Дата принятия: 03 сентября 2020г.
Номер документа: 15АП-11593/2020, А32-48983/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2020 года Дело N А32-48983/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муштатовой А.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика": генеральный директор Панкеев В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2020 по делу N А32-48983/2019
по иску Администрации города Сочи к акционерному обществу "Мацестинский чай", обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Росреестра по Краснодарскому краю
о расторжении договора аренды, об обязании,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Мацестинский Чай" (далее - ответчик, общество) исковым заявлением о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 4900770100; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1007; об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению; об обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.01.2016 N 23-23-19/038/2005-387.
Определением суда от 14.01.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - фабрика) поскольку права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к фабрике.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее - управление), Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Росреестр).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 09.07.2020 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что земельный участок используется с нарушениями, в действиях ответчиков имеется систематичность, нарушения арендатором не устраняются.
Истец, общество, управление и Росреестр, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Представитель фабрики в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.11.2005 между ТУФАУГИ по Краснодарскому краю (арендодатель) и обществом был заключен договор аренды N 04-04/1999, согласно условиям которого арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1007 (ранее 23:49:0309000:86) общей площадью 405 200 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 4, для сельскохозяйственного использования.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 13.12.2054.
В силу пункта 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.
На основании пункта 6.2.8 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 02.07.2010, согласно пункту 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности г. Сочи на земельный участок договор аренды от 29.11.2005 N 04-04/1999 считать договором аренды от 13.12.2005 N 4900770100.
Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к фабрике.
Между фабрикой (арендатор) и обществом (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.
Как следует из письма управления от 24.12.2018 N 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее - КоАП РФ), ему выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства Российский Федерации сроком до 25.01.2018. Срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018.
В июле 2018 года на данных участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по части 25 статьи 19.5 КоАП РФ, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.
В ходе проверки земельного участка установлено, что на участке имеются лесные насаждения площадью 29,18 га, пастбище 0,53 га, дороги 1,1 га. На участке расположена плантация чая площадью 6,03 га, сад орех - фундук 3,68 га, на которых выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.
Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551 не выполнено.
В адрес общества письмом от 05.04.2019 N 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношений администрации документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства.
Ответа на письмо не последовало.
Обществу письмом от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Согласия на расторжение договора не направлено.
Ссылаясь на то, что земельный участок используется с нарушениями, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что со стороны ответчика не допущено нарушений исполнения договора, которые являются основанием для расторжения договора аренды.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2 и 3).
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Отказывая в удовлетворении иска администрации, суд первой инстанции правильно установил, что приведенные арендодателем обстоятельства нарушения договора аренды не влекут за собой расторжения договора в судебном порядке.
Спорный договор аренды заключен сторонами сроком на 49 лет, земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности арендатора. В связи с чем расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором при том, что сам факт такого нарушения не устранен последним в разумный срок (пункт 9 статьи 22 ГК РФ, пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11).
Как указывает апеллянт в жалобе, арендатором допущены нарушения условий договора аренды, за что он привлекался к административной ответственности.
Однако данные нарушения устранены обществом, что подтверждается актом обследования 01.07.2020.
Подача администрацией более 10 исков в суд не указывает на систематичность нарушений, так как оценка действиям сторон в рамках каждого из договоров производится самостоятельно.
Сам по себе факт существенного нарушения ответчиком условий договора, устраненных им в разумный срок, недостаточен для удовлетворения иска администрации.
Такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2019 по делу N А32-51059/2019).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (определения от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О). При этом в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что сам факт существенного нарушения договора не может служить достаточным основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.
Действия арендатора по устранению нарушений свидетельствуют о его реальной заинтересованности в сохранении арендных правоотношений.
Кроме того, как правильно отмечено в решении, что при существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором.
Иные обстоятельства нарушения арендатором договорных обязательств, на которые администрация ссылается в жалобе, также не влекут за собой обоснованности требования о расторжении договора.
Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска администрации, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины не был предметом рассмотрения, так как апеллянт на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2020 по делу N А32-48983/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий Б.Т. Чотчаев
Судьи Н.В. Ковалева
Е.А. Маштакова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
