Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2021 года №15АП-3056/2021, А32-51302/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 марта 2021 года Дело N А32-51302/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2021 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Новик В.Л., Яицкой С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,
при участии:
от истца посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представителя Никитина С.И. по доверенности от 30.08.2019,
от ответчиков: представителя Лямкиной А.В. по доверенности от 25.12.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (ОГРН 1112312004507, ИНН 2312182085)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу N А32-51302/2019
по иску общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (ОГРН 1112312004507, ИНН 2312182085)
к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ОГРН 1022303616279, ИНН 2330016676), администрации муниципального образования Динской район (ОГРН 1022303619140, ИНН 2330024645)
при участии третьего лица: администрации муниципального образования Новотитаровское Сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (ОГРН 1052316931204, ИНН 2330031970)
о взыскании неосновательного обогащения, процентов, убытков,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (далее - истец, общество, ООО "КрайСтройМонтаж") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском у Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление), администрации муниципального образования Динской район (далее - администрация района) о взыскании 31499487, 83 руб. арендной платы, полученной в период срока действия договора аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и договора аренды от 08.10.2007 N 0700001454; 12486167,19 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в период срока действия договоров аренды земельных участков; 6880655,08 руб. неосновательного обогащения в виде платежей, полученных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков; 742167 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков; 47770546 руб. ущерба; 200000 руб. возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины; процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 03.09.2019 до даты фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КрайСтройМонтаж" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что при рассмотрении настоящего дела суд переоценил обстоятельства, установленные в делах NN А32-39079/2016, А32-40946/2017, А32-43505/2017, и сделал полностью противоположный вывод о том, что каких-либо обстоятельств, которые бы препятствовали заявителю осуществить комплексное освоение, не существовало. Ответчики также являются нарушителями условий договора аренды, обязаны отвечать за недостатки сданного в аренду имущества. То обстоятельство, что, исправляя недостатки участков, общество не успело осуществить строительство, не освобождает ответчиков от предусмотренной статьей 612 ГК РФ ответственности. Недостатки земельных участков препятствовали освоению земельных участков со стороны ответчиков, как по отдельности, так и в совокупности, объективно препятствовали строительству. Ответчики обязаны возвратить истцу арендные платежи за периоды времени, когда пользоваться земельными участками для строительства невозможно ввиду недостатков земельных участков и противодействия со стороны ответчиков. Наличие у общества экономического интереса в отношении земельных участков 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 и борьба общества в суде за заключение новых договоров аренды характеризует его как добросовестного застройщика, который предпринял все возможные и мыслимые усилия к тому, чтобы продолжить комплексное освоение и построить в ст. Новотитаровская новый микрорайон. Ввиду невозможности использовать земельные участки по причинам, за которые отвечает арендодатель, расходы освоение земельных участков подлежат возмещению истцу.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчики указали на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчиков не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От администрации муниципального образования Новотитаровское Сельское поселение в составе муниципального образования Динской район поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по результатам торгов комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (арендодатель) и ООО "ЭдилгринРус" (арендатор) заключили два договора сроком на 10 лет: от 08.10.2007 N 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:0010 площадью 378072 кв. м; от 08.10.2007 N 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому явился земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 площадью 2280117 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон", для строительства и эксплуатации жилого комплекса (т. 1, л.д. 123 - 129; 138 - 144).
В дальнейшем ООО "ЭдилгринРус" было признано банкротом (дело N А32-12667/2009-37/378Б), его имущество реализовано на торгах.
26.10.2011 ООО "ЭдилгринРус" по договорам N 1 и 2 уступило права и обязанности арендатора по договорам аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454 ООО "Правовая практика", которое на основании договоров от 06.10.2012 N 0010 и 0052 уступило права и обязанности арендатора ООО "Теплый дом".
04.04.2013 ООО "Теплый дом" и ООО "КрайСтройМонтаж" заключили договоры уступки права (цессии) N 0010 и 0052, прошедшие государственную регистрацию 17.04.2013, по которым права и обязанности арендатора земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 перешли к ООО "КрайСтройМонтаж".
