Дата принятия: 06 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-5879/2020, А32-37150/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2020 года Дело N А32-37150/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,
при участии:
от третьих лиц: представитель Хестанова Е.А. по доверенности от 10.12.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.02.2020 по делу N А32-37150/2019 по иску администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края
к ООО "Агро Лайн Хит"
при участии третьего лица ПАО КБ "Центр-ивест",
о расторжении договора аренды земельного участка
УСТАНОВИЛ:
администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края (истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Агро Лайн Хит" (ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 N 4400007141 из земель населенных пунктов общей площадью 13 916 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0801001:188, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, от железнодорожного подъездного пути открытого акционерного общества "Кропоткинский машиностроительный завод" до территории общества с ограниченной ответственностью "Агро Лайн Хит" с видом разрешенного использования "эксплуатация железнодорожного подъездного пути и воздушной линии электропередачи".
Решением суда от 12.02.2020 в иске отказано.
Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, иск удовлетворить.
Жалоба мотивирована следующим.
Администрация указывает, что ответчиком неоднократно нарушалось условие о своевременном внесении арендной платы. Расторжение договора аренды не нарушает прав арендатора в части пользования расположенными на земельном участке объектов недвижимости. Администрация также указывает, что за ответчиком числится задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 и уплате неустойки.
Представитель третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле (истец, ответчик), в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является арендатором земельного участка общей площадью 13 916 кв. м, с кадастровым номером 23:44:0801001:188, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, от железнодорожного подъездного пути ОАО "Кропоткинский машиностроительный завод" до территории ответчика с видом разрешенного использования "эксплуатация железнодорожного подъездного пути и воздушной линии электропередачи" заключенного сроком на 49 лет, который используется обществом на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 N 4400007141 (далее - договор).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором с момента заключения договора ежеквартально пропорционально количеству дней в квартале из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала, первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента заключения договора (либо государственной регистрации, если договор подлежит регистрации).
Пунктом 4.2.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок.
В пункте 5.1.6 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий. Одним из таких существенных нарушений является не внесение арендной платы за землю в течение одного квартала.
В случае несвоевременной оплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 6.2 договора).
В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу 01.03.2015 и в связи с наличием в Кропоткинском городском поселении Кавказского района утвержденных решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского р-на от 27.06.2012 N 561 Правил землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кропоткинского городского поселения Кавказского района осуществляется администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района.
В связи с изложенным, заявителем по заявленным требованиям выступает администрация.
В адрес общества истцом направлены претензии от 11.03.2019 N 200-1201/19-01; от 23.04.2019 N 200-2535/19-01 о погашении задолженности по арендной плате и неустойки, образовавшейся по спорному договору.
Претензия также направлена администрацией в адрес конкурсного управляющего ООО "Агро Лайн Хит" Наливайко В.А. от 11.03.2019 N 200-1200/19-01; от 23.04.2019 N 200-2536/19-01.
Поскольку образовавшаяся задолженность не была погашена, в адрес ответчика и конкурсного управляющего были направлены предложения о досрочном расторжении договора с проектом соглашения о его расторжении, которые были вручены обществу 03.06.2019, а конкурсному управляющему Наливайко В.А. 30.05.2019.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны и сохранение договорных правоотношений нецелесообразно. В данном споре указанные условия отсутствуют. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя. Нарушения ответчиком действующего законодательства на которые ссылается истец, отсутствуют. Кроме того, как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:44:0801001:188 имеются нежилые здание, принадлежащее на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Фактическая передача (возврат) администрации земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Решением суда от 04.03.2019 по делу N А32-52299/18 ответчик признан несостоятельным, в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство.
С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ и п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.
Согласно ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.
Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.
В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, а если такое согласие не требуется, названное право должно рассматриваться в качестве актива должника, который может быть введен в оборот путем его отчуждения за плату в целях удовлетворения требований кредиторов должника, в связи с чем право аренды входит в конкурсную массу должника, подлежит реализации в порядке статьи 139 Закона, что затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, вследствие чего в таком случае требование о расторжении договора аренды должно рассматриваться в деле о банкротстве должника.
Аналогичные правовые позиции изложены, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636, от 14.09.2017 N 306-ЭС17-12123, от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604, от 03.04.2018 N 303-ЭС18-2239, от 22.08.2019 N 304-ЭС19-13492 и от 04.10.2019 N 308-ЭС19-18241.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В силу пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо учитывать, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Из условий договора аренды следует, что участок передан в аренду с 26.07.2012 по 26.07.2061, т.е. более, чем на 5 лет.
Из пункта 4.2.24 договора аренды следует, что ответчик имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды, уведомив арендодателя.
Таким образом, в данном случае права арендатора являются оборотным активом общества и могут быть включены в конкурсную массу последнего, следовательно, требования администрации о расторжении договора подлежат рассмотрению в деле о банкротстве общества.
В силу пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, обжалуемое решение подлежит отмене, исковое заявление надлежит оставить без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020 по делу N А32-37150/2019 отменить.
Исковое заявление администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края к ООО "Агро Лайн Хит" о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 N 4400007141 оставить без рассмотрения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий Т.Р. Фахретдинов
Судьи И.Н. Глазунова
Н.Н. Мисник
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
