Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 15АП-11801/2020, А32-14923/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N А32-14923/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Абраменко Р.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дудо В.А.,
при участии:
в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрация города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 по делу N А32-14923/2020
по иску Администрации города Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148)
к обществу с ограниченной ответственностью "Инвит" (ОГРН 1022302830593, ИНН 2319027233)
при участии третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540)
о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвит" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 13.06.2009 N 4900005293 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 747 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302009:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, земельный участок N 1, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 01.09.2009 N 23-23-19/072/2009-410 об обременении в виде договора аренды от 13.06.2009 N 4900005293 в Едином государственной реестре недвижимости.
Решением суда Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что суд первой инстанции в своем решении указывает, что к моменту обращения администрации с иском о расторжении договора аренды долг по арендной плате отсутствовал, однако даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена.
Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От третьего лица поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 04.01.2001 серия 23-АА N 063592 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание с пристройкой - кафе лит. А, А1, А2, А3 общей площадью 286,8 рублей, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, кадастровый (условный) номер 23:49:3.12.2008-98, право зарегистрировано 29.12.2000.
Между муниципальным образованием город - курорт Сочи (арендодатель) и ООО "ИНВИТ" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 13.06.2009 N 4900005293 (далее - договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 747 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302009:8, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, для эксплуатации здания кафе. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 18 июня 2058 (пункт 2.1 договора). Пунктом 3.3 договора установлено, что внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 апреля 2020 года по делу N А32-6253/2020, принятым в порядке упрощенного производства путем подписания резолютивной части решения, с ООО "Инвит" в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 4900005293 от 13.06.2009 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 98 653,57 рублей, пени в размере 14 876,57 рублей.
Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по уплате арендной платы по указанному договору явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Спорный договор заключен на срок более чем пять лет (пункт 2.1 договора), поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.
В отличие об общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как указано выше основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.
Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А32-16655/2016.
В материалы дела ответчиком представлены квитанции от 17.03.2020 на сумму 98 653,57 рублей и 16 504,35 рублей, а также акт сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 на момент принятия решения по делу N А32-14923/2020 отсутствовала, по состоянию на 03.07.2020 задолженности по арендной плате также нет.
Наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка администрация не подтвердила.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.
Такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. При этом, следует учитывать, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2017 по делу N А32-30857/2015.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 по делу N А32-14923/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Р.А. Абраменко
Судьи В.В. Галов
М.Н. Малыхина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