После приобретения прав арендатора земельных участков ООО "КрайСтройМонтаж" как арендатор приступило к их освоению: заключило с ООО "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" (исполнитель) договор от 14.02.2014 N 17/О услуг по дискованию, корчеванию деревьев, выравниванию поверхности земли; с ЗАО "Кубаньоптпродторг" (исполнитель) - договор от 20.02.2014 на выполнение работ по разработке проекта планировки территории и проекта межевания, подготовке межевых планов; с ООО "Земпроект" (исполнитель) - договор от 27.04.2014 N 82 на подготовку топографической съемки земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11, а также договор от 27.04.2014 N 89 на подготовку межевого плана земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10.
01.09.2014 ООО "КрайСтройМонтаж" и ООО "ЧОП "Спарта-Юг" (исполнитель) заключили договор охраны от 01.09.2014 N 686-09, по условиям которого под охрану переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
При разработке проекта межевания выявлена и устранена кадастровая ошибка, препятствующая формированию земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, после чего с администрацией Новотитаровского сельского поселения Динского района (далее - администрация поселения) подписан акт от 06.07.2015 согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10.
03.06.2015 ООО "КрайСтройМонтаж" и ООО "Земпроект" (исполнитель) заключили договор N 82 на выполнение геодезических работ по выносу в натуре границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11.
02.02.2015 ООО "КрайСтройМонтаж" обратилось в администрацию поселения с заявлением о согласовании проектов планировки территории земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, переданным в администрацию района.
Письмом от 29.12.2015 N 07-05/1498 администрация района сообщила застройщику о том, что проект планировки земельного участка, предназначенного для индивидуальной жилой застройки, не соответствует Правилам землепользования и застройки Новотитаровского сельского поселения от 27.11.2013 N 266-55/02 (изм. от 23.12.2015 N 58-15/03) и Генеральному плану Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-40/02 (изм. от 23.12.2015 N 57-15/03): земельный участок 23:07:0201252:10 частично находится в функциональной зоне "земли сельскохозяйственного использования" (т. 2, л.д. 169 - 170).
По итогам публичных слушаний, проведенных администрацией района по заявлению ООО "КрайСтройМонтаж", решением Совета Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-40/02 (в редакции от 23.12.2015) в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-67/02 (изм. от 23.12.2015 N 57-15/03) внесены изменения, согласно которым часть земельного участка (23:07:0201252:10) вдоль улицы Северной переведена из функциональной зоны "земли сельскохозяйственного использования" в зоны "резерв жилой зоны", "жилая зона", "санитарно-защитного назначения".
Также при подготовке проекта планировки выявлены памятники археологии (курганы), ввиду чего общество обратилось в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края по вопросу локализации данных объектов, которое в письме от 05.02.2016 N 78-521/16-01-19 указало на необходимость разработки и включения в состав проекта планировки территории раздела об обеспечении сохранности объектов археологии.
В мае 2016 года ООО "КрайСтройМонтаж" получило письмо администрации поселения от 05.05.2016 N 956/02-24, в котором сообщалось о том, что технические характеристики существующих сетей водоснабжения и канализирования ст. Новотитаровской не позволяют осуществить подключение застройки микрорайона "Северный", ввиду чего необходимо предусмотреть строительство водозаборных, водопроводных и канализационных сетей.
14.06.2016 ООО "КрайСтройМонтаж" и ООО "Кубаньархеология" (исполнитель) заключили договор N ОЗУ 212-2016 на выполнение детальной археологической разведки, вынос в натуру объектов культурного наследия на земельном участке, подлежащем освоению (т. 1, л.д. 151 - 155).
