Дата принятия: 12 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-6123/2020, А53-37470/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2020 года Дело N А53-37470/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,
при участии:
от ответчика - представитель Владимирова Е.А, (доверенность от 26.05.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества "Производственно-научная фирма
"Донагрохимтехнология"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 февраля 2020 года по делу N А53-37470/2019
по иску общества с ограниченной ответственностью "РНД консалтинг и управление недвижимостью" (ИНН 6164119101)
к ответчику: закрытому акционерному обществу "Производственно-научная фирма "Донагрохимтехнология" (ИНН 6164101400),
о взыскании 344 165 рублей,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью " РНД консалтинг и управление недвижимостью" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Производственно-научная фирма "Донагрохимтехнология" (далее - ответчик) о взыскании 344 165 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не внес оплату за содержание нежилого помещения, а также расходов по ремонту здания.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 с ответчика в пользу истца взыскано 156 839 рублей задолженности, 4 503 рубля 68 копеек расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении иска в оставшейся части отказано.
Суд первой инстанции признал обоснованными требования о взыскании расходов на коммунальные услуги и отказал в удовлетворении требований о компенсации ремонтных работ, ввиду того, что истец, не получив предварительного согласия на производство спорных работ, не доказал срочность и необходимость проводимых ремонтных работ в спорный период.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов по заработной плате персонала истца в сумме 93 658 рублей 88 копеек, а также в части взыскания с ответчика в пользу истца части расходов за потребленные коммунальные услуги в сумме 23958 рублей 30 копеек и принять по делу новый судебный акт, взыскав с ответчика в пользу истца 39 222 рублей 33 копейки компенсации за потребленные коммунальные услуги, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом необоснованно взысканы с ответчика расходы истца по оплате заработной платы работникам истца. Собственники помещений не уполномочивали истца управлять общим имуществом здания, в материалах дела не имеется доказательств о наделении истца такими полномочиями. Также апелляционная жалоба мотивирована ем, что судом неверно определена доля ответчика в праве собственности на общее имущество здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 58-А.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
Истец в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие представителя ответчика в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из искового заявления, ЗАО "Производственно-научная фирма "Донагрохимтехнология" согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2019 владеет на праве собственности помещением с кадастровым номером 61:44:0050710:147, общей площадью 148,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, д. 58 а, 2 этаж.
Истец указывает, что несет бремя по оплате коммунальных платежей и содержанию общего имущества всего здания, на основании заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг. Договоры были заключены в период владения истцом всем зданием, расположенным по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, д. 58 а., и действуют до настоящего времени.
После отчуждения долей в здании появились сособственники, часть из которых добросовестно компенсирует расходы по оплате коммунальных платежей и ремонту здания.
26.07.1994 между Производственно-коммерческой кооперативной фирмой "Элеватор" (правопреемник - ООО "РнД консалтинг и управление недвижимостью") и ответчиком был заключен договор купли-продажи части здания.
Пунктом 4 договора определена совместная деятельность сторон по эксплуатации здания. Подпунктами 4.1.2. и 4.1.3. определено, что оплата электроснабжения и теплоснабжения производится по установленным тарифам пропорционально занимаемой площади. В соответствии с подпунктом 4.2.1. покупатель обязуется ежемесячно оплачивать все расходы по коммунальным платежам, также согласно пункту 4.3. договора покупатель принимает долевое участие при проведении капитального и текучего ремонтов коммуникаций здания пропорционально занимаемой площади.
В соответствии с пунктом 5.1. договор действует до дня отчуждения предмета купли-продажи в пользу третьего лица.
Истец считает, что поскольку отчуждения приобретенного имущества не было, условия договора не изменялись и являются действующими, постольку не возможно взыскание задолженности по содержанию нежилого помещения в виде неосновательного обогащения. В этой связи расчет задолженности произведен с учетом договора от 26.07.1994, в части взыскания коммунальных платежей и ремонта коммуникаций здания, а в части взыскания расходов на ремонт мест общего пользования взыскивается неосновательное обогащение.
Истец указывает, что ответчик с апреля 2019 года уклоняется от несения расходов за потребляемые коммунальные услуги, а также расходов по ремонту здания. Ранее ответчиком заключались договоры на возмещение коммунальных расходов, на условиях ответчика и без учета реальных затрат истца.
В отношении ремонта общего имущества здания ответчик принял участие в ремонте кровли, от возмещения расходов по ремонту холла, лестничных маршей, инженерной системы пожаротушения ответчик отказался. Собственники здания неоднократно приглашались для проведения общего собрания по вопросу капитального ремонта здания, но от принятия конкретного решения уклонились. В этой связи истцом был произведен ремонт здания с целью предотвращения еще большего разрушения и обеспечения достойных условий работы. Проведение общего собрания собственников подтверждается извещением о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, назначенном на 17.08.2018, почтовой квитанцией и описью вложения от 13.08.2018 г.
