартирных жилых домов расчет площади земельного участка проводится только по строительным нормам, а для индивидуальных жилых помещений - по распоряжению муниципального образования.
На вопрос суда о том, можно ли по техническим составляющим определить, что каждое спорное помещение имеет собственное назначение, как это характерно для индивидуального жилого дома, эксперт пояснила, что на момент осмотра назначение помещений не было определено, только в одном из помещений стояло кухонное оборудование в виде печи. Эксперт пояснила, что конкретное назначение помещений определяется при технической инвентаризации объекта по результатам проводимого осмотра и при опросе застройщика техником БТИ, либо это делается с учётом содержания проектной документации. Эксперт пояснила, что при проведении экспертного исследования проектная документация ей не предоставлялась.
На вопрос суда о том, может ли эксперт, с учётом технического состояния помещений, имевшего место на дату осмотра, однозначно утверждать, что спорные здания представляют собой индивидуальные жилые дома, эксперт ответила утвердительно.
На вопрос суда о том, характерна ли имеющаяся площадь зданий для индивидуальных жилых домов, эксперт пояснила, что всё зависит от желания застройщика, общая площадь индивидуального жилищного строительства не нормируется.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции также поручал сторонам провести совместный осмотр спорных зданий для целей фиксации технических характеристик расположенных в них помещений. При проведении осмотра сторонам осуществить осмотр всех помещений каждого из двух спорных зданий, зафиксировать их примерную площадь, целевое назначение, при проведении осмотра сторонам надлежит вести видеосъёмку. По итогам проведённого осмотра составить акт осмотра, в котором отразить количество изолированных помещений в каждом здании, их примерную площадь, отразить, соответствует ли планировка, иные технические характеристики осмотренных помещений, тем техническим характеристикам помещений, которые предлагаются на Интернет сайтах к продаже в качестве самостоятельных квартир в МКД, в том числе чертежам, представленным в т. 1 л.д. 28-33.
В материалы дела представлен акт осмотра жилых помещений от 23.03.2020, в котором отражено, что в ходе осмотра не установлена схожесть осматриваемых помещений с предложениями на Интернет сайтах к продаже в качестве самостоятельных квартир МКД, в том числе чертежам, представленным в т. 1 л.д. 28-33. Каждое осматриваемое помещение не оборудовано кухней и санузлом. Представителем МТУ Росимущество дополнительно указано, что каждое обособленное помещение в осматриваемых домах оборудовано смотровым проёмом (отверстием), предположительно для прокладки коммуникаций.
Вместе с тем, из представленной видеосъёмки не возможно установить наличие отверстий для прокладки коммуникаций в каждом помещении спорных объектов строительства. Кроме того, само по себе наличие данных смотровых отверстий достоверно не свидетельствует о намерении ответчика создать именно МКД, истцом не доказан факт будущей прокладке ответчиком коммуникаций, посредством которых отдельные помещения смогут быть изолированы в отдельные квартиры.
Ввиду недоказанности иного, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что на момент проведения экспертного осмотра спорные объекты капитального строительства с условными номерами "N 1" и "N 2", расположенные на земельном участке площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, возведены в соответствии с разрешениями на строительство N RU-23-309-7562-2018 от 08.05.2018 и N RU-23-309-7563-2018 от 08.05.2018, относятся к категории индивидуальных жилых домов, при этом вид разрешённого использования земельного участка позволяет возводить на нём спорные здания.
На момент рассмотрения апелляционной жалобы судом не установлен факт того, что ИП Саркисян А.В. внёс изменения в технические характеристики, приведшие к созданию новых объектов недвижимости - многоквартирных жилых домов.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что довод истца о возведении ответчиком на земельном участке многоквартирных жилых домов основан исключительно на размещенной в сети "Интернет" информации о том, что спорные жилые дома состоят из обособленных помещений (квартир), являются многоквартирными и возведены застройщиком "ARS Group". При этом в исковом заявлении истец приводит ряд ссылок на страницы Интернет сайтов ("Домофонд", "ЖК Касабланка", "Яндекс.Недвижимость", "АРС Групп"), на которых содержится указанная информация. Никаких иных доказательств, подтверждающих довод истца о том, что спорные постройки являются многоквартирными домами, истец в материалы дела не представил, доказательств того, что ответчик является владельцем указанных сайтов и именно он размещал выше указанную информацию суду не представлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что отнесение здания к категории индивидуального жилого дома либо многоквартирного жилого дома должно опосредоваться ни сведениями Интернет сайтов, а техническими характеристиками самого объекта и выводами квалифицированного эксперта.