По итогам данных работ Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края выдало заключение от 20.09.2016 N 78-6137/16-01-21 и 14.10.2016 N 78-6798/16-01-21 о согласовании хозяйственного освоения земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
27.10.2016 ООО "КрайСтройМонтаж" обратилось в администрацию поселения с заявлением о согласовании размещения очистных сооружений и получило отказ (от 09.11.2016 N 2819/02-24), мотивированный тем, что сооружения планируются для обслуживания жилого комплекса и должны быть размещены в границах его территории как часть инфраструктуры.
В ответ на обращение общества от 27.10.2016 по вопросу внесения изменений в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения управление имущественных отношений в письме от 28.11.2016 N 07-05/1890 сообщило о возможности рассмотрения данного заявления после получения сведений Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
06.12.2016 общество обратилось в администрацию с заявлением об утверждении проекта планировки земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.
12.01.2017 состоялись публичные слушания по проекту внесения изменений в генеральный план Новотитаровского сельского поселения Динского района Краснодарского края, в проект внесения изменений в генеральный план включен проект планировки мкр. Северный.
15.03.2017 состоялись публичные слушания, проекты согласованы (протокол N 012-17) и утверждены постановлением администрации от 31.03.2017 N 710 (т. 3, л.д. 28; 36).
В то же время по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) на 27.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 отнесен к территориальной зоне СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий), которая не предусматривает жилищное и иное строительство.
19.04.2017 и 20.04.2017 общество обратилось в администрацию района с заявлением о предоставлении доверенности работнику общества или направлении представителя в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 ввиду приостановления данной процедуры органом регистрации.
Участки поставлены на государственный кадастровый учет в августе 2017 года, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Для реализации проекта общество и ЗАО "Кубаньоптпродторг" заключили следующие договоры: от 31.07.2017 N 03-17 о выполнении работ по изготовлению проектно-сметной документации на водозабор; от 04.09.2017 N 04-17 - по выполнению комплекса работ по разработке проектной и сметной документации по объекту "Жилой комплекс, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон"; от 05.09.2017 N 05-17 на разработку ПИР на строительство сети улиц и дорог местного значения для строительства названного объекта (т. 1, л.д. 163 - 168; 179 - 185).
В целях получения разрешения на строительство застройщик подал заявления в управление архитектуры и градостроительства администрации района о выдаче градостроительных планов на земельные участки (от 14.09.2017), в ответ на которые получены отказы (от 20.10.2017 N 04-05/2450 и 04-05/2454), мотивированные истечением срока действия договоров аренды.
26.10.2017 застройщик обратился в администрацию района с заявлением об изменении территориальной зоны земельного участка 23:07:0201252:10 с СХ-1 на Ж-1Б "зона застройки индивидуальными жилыми домами" (ответ на обращение не получен).
Со стороны общества также имели место обращения в администрацию района по вопросам предоставления земельных участков в аренду и собственность, не получившие положительного решения, что явилось предметом судебных разбирательств по делам N А32-40946/2017, А32-43505/2017, А32-44137/2017, в рамках которых оспариваемые отказы органа местного самоуправления признаны законными. Суды исходили из того, что на момент окончания срока действия договоров от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454 застройщик подготовил и утвердил проект планировки и межевания территории спорных земельных участков, однако строительство инженерных коммуникаций и объектов недвижимости не осуществил.
Полагая, что просрочка в выполнении запланированного строительства вызвана предоставлением арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 в состоянии, при котором строительство невозможно, а также уклонением уполномоченных органов от участия в мероприятиях, требовавших их участия в процессе комплексного освоения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.
Следовательно, в рассматриваемом случае истец обязан доказать невозможность осуществления строительства в пределах срока действия договоров аренды земельных участков, а также то, что на момент заключения договоров аренды земельные участки не были пригодны для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
В соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Как указано выше, 04.04.2013 ООО "Теплый дом" и ООО "КрайСтройМонтаж" заключили договоры уступки права (цессии) N 0010 и 0052, прошедшие государственную регистрацию 17.04.2013, по которым права и обязанности арендатора земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 перешли к ООО "КрайСтройМонтаж".
