Дата принятия: 15 октября 2020г.
Номер документа: 15АП-13912/2020, А32-52137/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2020 года Дело N А32-52137/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой О.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 августа 2020 года по делу N А32-52137/2019 по иску администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Мода" о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мода" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2009 N 4900005228.
Исковые требования мотивированы тем, что общество как арендатор нарушило правовой режим использования земельного участка, что является основанием для расторжения договора аренды.
Решением суда от 10.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд констатировал факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка 25.05.2019 на 49 лет для эксплуатации существующего здания обувного цеха. Суд установил, что по результатам земельного контроля выявлен факт расположения на участке медицинского центра (использования того же здания по иному назначению). Суд установил, что фактически вид использования Правилам землепользования и застройки не противоречит, а администрация отказывает в изменении разрешенного вида использования.
С принятым судебным актом не согласилась администрация, обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просила решение суда первой инстанции отменить.
Апелляционная жалоба повторяет доводы искового заявления, апеллянт настаивает на допущенном арендатором нарушении целевого использования участка.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием города Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) согласно постановлению главы города Сочи от 03.04.2008 N 405 заключен договор аренды от 25.05.2009 N 4900005228 (далее - договор) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 800 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308002:2499, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Раздольное, ул. Тепличная, 35а., с видом разрешенного использования "для эксплуатации здания обувного цеха литер А". Срок действия договора установлен по 03.04.2057.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.
Пункт 5.2.9 договора установлено, что арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных пунктом 1.1, 1.3.
В соответствии с пунктом 5.2.8 договора при эксплуатации земельного участка Арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.
Арендатор обязан устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию (пункт 5.2.12 договора).
В соответствии с пунктом 5.2.16 договора аренды возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 5.2.18 договора при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендной платы.
На основании дорожной карты мероприятий по организации и проведению осмотров земельных участков с целью выявления и пресечения использования земельных участков не по целевому назначению и (или) не в соответствии с видом разрешенного использования на территории муниципального образования город-курорт Сочи, управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации, при проведении осмотра от 07.03.2019 визуально истцом установлено, что ответчик используют земельный участок с кадастровым номером с 23:49:0308002:2499 в нарушение вида разрешенного использования, а именно на указанном земельном участке, расположен - "медицинский центр", что, по мнению администрации, не соответствует виду разрешенного использования согласно пункту 1 договора.
Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия от 15.03.2019 N 4633/02-05-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.
Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, подготовлена претензия от 20.06.2019 N 13771/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.
В установленный в претензии срок арендатор в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.
Из вышеизложенного следует, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.
В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Приведенным в жалобе доводам дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.
Судом верно установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: здание обувного цеха литер А, общей площадью 476, 6 кв. м, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Тепличная, 35а, которое принадлежит обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.10.2005 сделана запись регистрации N 23-23-19/028/2005-661, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 23-АА 412747.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой) зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.
В силу части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 г. N 202 утверждены правила землепользования и застройки.
По сведениям ИСОГД (от 11.04.2019 N 21.011-21/14955) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:2499 расположен в территориальной зоне "Ж-2".
Среди основных видов разрешенного использования зоны "Ж-2", вид разрешенного использования, как "эксплуатации здания обувного цеха" отсутствует, но согласно правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в указанной зоне среди основных видов разрешенного использования есть - здравоохранение, соцобеспечение. В данную зону входит, в частности вид разрешенного использования как: "клиника общего профиля".
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлены допустимые доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.
В частности, доказательств неисполнения обществом обязанностей по внесению арендной платы по договору материалы дела не содержат.
Действительно, по общему правилу, арендатор не может изменять вид использования земельного участка, согласованный при заключении договора. Однако в рассматриваемом споре земельный участок предоставлен для целей эксплуатации существующего объекта недвижимости. Ответчик являлся и является субъектом исключительного права на получение в пользование земельного участка под таким объектом недвижимости.
Действующим законодательством не предусмотрено общего (безусловного) запрета на изменение собственником объекта недвижимости (здания, строения) целей использования такового, заявленных в момент строительства. Специальной процедуры согласования такого изменения закон также не устанавливает. Следовательно, в случаях, когда земельный участок был предоставлен для эксплуатации существующего объекта недвижимости, арендодатель не может заявлять о нецелевом характере использования без ссылок на специальные ограничения законодательства, которые препятствовали бы арендатору использовать принадлежащий ему объект по выбранному им новому назначению, и даже при доказанности такой невозможности (например, ввиду существующих градостроительных ограничений и нарушения правил землепользования и застройки) публично-правовое образование не может лишать собственника недвижимости права исключительного землепользования (поскольку такое нарушение не влечет сноса легально возведенного объекта недвижимости), но может лишь требовать запрета на осуществление соответствующего вида деятельности арендатором.
Так, например, согласно части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
Аналогичные ограничения содержатся в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, в соответствии с которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрено наложение запрета на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости в случае, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
Между тем, такие требования администрацией не заявлены, основания иска сведения о подобных обстоятельствах не содержат. Напротив, материалами дела подтверждена возможность размещения объектов подобного назначения в соответствующей территориальной зоне.
При таких обстоятельствах отказ в иске правомерен. Изменение ответчиком вида использования объекта недвижимости не может являться в данном случае поводом к расторжению договора аренды земельного участка.
Доводы жалобы об обратном правомерность выводов суда первой инстанции не опровергают, основаны на неправильном понимании норма материального права и процессуального права.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2020 по делу N А32-52137/2019 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий М.Н. Малыхина
Судьи Р.А. Абраменко
А.А. Попов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