Как указывалось ранее, МТУ Росимущество выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы N 15/19-Э от 16.09.2019 не опровергло, доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что как на момент начала ведения строительных работ, так и в при обустройстве внутренней планировки зданий объекты строительства отвечали критериям многоквартирных жилых домов, в материалы дела не представило. Отсутствуют и доказательства того, что на момент вынесения настоящего постановления посредством проведённой реконструкции спорные здания были сформированы за счёт отдельных изолированных квартир, в связи с чем объекты строительства надлежало отнести к категории многоквартирных жилых домов.
Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым учитывать правовую позицию, изложенную в пункте 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации N 308-ЭС19-21484 от 28.02.2020 по делу N А32-30003/2018, согласно которой снос объекта самовольного строительства может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, отвечающего требованиям разрешительной документации на строительство, а также императивным требованиям норм действующего законодательства.
В связи с этим, даже если предположить, что в последующем посредством проведения ИП Саркисяном А.В. ряда строительных работ спорные здания будут перепрофилированы в МКД, данное обстоятельство не будет являться достаточным основанием для сноса зданий в целом. В этом случае МТУ Росимущество получит право на иск о понуждении предпринимателя к приведению зданий в техническое состояние, характерное для индивидуальных жилых домов, и только при доказанности невозможности проведения данных мероприятий МТУ Росимущество получит право на заявление иска о сносе объектов самовольного строительства, созданных в результате реконструкции индивидуальных жилых домов (аналогичная процессуальная позиция изложена в судебных актах по делу N А32-35977/2018).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска МТУ Росимущество об обязании предпринимателя снести спорные здания, как объекты самовольного строительства.
Отказывая в удовлетворении иска МТУ Росимущество в части требований о расторжении договора аренды N 7700002672 от 10.09.2012 и об обязании ИП Саркисяна А.В. возвратить земельный участок истцу, суд первой инстанции правомерно указал на то, что истец не представил доказательства использования земельного участка ответчиком с нарушением разрешённого вида использования земельного участка и обязательных требований градостроительного регламента.
В силу пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 3 статьи 615 Кодекса указано, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 153 от 15.01.2013 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").
Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.5 договора аренды.
Согласно пункту 5.1.3 договора аренды арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка при условии письменного согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.2.12 договора аренды, арендатор обязан не допускать строительство новых объектов до получения письменного согласия арендодателя.
Согласно выписке из ЕГРН "сведения об основных характеристиках объекта недвижимости", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, имеет вид разрешенного пользования - "отдельно стоящие жилые дома на одну семью".
По данным карты градостроительного зонирования и градостроительного регламента в составе Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, находящейся в свободном доступе на официальном сайте администрации города Сочи, спорный земельный участок площадью 3007 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402056:1055, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, фактически расположен в зоне "Ж-2" - малоэтажная жилая застройка до 15 метров. Цель выделения - развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки, зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные (одноквартирные) жилые дома.
Судом первой инстанции обоснованно указал, что вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство на нем спорных объектов капитального строительства - индивидуальных жилых домов.
Таким образом, истцом не представлено суду доказательств того, что расположенные на земельном участке объекты используются с нарушением целевого назначения земельного участка. Размещение спорных объектов на спорном участке соответствует требованиям статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца на нарушение ответчиком пункта 5.2.12 договора аренды (строительство новых объектов, без получения разрешения арендодателя) правомерно отклонена судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, и подтверждается в письме МТУ Росимущество N 09/14685 от 11.09.2018 о расторжении договора аренды, 23.04.2018 Управление направило в адрес Сурушкина И.С. письмо исх. N 09/6177, в котором было указано, что Управление не возражает против строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1055 двух отдельно стоящих жилых домов при условии, что данное строительство допустимо в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, а также при условии разработки проектной документации, проведения экспертиз, получения разрешения на строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
В свою очередь Сурушкиным И.С. были получены разрешения на строительство N RU-23-309-7562-2018 и N RU-23-309-7563-2018, в соответствии с которыми осуществляюсь строительство спорных объектов ответчиком.
Таким образом, собственник земельного участка - Российская Федерация в лице МТУ Росимущество дало свое согласия на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке, который находится в аренде у ответчика. Суд первой инстанции установлено, что строительство спорных объектов, было осуществлено на основании выданных разрешений на строительство от 08.05.2018 при том, что в силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации у предпринимателя отсутствовала обязанность в получении разрешений на строительство, как и в подготовке проектной документации, прошедшей экспертизу, отклонения в строительных объемах указанных в разрешениях на строительство, ответчиком при строительстве и возведении объектов не допущено. Данный вывод суда также нашел свое отражение в судебной экспертизе и истцом документально не был оспорен. Более того, суду не представлено доказательств того, что размещенные на арендованном земельном участке здания не соответствуют градостроительным нормам и требованиям.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 ноября 2019 года по делу N А32-26668/2019 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий А.А. Попов
Судьи Р.А. Абраменко
В.В. Галов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