В силу положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве новый арендатор принял на себя ответственность за неиспользование спорных земельных участков предыдущими арендаторами с момента заключения договоров от 08.10.2007 N 0700001453, 08.10.2007 N 0700001454.
Риск последствий осуществления обществом как профессиональным застройщиком предпринимательской деятельности не может возлагаться на администрацию, учитывая, что правомочия, изложенные в абзацах 2 - 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, включая расторжение договоров аренды, застройщиком не реализованы.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.02.2020 N 302-ЭС20-481 по делу N А58-12980/2018.
Напротив, им предпринимались активные меры, направленные на сохранение арендных правоотношений (в 2013-2014 годах проведены земельные работы, разработана документация по планировке территории, межевание, геодезические работы), для чего общество заключило соответствующие договоры с ООО "СК "Октябрь", ЗАО "Кубаньоптпродторг".
При рассмотрении дела N А32-40946/2017 по заявлению общества об оспаривании решения управления имущественных отношений от 14.08.2017 N 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, суды установили, что общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 N 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнило. Доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного строительства, не представлено.
В рамках дела N А32-44137/2017 обществу отказано в признании незаконным решения администрации района об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52, изложенного в письме от 19.12.2018 N 01-30/930. Суды установили, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, заключенного 08.10.2007 по результатам торгов сроком на 10 лет, истек 08.10.2017; указанный договор отвечает признакам договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; общество в период действия договора аренды 08.10.2007 N 0700001454, и на момент обращения в администрацию района с заявлением от 19.11.2018 N 682ю/18, не выполнило требования, предусмотренные подпунктами 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, а именно, работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, не приступило к осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, образованных из арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52; на момент разрешения спора судом утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории в границах ранее предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 отсутствует, постановление администрации района от 31.03.2017 N 710 об утверждении соответствующей документации отменено постановлением администрации от 06.09.2019 N 1775.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2018 по делу N А32-2221/2018 ООО "КрайСтройМонтаж" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решений администрации муниципального образования Динской район об отказе в выдаче градостроительных планов земельных участков, образованных из переданных в аренду обществу земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Судами установлено отсутствие совокупности необходимых условий для признаний договоров возобновленными на неопределенный срок, так как существенным обстоятельством является выражение воли арендодателя путем направления письма, которое направлено на прекращение арендных отношений по заключенному договору аренды. При таких обстоятельствах договоры аренды спорного земельного участка прекратили свое действие в период обращения и рассмотрения заявления общества о выдаче градостроительного плана.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу N А32-40946/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2018,
ООО "КрайСтройМонтаж" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 14.08.2017 N 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Апелляционный суд установил, что срок договора аренды составляет 10 лет. В пределах срока действия договора общество не приступило к освоению, земельного участка, к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При таких обстоятельствах обращение с заявлением о выкупе земельных участков подано до выполнения арендатором обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. На этом основании апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество в полном объеме не выполнило предусмотренные в части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия, необходимые для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность. Указание на то, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что установлено в рамках дела N А32-39079/2016, не исключает обязательного выполнения требований пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу N А32-43505/2017 ООО "КрайСтройМонтаж" отказано в признании незаконным указанного в письме N 10.01-08/4402 от 19.09.2017 решения управления об отказе заявителю в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10; отказано в признании незаконным указанного в письме N 10.01-08/4403 от 19.09.2017 решения управления об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52. Апелляционный суд также указал, что в пределах действия договора общество подготовило документацию в целях утверждения проектов планировки и межевания территории, но не приступило к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, которые по окончании строительства должны быть в силу статьи 38.2 ЗК РФ (в указанной редакции) переданы в государственную или муниципальную собственность; в отсутствие доказательств строительства указанных объектов инфраструктуры обращение общества с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанных земельных участков, сформированных для строительства жилых домов, является преждевременным, поэтому у управления отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность без торгов испрашиваемых земельных участков.