Истец произвел за свои счет ремонт холла, лестничных маршей, системы пожаротушения, установлена защитная решетка от обрушающегося фасада здания, отремонтирована кровля. Причиной проведения ремонта послужило запущенное состояние здания и отсутствие ремонта. Необходимость ремонта обоснована истечением сроков эффективной эксплуатации элементов здания, а также действующими нормативными актами, в области регламентации проведения текущего и капитального ремонта.
Истец считает, что ответчик злоупотребляет своим положением и не исполняет обязательства установленные законом и договором.
Истец указывает, что ответчиком не возмещены следующие расходы: по оплате коммунальных услуг за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь 2019 года: расходы истца за поставку тепловой энергии для всего здания; расходы за поставку электроэнергии; расходы истца за поставку воды и водоотведение; расходы на ремонт и обслуживание коммуникаций здания - ежемесячное техническое обслуживание узла учета. Также расходы на техническое обслуживание УУТЭ, монтажные работы 2019 года, демонтаж и организация государственной проверки средств измерений УТТЭ, с последующим монтажом, выполнение работ по подготовке системы теплоснабжения в осенне-зимний период 2019-2020 гг., изготовление баланса водопотребления. Также расходы по заработной плате обслуживающего персонала.
На ремонт и содержание общего имущества истцом потрачены следующие денежные средства: ремонтные работы (ремонт холла, лестничных маршей, системы пожаротушения) на сумму 969 094 рублей 80 копеек.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N б/н от 31.05.2019, которая ответчиком была оставлена без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании 187 326 рублей неосновательного обогащения, 156 839 рублей расходов за потребленные коммунальные услуги.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Согласно действующему гражданскому законодательству к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые собственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им. Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Исключения из этого правила представляют собой случаи, когда необходимость ремонта носит неотложный характер.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
С учетом приведенных разъяснений основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми сособственниками проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества.
Из представленных в материалы дела документов следует, что общее собрание собственников не принимало решений о капитальном ремонте. Истец самостоятельно выбрал подрядчика, а также установил объем и стоимость ремонтных работ.
В нарушение положений статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств надлежащего уведомления всех собственников нежилых помещений о проведении комиссионных осмотров.
Также не представлено никаких актов о непригодности имущества истца, которые могли бы свидетельствовать о необходимости принятия истцом неотложных мер по капитальном ремонту.
Таким образом, истец не представил каких-либо надлежащих (относимых, допустимых, достоверных и достаточных) доказательств, подтверждающих необходимость и срочность ремонта.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 указанного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В нарушение указанного требования истцом не представлено доказательств оформления протокола общего собрания собственников помещений, содержащего сведения об установлении объемов, стоимости и порядке ремонта, а также протокола с решением об утверждении сметного расчета работ.
Таким образом, в нарушение положений статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации истец самостоятельно выбрал подрядчика, а также установил объем и стоимость ремонтных работ.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.
В силу части 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Таким образом, в отсутствие доказанности срочности и необходимости проводимых ремонтных работ, без получения согласия других собственников, с четом информированности истца об отсутствии обязательств перед ним со стороны остальных собственников, истец не вправе претендовать на возмещение своих расходов посредством кондикционного требования.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2017 по делу N А01-1922/2015.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении соответствующей части исковых требований в размере 187 326 рублей.
В части взыскания расходов на коммунальные услуги, требования истца правомерны, поскольку в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как верно указано судом первой инстанции, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения.
Ответчик не обосновал, что содержание общего имущества производилось им или иными лицами. Доказательств того, что стоимость отыскиваемых истцом расходов на содержание общего имущества превышает рыночную стоимость соответствующих услуг в материалы дела не представлено. Недобросовестного осуществления истцом гражданских прав (злоупотребления правом) судом апелляционной инстанции не установлено.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец с достаточной степенью достоверности доказал факт содержания общего имущества здания в спорный период.
При этом вопрос о фактических взаиморасчетах истца и его работников не входит в предмет доказывания по настоящему спору.
Ссылки ответчика на неверное определение истцом доли в праве общей собственности подлежит отклонению.
Так, из справки МЦПТИиОН, на которую ссылается ответчик, следует, что указанный в ней расчет доли "носит только рекомендательный характер".
Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, не установлено иное.
Исходя из сведений, указанных в техническом паспорте, а также площади помещения ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности расчета истца.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 февраля 2020 года по делу N А53-37470/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления..
Председательствующий В.В. Галов
Судьи Р.А. Абраменко
А.А. Попов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
