Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2020 года №15АП-11548/2020, А32-19333/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 сентября 2020 года Дело N А32-19333/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чекуновой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2020 по делу N А32-19333/2019
по иску общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр правовой поддержки"
к обществу с ограниченной ответственностью "Лукойл-Экоэнерго"; Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Редевелопмент"
о расторжении договора,
при участии:
от истца: посредством онлайн - представитель Глоба Е.Ю. по доверенности N 1 от 06.05.2019,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр правовой поддержки" (далее - истец, ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) и просило:
-расторгнуть договор аренды N 01-09/2066 от 20.04.2017 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная с момента подачи заявления о расторжении от 31.01.2018;
-расторгнуть договор аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная с момента подачи заявления о расторжении от 25.12.2018 N 06.12-18;
-погасить регистрационную запись об уступке прав (аренде) номер регистрации N 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 дата регистрации 04.09.2017;
-погасить регистрационную запись об уступке прав (аренде) номер регистрации N 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11 дата регистрации 02.09.2017;
- признать отсутствующим зарегистрированное право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 за ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2020 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды N 01 -09/1961 от 22.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127; аннулировал в ЕГРН регистрационную запись об аренде номер регистрации N 23:49:0420026:1127­23/050/2017-11 дата регистрации 04.09.2017 в пользу ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки"; признал отсутствующим зарегистрированное право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 за ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки"; аннулировал в ЕГРН регистрационную запись об аренде номер регистрации номер регистрации N 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11 дата регистрации 02.09.2017 в пользу ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки". В удовлетворении остальных исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить в части удовлетворенных исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что действия истца, связанные с заключением договоров аренды, не являются добросовестными, поскольку недостатки земельных участков (сложный рельеф, высокий уровень перепада поверхности земли) не могли быть не обнаружены арендатором при заключении договора аренды. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка договорам аренды. Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что в рамках дела N А32-44741/2018 признан недействительным договор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, согласно копии государственного акта (т.3 л.д.50), выданного Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, последней предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли согласно плану и описанию границ, который является частью акта.
В границах государственного акта был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который было зарегистрировано за Российской Федерацией 30.11.2005 и который был передан в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Лукойл-Экоэнерго".
Распоряжением Территориального управления N 259-р от 07.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен на 44 участка, из его площади сформированы и поставлены на кадастровый учет, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:1127 и 23:49:0000000:1803.
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" 22.02.2017 подписан договор аренды N 01-09/1961 (т.1 л.д. 15-20), находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, с разрешенным использованием: "Розничный рынок" со сроком действия 49 лет.
Между ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время - ООО "Редевелопмент") заключен договор N 165/ЛЭЭ от 07.07.2017 (т.1 л.д. 76-79), на основании которого ООО "Энергетические технологии" перешли права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017.
Между ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время - ООО "Редевелопмент") и ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки" заключен договор N 9/ЭТ от 16.08.2017 (т.1 л.д. 41-46), на основании которого истцу перешли права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017.
В ЕГРП внесена запись о нем, как об арендаторе участка.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 имеет сложный рельеф местности, уровень перепада поверхности земли, местами достигает более 12 метров. Указанное подтверждается заключением кадастрового инженера Чухлиб В.Н. от 29.03.2019 и фрагментом топографической съемки (т.1 л.д. 102-108).
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО "Лукойл-Экоэнерго" 20.04.2017 подписан договор аренды 01-09/2066 (т.1 л.д. 47-52), находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, с видом разрешенного использования: "Гидроэлектростанция" со сроком действия 49 лет.
Между ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время - ООО "Редевелопмент") заключен договор N 165/ЛЭЭ от 07.07.2017 (т.1 л.д. 85-88), на основании которого ООО "Энергетические технологии" перешли права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 01-09/2066 от 20.04.2017.
Между ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время - ООО "Редевелопмент") и ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки" заключен договор N 36/ЭТ от 16.08.2017 (т.1 л.д. 69-72), на основании которого истцу перешли права и обязанности в полном объеме по договору аренды N 01-09/2066 от 20.04.2017.
В ЕГРП внесена запись о нем, как об арендаторе участка.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 имеет сложный рельеф местности, уровень перепада поверхности земли, местами достигает более 18 метров. Указанное подтверждается заключением кадастрового инженера Чухлиб В.Н. от 29.03.2019 и фрагментом топографической съемки перепад высот (т.1 л.д.109-115).
26.12.2018 управлением получены письма истца от 25.12.2018 (т.1 л.д. 39, 75) о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1127, 23:49:0420004:1803.
