Дата принятия: 15 октября 2020г.
Номер документа: 15АП-14812/2020, А32-52148/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2020 года Дело N А32-52148/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2020 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А., при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 по делу N А32-52148/2019 по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к обществу с ограниченной ответственностью "Казачий брод" (ИНН 2319005984, ОГРН 1022302833618), индивидуальному предпринимателю Фроленкову Александру Михайловичу (ИНН 232006609012, ОГРНИП 304232028700027) о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Казачий брод", индивидуальному предпринимателю Фроленкову Александру Михайловичу о расторжении договора аренды от 21.12.2009 N 4900005399 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:10 площадью 1436 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дарвина, 4, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права индивидуального предпринимателя Фроленкова А.М., ООО "Казачий брод" по договору аренды от 21.12.2009 N 4900005399.
Заявленные требования мотивированы фактом использования земельного участка под магазин, что не соответствует виду разрешенного использования согласно пункту 1.1 договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 ходатайство ответчиков об оставлении иска без рассмотрения отклонено. В удовлетворении исковых требований отказано. Обеспечительные меры, принятые определением от 11.11.2019 по настоящему делу, отменены с даты вступления решения суда в законную силу.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. 07.03.2019 при проведении осмотра земельного участка управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации города Сочи визуально установлены признаки административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ - "Казачий брод" и ИП Фроленков использовали земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:10 в нарушение разрешенного использования, на земельном участке расположен магазин, что не соответствует виду разрешенного использования согласно пункту 1.1 договора аренды от 21.12.2009 N 4900005399. Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, подготовлена претензия от 20.06.2019 N 13771/02-15-16 с предложением расторгнуть договор аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу общество "Казачий брод" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, ответчики своевременно оплачивают арендную плату, которая рассчитана самим истцом с учетом использования кафе и магазина, о чем свидетельствует содержащийся в материалах дела отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы. Между ответчиками и истцом 12.11.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 4900005399, в котором стороны согласовали целевое использование арендованного участка и под кафе и под магазин. С момента заключения данного дополнительного соглашения арендатор оплачивал арендную плату с учетом увеличивающего коэффициента. Кроме того, возврат земельного участка администрации невозможен по причине нахождения на земельном участке принадлежащих одному из ответчиков (Фроленкову А.М.) объектов недвижимости.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:10 предоставлен администрацией города Сочи в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Казачий брод" и предпринимателю Фроленкову А.М. для эксплуатации столовой N 97 и кафе "Встреча", на срок до 19.05.2057.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:10 находится в собственности муниципального образования города Сочи и в отношении данного участка зарегистрирована аренда в пользу ООО "Казачий брод" и Фроленкова А.М. на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 4900005399 от 21.12.2009 (выписка из ЕГРН от 29.04.2010 N 23/153/011/2020-1910).
На указанном земельном участке расположены нежилое здание "склад, бухгалтерия" с кадастровым номером 23:49:0304026:1034, и нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0304026:1037, принадлежащие на праве собственности Фроленкову А.М. (выписки из ЕГРН от 16.12.2019 N 99/2019/302998902 и от 16.12.2019 N 99/2019/302998904).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:10 - для эксплуатации здания столовой N 97 и кафе "Встреча".
По результатам проведенного осмотра администрацией установлено использование земельного участка под магазин. В результате чего администрация пришла к выводу о нецелевом использовании спорного земельного участка.
С учетом изложенных обстоятельств администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.
Факт использования земельного участка для размещения кафе "Кафетериум Кудепста", кафе "Гриль-бар "Пожарский", под магазин "Продукты 24", магазин "Мебель. Все для дома" подтверждается совместным актом осмотра, а также не оспаривается сторонами (т. 2, л.д. 32 - 37).
Арендатором допущено использование земельного участка в том числе для размещения и эксплуатации магазина, а не только объектов общественного питания.
Материалами дела также подтверждается факт заключения сторонами дополнительного соглашения от 12.11.2010 к договору аренды, которым определен годовой размер арендной платы с 11.12.2009 по 3112.2010, где среди видов деятельности на участке указан также "магазин" наряду с "кафе, столовая", и на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, выполненный по заказу администрации, где установлено при проведении осмотра размещение на участке и эксплуатация магазина N 46, на основании чего и был рассчитан годовой размер арендной платы.
При этом, соглашение с арендодателем об изменении вида разрешенного использования земельного участка отсутствует, доказательств нахождения на земельном участке капитальных объектов, введенных в эксплуатации с назначением "магазин" и зарегистрированных в ЕГРН в качестве магазина также не приведено. В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка не предполагает его использование в том числе и под магазин.
Рассмотрев в совокупности все представленные в материалы дела доказательства судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае отсутствует существенное нарушение договора аренды земельного участка его арендатором, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду под эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, размещение в расположенных на участке зданиях магазинов, в том числе продуктового, не является таким нарушением договора, которое невозможно устранить иным способом кроме как расторжением договора аренды. Материалами дела подтверждается, что, заключая дополнительное соглашение от 12.11.2010, администрация тем самым выразила согласие на дополнительный вид использования спорного земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на длительный срок, является исключительной мерой, применяемой в тех случаях, когда арендатор грубо и систематически не исполняет возложенные на него обязанности, причиняет вред арендуемому имуществу, что делает сохранение договора аренды земельного участка невозможным.
В настоящем случае такие обстоятельства, которые бы требовали расторжения договора аренды земельного участка, отсутствуют, с учётом расположения на земельном участке объектов, находящихся в собственности одного из арендаторов.
Судебная коллегия также полагает, что приведение фактического использования легитимно расположенных на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, закрепленным в договора аренды и в сведениях государственного реестра недвижимости, в данном случае может быть достигнуто механизмами административно-правового характера, но не досрочным прекращением арендных правоотношений.
В удовлетворении исковых требований администрации отказано правомерно, оснований к переоценке выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене принятого по делу судебного акта.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 по делу N А32-52148/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий В.Л. Новик
Судьи Б.Т. Чотчаев
С.И. Яицкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
