Дата принятия: 22 октября 2020г.
Номер документа: 15АП-16170/2020, А53-19336/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2020 года Дело N А53-19336/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,
судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,
при участии:
от администрации: представитель Студеникин И.А. по доверенности от 14.01.2020;
от управления: представитель Демьянченко Д.А. по доверенности от 04.02.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11.09.2020 по делу N А53-19336/2020
по заявлению администрации Семикаракорского городского поселения
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании отказа в государственной регистрации права незаконным,
УСТАНОВИЛ:
администрация Семикаракорского городского поселения (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление), в котором просила суд:
- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации права, изложенное в уведомлении от 12.05.2020 N 61/999/001/2019-314577;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести действия по государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110117:60.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2020 заявленные требования удовлетворены.
Суд руководствовался тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. На земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности Елькиной Л.И. Постановлением от 28.11.2019 N 709 администрация предоставила Елькиной Л.И. в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60 следующим образом: 1/3 доли за плату в размере 5 944 руб. 45 коп., 2/3 доли - бесплатно. На основании указанного постановления между администрацией и Елькиной Л.И. заключен договор купли-продажи, по которому Елькина Л.И. приобретает 1/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 529 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110117:60. Суд пришел к выводу, что в данной ситуации договор купли-продажи доли заключен в интересах одного гражданина.
Судом учтено, что передача в собственность 1/3 и 2/3 доли Елькиной Л.И. по различным правовым основаниям не указана в действующем законодательстве как основание для нотариального удостоверения сделки.
Констатировав отсутствие необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи N 59 от 03.12.2019, суд удовлетворил требование администрации о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации права, изложенного в уведомлении от 12 мая 2020 N 61/999/001/2019-314577.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы управление указало, что администрация передала Елькиной Л.И. в собственность 1/3 и 2/3 доли по различным правовым основаниям. Договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что следует из буквального толкования части 1 статьи 42 Закона о регистрации. Довод суда первой инстанции о цели принятия статьи 42 Закона о регистрации для защиты долевых собственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников не следует из буквального толкования указанной статьи.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация апелляционную жалобу не признала, просила решение суда оставить без изменения.
Администрация указала, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка или его доли, заключенного в порядке разграничения государственной собственности на землю, действующим законодательством не предусмотрено. Поскольку право собственности на 1/3 долю домовладения возникло у собственника после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то предоставление части земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для его использования в собственность возможно только за плату.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
Представитель администрации против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Семикаракорский, г. Семикаракорск, 17-й переулок, 73, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. На указанном земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности Елькиной Л.И.
Постановлением от 28.11.2019 N 709 администрация предоставила Елькиной Л.И. в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60 следующим образом: 1/3 доли за плату в размере 5 944 руб. 45 коп., 2/3 доли - бесплатно. Во исполнение постановления от 28.11.2019 N 709 между администрацией и Елькиной Л.И. заключен договор купли-продажи, по которому Елькина Л.И. приобретает 1/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 529 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110117:60, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, район Семикаракорский, г. Семикаракорск, 17-й переулок, 73.
Представитель администрации Семикаракорского городского поселения, также представляющий интересы Елькиной Л.И. (Черненко А.Н.), обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110117:60.
Для осуществления государственной регистрации 1/3 и 2/3 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60 заявитель представил договор купли-продажи земельного участка N 59 от 03.12.2019 и постановление администрации Семикаракорского поселения N 709 от 28.11.2019.
Сообщением от 12.05.2020 N 61/999/001/2019-314577 заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на участок. Отказ управления мотивирован необходимостью обязательного нотариального удостоверения представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка.
Несогласие с отказом управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок послужило основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым иском.
С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться и признает законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.
В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Так, из содержания сообщения от 12.05.2020 N 61/999/001/2019-314577 об отказе в государственной регистрации следует, что оно вынесено со ссылкой на положения части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и указанием на то, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. На данное обстоятельство также ссылается и заявитель жалобы.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для признания незаконным решения управления об отказе в государственной регистрации права собственности.
В силу положений статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.
На основании части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Апелляционная коллегия обращает внимание заявителя жалобы, что норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли.
При этом, ссылка управления на пункт 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ является необоснованной.
Нотариальное удостоверение сделки преследует собой две цели в части распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Первая, общая, цель описана в пункте 1 статьи 163 ГК РФ и представляет собой проверку законности сделки с помощью квалифицированного специалиста (нотариуса) в целях защиты законных прав и интересов сторон сделки. Вторая, частная, в отношении общей долевой собственности, заключается в проверке соблюдения интересов остальных участников долевой собственности в части их права на преимущественное право покупки.
Установленное статьей 42 Закона N 218-ФЗ требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником (данный правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2019 N 302-ЭС19-3666).
Между тем, у остальных участников долевой собственности не может возникнуть права преимущественной покупки ввиду их отсутствия, поскольку договор заключен в интересах одного гражданина, в рассматриваемом случае - в интересах Елькиной Л.И. Таким образом, передача спорного земельного участка в целом (1/3 и 2/3 долей) преследует цель обеспечить право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости, собственником которого выступает гражданин.
На земельном участке с кадастровым номером 61:35:0110117:60 расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности Елькиной Л.И. Постановлением от 28.11.2019 N 709 администрация предоставила Елькиной Л.И. в собственность указанный земельный участок следующим образом: 1/3 доли за плату в размере 5 944 руб. 45 коп., 2/3 доли - бесплатно. 03.12.2019 заключен договор купли-продажи, по которому Елькина Л.И. приобрела 1/3 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 529 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110117:60 по цене 5 944 руб. 45 коп.
Судом апелляционной инстанции установлено, что администрация Семикаракорского городского поселения не является собственником отчуждаемого участка, он не находится в муниципальной собственности, указанный земельный участок относится к землям государственная собственность на которые не разграничена.
Право органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, закреплено в пункте 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3. Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110117:60 находится в границах поселения (городской застройки), постольку органом, которому предоставлено право на распоряжение спорным земельным участком, является администрация.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимый для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
При этом согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
При изложенных обстоятельствах довод апелляционной жалобы о передаче администрацией Елькиной Л.И. в собственность земельного участка по различным правовым основаниям (1/3 по договору купли-продажи и 2/3 доли бесплатно) признается несостоятельным.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что из совокупности применения положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ следует, что нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в рассматриваемом случае не требуется, что свидетельствует о несоответствии оформленного сообщением от 12.05.2020 N 61/999/001/2019-314577 отказа в государственной регистрации требованиям закона.
С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2020 по делу N А53-19336/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Р.Р. Илюшин
Судьи И.Н. Глазунова
Т.Р. Фахретдинов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