Решением арбитражного суда от 20.12.2019 по делу N А32-12644/2019, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2020, обществу отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером с к. н. 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Сцдами установлено, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, заключенного 08.10.2007 по результатам торгов сроком на 10 лет, истек 08.10.2017; указанный договор отвечает признакам договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; общество в период действия договора аренды 08.10.2007 N 0700001454, и на момент обращения в администрацию района с заявлением от 19.11.2018 N 682ю/18, не выполнило требования, предусмотренные подпунктами 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, а именно, не выполнило работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, не приступило к осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, образованных из арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52; на момент разрешения спора судом утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории в границах ранее предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 отсутствует, постановление администрации района от 31.03.2017 N 710 об утверждении соответствующей документации отменено постановлением администрации от 06.09.2019 N 1775. Факты несвоевременной выдачи муниципальными органами разрешений на подготовку проекта планировки территории арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, уклонения администрации района с апреля по август 2017 года от участия в постановке спорных участков на государственный кадастровый учет, отказа управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Динской район в выдаче градостроительных планов на образованные земельные участки, нарушающих требования закона и права общества, в судебном порядке не установлены (доказательства обратного отсутствуют), предметом судебного разбирательства по настоящему делу не являлись. Доводы о неполучении встречного обеспечения в связи с истечением срока действия договора от 08.10.2007 N 0700001454 и наличием недостатков арендованного участка нормативно необоснованны применительно к вопросу о заключении без проведения торгов договора аренды спорных земельных участков, находящихся в государственной собственности. Права и обязанности арендатора по указанному договору на основании договора цессии от 04.04.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Теплый дом", возникли у общества только 17.04.2013, то есть к моменту истечения пяти с половиной лет из общего десятилетнего срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52.
Таким образом, общество до обращения с настоящим иском позиционировало себя как арендатора земельных участков, рассчитывало на продление арендных отношений, обращалось с соответствующими исками в арбитражный суд, в том числе и о приватизации земельных участков (дела N А32-40946/2017, N А32-43505/2017), о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок (дела N А32-44137/2017, N А32-12644/2019), реализуя права арендатора по договорам в целях комплексного жилищного строительства, но после отрицательного результата соответствующих судебных разбирательств общество обратилось с иском о возврате как арендных платежей, так и убытков, рассчитанных как стоимость затрат общества, понесенных им в связи с освоением спорных земельных участков.
Поскольку несмотря на истечение срока договоров аренды земельных участков общество полагало себя арендатором земельных участков по действующим договорам аренды, рассчитывало на сохранение арендных отношений и даже на возможность приватизации земельных участков, земельные участки представляли для общества реальный экономический интерес.
Доводы истца о том, что ему ответчиками чинились препятствия, повлекшие невозможность освоения земельных участков в срок, правомерно отклонены судом первой инстанции, учитывая, что права и обязанности арендатора по спорному договору на основании договора цессии от 04.04.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Теплый дом", возникли у последнего только 17.04.2013, то есть к моменту истечения пяти с половиной лет из общего десятилетнего срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52.
Доводы общества об обратном противоречат выводам, сделанным судами в рамках дел N А32-40946/2017, N А32-43505/2017, N А32-44137/2017, N А32-12644/2019.
На момент заключения сделок истец не предпринял разумных действий по проверке (в том числе, путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра, изучения документов территориального планирования) состояния земельных участков, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не оценил их реальную исполнимость с учетом установленного срока аренды, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В рассматриваемом случае обществом не доказана невозможность осуществления строительства в пределах срока действия договоров аренды земельных участков, а также не доказано, что на момент заключения договоров аренды земельные участки не были пригодны для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Арендатор земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, получив их в порядке уступки прав и обязанностей арендатора по договорам, заключенным на торгах и содержащих указание на конкретный срок их действия, а впоследствии добивавшийся неоднократно продления арендных отношений и приватизации земельных участков, не вправе рассчитывать при отрицательном результате соответствующих судебных разбирательств на возврат уплаченных арендных платежей, в том числе уплаченных по истечении срока договоров аренды, и на взыскание убытков, поскольку такие платежи, а также расходы и затраты, понесенные на освоение и охрану земельных участков, были направлены на поддержание арендных отношений, сохранение владения земельными участками, а применительно к обстоятельствам настоящего спора - и на создание видимости освоения земельных участков, в целях их возможных в последующем приватизации или заключения договоров аренды на новый срок без проведения торгов.