Вышеуказанные основания послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, суд первой инстанции верно руководствовался положениями ФЗ от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", статей 209, 450, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и оценил условия договора аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017, акта приема-передачи спорного земельного участка от 22.02.2017.
Согласно выписке из ЕГРН (т.2 л.д. 123) видом разрешенного использования спорного земельного участка является розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов).
Таким образом, спорный земельный участок сформирован для целей, не связанных со строительством капитальных объектов.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не проверил спорный договор на действительность, подлежит отклонению, поскольку нормы земельного и гражданского законодательства при его предоставлении соблюдены.
Согласно заключению кадастрового инженера от 29.03.2019 (т.1 л.д. 102-108) перепад высот в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 достигает 12 метров, большой уклон не позволяет использовать его в соответствии с назначением - розничный рынок.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка является одной из форм распоряжения имуществом.
Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ст. 620 ГК РФ).
Указанные нормы предоставляют арендатору право на обращение с иском о расторжении договора аренды в случае невозможности пользоваться арендуемым имуществом.
Поскольку факт невозможности использования арендатором земельного участка в целях, для которых заключен договор аренды, установлен судом первой инстанции, арендатор вправе заявлять требование о расторжении спорного договора арендодателю.
При таких обстоятельствах апелляционный суд повторно приходит к выводу о наличии основании для удовлетворения требований в части расторжения договора аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 и аннулирования регистрационной записи в ЕГРН об аренде номер регистрации N 23:49:0420026:1127­23/050/2017-11 дата регистрации 04.09.2017 в пользу ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки".
Границы земельного участка определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с частью 1 статьи 7 закона Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017) в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Согласно частям 1 и 2 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Довод апелляционной жалобы о том, что действия истца, связанные с заключением договоров аренды, не являются добросовестными, поскольку недостатки земельных участков (сложный рельеф, высокий уровень перепада поверхности земли) не могли быть не обнаружены арендатором при заключении договора аренды, подлежит отклонению, поскольку недостатки не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.
Согласно заключению кадастрового инженера Чухлиб В.Н. от 29.03.2019 и фрагменту топографической съемки (т.1 л.д. 102-108) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 имеет сложный рельеф местности, уровень перепада поверхности земли, местами достигает более 12 метров. Таким образом, большой уклон не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его назначением. В соответствии с выпиской из ЕГРН спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - розничный рынок.
Доводы о недобросовестном поведении истца при таких обстоятельствах не подтверждены и не свидетельствуют о незаконности принятого по делу судебного акта. Апелляционный суд не усматривает в действиях арендатора признаков недобросовестности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 01-09/2066 от 20.04.2017 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 167, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлялся ООО "Лукойл-Экоэнерго" по договору аренды от 20.04.2017 как собственнику объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0000000:4429 (дорога к горловому узлу от переулка Плотинного) после раздела земельного участка, переданного ранее по договору аренды, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного пользования). Однако заключение договора уступки N 165/ЛЭЭ от 07.07.2017 между ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время - ООО "Редевелопмент") противоречит положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (объект недвижимости принадлежит ООО "Лукойл-Экоэнерго"), в связи чем судом первой инстанции договор уступки признан ничтожной сделкой.
Суд первой инстанции верно указал, что в связи с признанием договора уступки N 165/ЛЭЭ от 07.07.2017 ничтожной сделкой у истца не возникло прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, в связи с чем он является ненадлежащим истцом.
В указанной части решение сторонами не обжалуется, в связи с чем пересмотру в апелляционном порядке не подлежит. Выводы суда первой инстанции соответствуют судебной практике (N А32-44741/2018).
Суд первой инстанции указал, что, поскольку права и обязанности истца как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 у него не возникли, то признание зарегистрированного права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 отсутствующим правомерно удовлетворены как последствия расторжения договора аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка договорам аренды, подлежит отклонению, поскольку не соответствует содержанию обжалуемого решения, судом первой инстанции в полном объеме оценены спорные договоры аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не учтено, что в рамках дела N А32-44741/2018 признан недействительным договор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, не принимаются апелляционным судом, поскольку судами учитываются обстоятельства, установленные в каждом конкретном деле. Недействительность указанного договора не является основанием для правового вывода о действительности спорных договоров.
Иные доводы ответчика, приведенные в обоснование своей позиции по апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам спорного правоотношения и основаны на неверном понимании ответчиком вышеприведенных норм действующего законодательства.
На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2020 по делу N А32-19333/2019 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.Н. Глазунова
Судьи Р.Р. Илюшин
Н.В. Нарышкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка