Дата принятия: 10 сентября 2020г.
Номер документа: 15АП-12497/2020, А53-5528/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2020 года Дело N А53-5528/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,
при участии:
от истца: представитель Дороженко Анна Александровна по доверенности от 27.11.2019;
от ответчика: представитель Коган Дина Сергеевна по доверенности от 27.03.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2020 по делу N А53-5528/2020
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард"
(ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576)
о расторжении договора, об обязании передать земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2016 N 36468, об обязании передать земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что в течение 3 лет с момента заключения договора аренды земельный участок, предоставленный в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест, не использовался в назначенных целях.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что департаментом не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора о пользовании имуществом, предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отвечающие требованиям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департамент, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, не учел, что в пункте 4.4.15 договора он обязал арендатора выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность в срок не более 7 лет (с 17.12.2013), осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в срок не более 10 лет (с 17.12.2013), то есть до 17.12.2023.
Суд первой инстанции указал, что поскольку срок строительства, предусмотренный спорным договором, не истек, в материалы дела представлены доказательства предпринимаемых ответчиком мер по освоению земельного участка, требование о расторжении договора заявлено преждевременно.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В апелляционной жалобе департамент повторил доводы, изложенные в исковом заявлении, указал, что большая часть документов, представленных ООО "Авангард" 16.12.2019, датирована ноябрем-декабрем 2019 года, то есть уже после направления департаментом предупреждения о неосвоении спорного земельного участка.
Заявитель жалобы указывает, что данное поведение, а также непринятие ответчиком должных мер к получению разрешения на строительство, можно оценить как отсутствие активного исполнения договора в части освоения участка. Факт внесения арендной платы не лишает департамент права на расторжение договора.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий доложил о поступлении от ответчика отзыва на апелляционную жалобу.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по направлению отзыва на апелляционную жалобу истцу, судом ходатайство о приобщении отзыва отклонено.
Представитель ответчика пояснил, что ответчик планирует перейти к осуществлению строительства в 2020 году, до 2020 года шло освоение и подготовка земель.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Авангард" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2016 N 36468, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает, в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:391, имеющий адресные ориентиры: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", XI микрорайон, с разрешенным использованием "многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенным и (или) встроено-пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания", для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест, площадью 11 026 кв. м. (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 2.1. договора срок аренды устанавливается с момента регистрации договора до 17.12.2023.
Согласно пункту 4.4.3. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 4.4.4. договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Согласно пункту 4.4.15. договора арендатор обязан выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в срок не более 7 лет (с 17.12.2013).
Согласно пункту 4.4.16. договора арендатор обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в срок не более 10 лет (с 17.12.2013).
В соответствии с пунктом 4.4.17. договора арендатор обязан обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства, действующих на территории Российской Федерации и Ростовской области.
В предупреждении N 59.30-27003/14 от 20.11.2019 департамент указал, что актом обследования установлено, что предоставленный земельный участок не используется в соответствии с условиями договора. Обществу предложено в срок до 22.12.2019 начать освоение земельного участка и представить в департамент доказательства освоения земельного участка.
Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 26.11.2019 N 59-34-2/45840 сообщило, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.
Возражая против исковых требований, ответчик указывает, что в ответе на предупреждение от 16.12.2019 общество сообщило департаменту, что в настоящее время активно проводит обязательные предварительные и внешние подготовительные работы перед началом строительства, осуществляются работы по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям, а также по проведению топографических съемок земельных участков, кроме того, заключаются договоры на техническое присоединение и подключение к инженерным сетям ПАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону", АО "Ростовводоканал", АО "Донэнерго". Согласовываются условия с контролирующими и надзорными службами г. Ростова-на-Дону. К строительным работам планируется приступить в 2020 году.
В акте обследования земельного участка N 35 от 14.01.2020 специалист отдела контроля за использованием земель департамента указал, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от строений, на момент обследования строительство не велось.
В уведомлении от 14.01.2020 департамент указал, что поскольку земельный участок не осваивается и документов, подтверждающих его освоение, не представлено, обществу предлагается в срок до 31.01.2020 расторгнуть договор аренды от 08.02.2016 N 36468, освободить земельный участок и возвратить арендодателю по акту приема-передачи.
В отзыве и дополнении к отзыву на исковое заявление общество возражало против заявленных требований, представило договоры подряда на выполнение проектных работ от 01.08.2019, от 19.08.2019, от 01.09.2019, от 05.11.2019, от 18.11.2019, от 27.11.2019; на выполнение работ по подготовке проектной и рабочей документации от 13.12.2019; на выполнение работ по инженерно-геологическим изысканиям от 15.11.2019, от 20.11.2019, от 29.11.2019, от 02.12.2019, от 04.12.2019, от 06.12.2019, от 31.01.2020; на выполнение топографической съемки земельного участка от 05.12.2019, акты сдачи работ, накладные, письма ГУ МЧС России по Ростовской области, АО "Ростовводоканал", ПАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону", ПАО "Ростелеком" в отношении объекта жилой район "Левенцовский", XI микрорайон, положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, письма ПАО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" о согласовании узла учета газа.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Земельный участок был предоставлен обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест.
Ответчик указывает, что им проводятся подготовительные работы перед началом строительства: заключаются договоры на техническое присоединение и подключение к инженерным сетям, осуществляются работы по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям.
В подтверждение данного довода ответчиком в материалы дела представлены соответствующие доказательства.
Довод заявителя жалобы о том, что часть данных доказательств датирована после направления департаментом предупреждения о неосвоении спорного земельного участка, не является основанием для отмены решения.
Общество предпринимало меры к подготовке строительства многоэтажного жилого дома на спорном участке и до направления данного предупреждения. Кроме того, в данном предупреждении департамент предлагал начать освоение земельного участка, то есть действия общества соответствуют предложению департамента.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность в срок не более 7 лет (с 17.12.2013), осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в срок не более 10 лет (с 17.12.2013), то есть до 17.12.2023.
Предусмотренный договором срок выполнения данных работ не истек.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что арендатор предпринял и предпринимает зависящие от него меры для соблюдения условий договора, в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие договоры с подрядными организациями, иная документация.
Таким образом, оснований для досрочного расторжения договора аренды, освобождения земельного участка и возврата его арендодателю на данный момент не имеется.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2020 по делу N А53-5528/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Н.Н. Мисник
Судьи И.Н. Глазунова
Н.В. Нарышкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