Просрочка в выполнении запланированного строительства не является основанием для освобождения от арендной платы в отношении земельного участка, переданного по договору аренды.
Какие-либо доказательства, свидетельствующие о неравноценном объеме взаимных предоставлений сторон, в материалах дела отсутствуют.
Истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ответчиком совершались какие-либо действия, направленные на введение истца в заблуждение относительно предмета заключаемой сделки.
Извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в границах станицы Новотитаровской опубликованное в газете "Трибуна" 1 сентября 2007 г., N 104 (10625) содержало условия конкурса, в том числе информацию о том, что срок строительства жилищного комплекса не более 10 лет, необходимость включения в состав проекта жилого комплекса и его реализации объектов инженерного и транспортного обеспечения комплекса, в том числе автономного водозабора и очистных сооружений, объектов утилизации твердых бытовых отходов и др.
В данном извещении действительно отсутствовала информация об охранной зоне памятников археологии, поскольку на момент организации и проведения торгов таковая отсутствовала.
Генеральный план станицы Новотитарвоской, выполненный АО "Краснодаргражданпроект" в 1994, в соответствии с которым выполнены градостроительные заключения управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район от 16.07.2007 N 01-02/1066-1 и N 01-02/1066/2, информации о нахождении курганов на формируемых участках не содержали.
Информация об охранной зоне памятника археологии на арендованных земельных участках содержится в Генеральном плане ст. Новотитаровской, утвержденном решением Совета Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 N 212-40/02 и на карте градостроительного зонирования территории ст.
Новотитаровской в составе правил землепользования и застройки Новотитаровского сельского поселения, утвержденных решением Совета Новотитаровского сельского поселения от 27.11.2013 N 266-55/02. Место размещения памятника археологии с временной охранной зоной отражены условно.
Как указывает истец, о наличии курганов он узнал из сведений ИСОГД от 03.02.2015 N 8013/1 и N 8013/2.
Обнаружение в 2015 году на территории земельных участках охранной зоны курганов не относится к случаям, связанным с заключением сделки под влиянием заблуждения, поскольку не может снизить возможность использования предмета спорной сделки по назначению. Правовой режим охранной зоны не предусматривает полного запрета на осуществление хозяйственной деятельности, так как такая деятельность возможна по согласованию с органом по охране памятников культуры, что подтверждается письмами Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, по итогам согласовавших освоение земельных участков.
Кроме того, торги, по результатам которых заключен договор аренды, в установленном законом порядке не оспорены, договоры аренды не признаны недействительными.
Более того, в рамках дела N А32-39079/2016 арендатор возражал против исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 0700001454 от 08.10.2007 в связи с неиспользованием участка по целевому назначению и имел намерение сохранить договор в силе, что свидетельствует о том, что общество в 2017 году было заинтересовано в существовании арендных отношений, хотя на момент рассмотрения спора уже знало о наличии курганов и отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.
Затраты на проектные работы и иные работы не относятся к убыткам, а являются расходами общества, осуществляющего подготовку градостроительной документации; понесены истцом во исполнение принятых договорных обязательств и в период использования земельных участков.
Совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчиков к ответственности в виде возмещения убытков. Материалы дела не подтверждают, что убытки, понесенные истцом, возникли именно по вине ответчиков, и находятся в прямой причинно-следственной связи с их действиями (бездействием).
При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в иске правомерен. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение N 2 от 05.02.2021) подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2021 по делу N А32-51302/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Е.А. Маштакова
Судьи В.Л. Новик
С.И. Яицкая


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка