Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2020 года №15АП-11192/2020, А32-37010/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 сентября 2020 года Дело N А32-37010/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ефимовой О.Ю.,
судей Пименова С.В., Филимоновой С.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от Саловой Т.В.: Марченко С.В., удостоверение адвоката, по доверенности от 23.07.2020,
от ПАО "Сбербанк России": Сердюченко М.Н., паспорт, по доверенности от 18.02.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации город Сочи, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России", апелляционную жалобу Саловой Татьяны Викторовны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.07.2020 по делу N А32-37010/2018
по иску заместителя прокурора Краснодарского края в публичных интересах и в интересах муниципального образования город-курорт Сочи
к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374); администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367); обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Ониар" (ИНН 2320032460, ОГРН 1022302960690)
при участии третьих лиц: публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195); Саловой Татьяны Викторовны
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; о применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
заместитель прокурора Краснодарского края в публичных интересах муниципального образования город-курорт Сочи (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, Администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Ониар" (далее - ООО "Фирма Ониар"):
о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией г. Сочи и ООО "Фирма Ониар" договора купли-продажи от 16.02.2018 N 16 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:1, площадью 120 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Парковая, 32А;
о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1, зарегистрированного в ЕГРН (запись от 09.04.2018 N 23:49:0204010:1-23/050/2018-4);
об обязании департамента возвратить обществу денежные средства, вырученные за продажу земельного участка по договору купли-продажи от 16.02.2018 N 16 в размере 301 738,03 руб.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195); Салова Татьяна Викторовна.
Решением от 10.07.2020 суд признал недействительным (ничтожным) заключенный 16.02.2018 между Администрацией города Сочи (ИНН 2320037146) и ООО "Фирма "Ониар" (ИНН 2320032460) договор купли-продажи N 16 земельного участка кадастровый номер 23:49:0204010:1.
Суд применил последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязав Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940) возвратить ООО "Фирма "Ониар" денежные средства в размере 301738,03 руб., полученные от продажи вышеуказанного земельного участка.
В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент имущественных отношений администрации города Сочи и администрация города Сочи обжаловали его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявители просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что заместителем прокурора Краснодарского края не представлено доказательств того, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, относится ко второй горно-­санитарной зоне округа горно-санитарной охраны, которая была установлена именно в защиту природных лечебных ресурсов, относящихся к недрам, и месторождениям природных лечебных ресурсов.
С жалобой в суд апелляционной инстанции также обратилась Салова Т.В., которая просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что выводы проведенных двух судебных экспертиз подтверждают, что спорный земельный участок не попадает под описание границ ни одной зоны округа санитарной охраны курорта Сочи, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 30.03.1948 N 985. Статья 96 ЗК РФ не относит земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов к особо охраняемым природным территориям, в связи с чем спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов. Территории курортов, в том числе курорта центральной части города Сочи, в соответствии с положениями ФЗ от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменении в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили статус особо охраняемых природных территорий. Земельный участок не относится к земельным участкам, которые в силу ст. 27 ЗК РФ изъяты из оборота или ограничиваются в обороте.
В своей апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" просит отменить решение суда. В обоснование жалобы указано, что суд необоснованно не принял во внимание выводы двух судебных экспертиз; оспариваемый прокурором договор купли-продажи земельного участка не затрагивают публичные интересы, не противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, что подтверждено материалами дела и заключением эксперта N 2019-06М-Э от 03.06.2019. Основываясь на данных ЕГРН в отношении имущества на дату его отчуждения не было информации, что земельный участок находится на границах второй зоны горно­санитарной охраны курорта Сочи, соответственно у ИП Саловой Т.В. отсутствовали основания для сомнений в возможности осуществления сделки. Салова Т.В. является добросовестным приобретателем земельного участка.
В судебное заседание не явились представители прокурора и ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
От прокурора в суд поступил отзыв на жалобу, в котором указано на законность решения суда.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие прокурора и ответчиков.
Представитель Саловой Т.В. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ПАО "Сбербанк России" также поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить и отказать в иске.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителей третьих лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (продавец) и обществом "Фирма Ониар" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 16.02.2018 N 211, согласно которому покупателю в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1, площадью 120 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Парковая, 32А, с видом разрешенного использования - магазины.
Согласно пункту 2.1 договора цена участка составила 301 738,03 руб.
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой в связи с расположением земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, прокурор Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением за защитой нарушенного права неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования г. Сочи.
В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:
с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;
с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
В рамках настоящего дела иск предъявлен прокурором в интересах публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:1 - муниципального образования город-курорт Сочи.
В обоснование иска прокурор указал, что при заключении ответчиками договора купли-продажи муниципального имущества (земельного участка) нарушены требования земельного и природоохранного законодательства, что повлекло нарушение интересов публично-правового образования и прав третьих (неопределенного круга) лиц на благоприятную среду обитания.
Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В пунктах 73 - 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) содержатся следующие разъяснения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Согласно п. 1 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Земельный кодекс Российской Федерации определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости отказа в выкупе, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2, пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ч. 1 ст. 94 ЗК РФ).
В силу ч.ч. 1, 3 ст. 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Согласно ч. 5 ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.
В соответствии с пунктом 13 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно­-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" (далее - постановление от 07.12.1996 N 1425) на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации. Границы второй зоны устанавливаются: для месторождений минеральных вод с учетом геоструктурных и гидрогеологических условий территории; для месторождений лечебных грязей по линии ближайших водоразделов поверхностного и грунтового стоков; для других месторождений полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, с учетом геоструктурных и геоморфологических особенностей их залегания; для природных лечебных факторов, не относящихся к недрам, с учетом рельефа и ландшафта местности, розы ветров, других возможных природных особенностей, а также с учетом соответствующих нормативных документов.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также в ст. 58 Закона N 7-ФЗ.
Федеральным законом N 406-ФЗ от 28.12.2013 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из числа земель особо охраняемых природных территорий.
До вступления в силу Закона N 406-ФЗ ст. 95 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.
В то же время, как правильно указано судом первой инстанции, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 3 ст. 10 Закона N 406-ФЗ).
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Определением суда от 25.04.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ГеоМаркер".
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Определить с учетом постановления Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министерством - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения исполкома Сочинского горсовета депутатов трудящихся от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", решения исполкома Сочинского горсовета депутатов трудящихся от 02.09.1987 N 455 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", постановления Совета Министров СССР от 05.09.1973 N 654 "Об утверждении положения о курортах", приказа Министерства здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 N 297 "Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи", постановления Совета Министров СССР от 30.03.1948 N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма" в какой зоне санитарной охраны города-курорта Сочи расположен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1, площадью 120 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Парковая, 32А.".
В экспертном заключении от 03.06.2019 N 2019-06/1-Э эксперт пришел к выводу, что санитарные зоны охраны и границы округов были определены Постановлением Совета Министров СССР от 30.03.1948 N 985, при этом относительно г. Сочи указанным постановлением определено описание границ округа исключительно санитарной охраны Сочи - Мацеста - Хостинский район г. Сочи. Спорный земельный участок расположен в Центральном районе г. Сочи и соответственно не включен в перечень санитарных зон (первая, вторая, третья) в трактовке действующего на сегодняшний момент постановления.
Определением суда от 13.11.2019 по ходатайству общества назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю Киркяниди Федору Георгиевичу.
В экспертном заключении от 20.01.2020 эксперт сделал вывод, что спорный земельный участок не попадает под описание границ ни одной зоны округа санитарной охраны курорта Сочи, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 30.03.1948 N 985.
Суд первой инстанции правомерно оценил экспертные заключения в совокупности с иными доказательствами по делу.
При этом, суд критически отнесся к выводам экспертов о том, что земельный участок не может быть отнесен под описание границ ни одной зоны округа санитарно охраны курорта Сочи.
Судом установлено, что спорный земельный участок расположен в черте муниципального образования город-курорт Сочи.
Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) г. Сочи, представленным департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 19.10.2018 N 21.01 -09/39996, спорный земельный участок расположен в границах второй зоны округа горно-­санитарной охраны курорта Сочи.
Кроме того, согласно сведениям ИСОГД г. Сочи, представленным департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 18.01.2019 N 21.2-01-08/961, спорный земельный участок расположен не только в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, но и в границах территории исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.07.2015 N 3223-КЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, расположенных на территории Краснодарского края".
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что спорный земельный участок расположен в границах II зоны округа горно-­санитарной охраны курорта Сочи, созданной до вступления в силу Закона N 406-ФЗ.
Суд исходил из того, что возникший у курортного региона города Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений п. 3 ст. 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.
Совокупное толкование вышеназванных норм, а также правил ч. 3 ст. 10 Закона N 406-ФЗ о сохранении особо охраняемых природных территорий и их 7 охранных зон, созданных до дня вступления его в силу, п. 3 ст. 27 ЗК РФ об установлении содержания ограничений оборота земельных участков не только данным Кодексом, но и другими федеральными законами, признается судом как препятствие к приобретению в собственность испрашиваемого земельного участка.
Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2014 N 305-КГ14-4183 по делу N А41-24303/2013 и от 11.11.2014 N 305-КГ14-4360 по делу N А41-40558/2013.
Соответственно, продажа земельного участка в границах второй зоны санитарной охраны Сочинского курорта не соответствует требованиям природоохранного и земельного законодательства (аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 308-КГ15-14955, от 16.08.2016 N 308-ЭС16-9581).
Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом.
Кроме того, продажа органом местного самоуправления земельного участка, расположенного в границах курорта, повлекла нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территории.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что договор купли продажи от 25.06.2017 N 27 является недействительной (ничтожной) сделкой.
В соответствии со ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Истец просит применить последствия недействительности данной сделки в виде возложения обязанности на департамент возвратить обществу денежные средства, вырученные за продажу земельного участка по договору купли-продажи от 16.02.2018 N 16 в размере 301 738,03 руб.
Согласно пункту 2.1 договора цена участка составила 301 738,03 руб.
Данная сумма подлежит возврату в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки.
Судом установлено, что получателем вышеуказанных денежных средств является департамент, соответственно требование о возврате денежных средств подлежит удовлетворению.
Истцом также было заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1, зарегистрированного в ЕГРН (запись от 09.04.2018 N 23:49:0204010:1-23/050/2018-4).
Из материалов дела следует, что 25.06.2018 между обществом (продавец) и Саловой Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.1. которого общество продало Саловой Т.В. следующее недвижимое имущество:
- магазин с кадастровым номером 23:49:0204010:1158 площадью 319,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Парковая, 32А;
- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204010:1 площадью 120 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Парковая, 32А.
Согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2020 N 99/2020/307533652 спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Саловой Т.В. (запись от 29.06.2018 N 23:49:0204010:1-23/050/2018-10).
Следовательно, запись от 09.04.2018 N 23:49:0204010:1-23/050/2018-4 о праве собственности общества на спорный земельный участок погашена.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционных жалоб о том, что заместителем прокурора Краснодарского края не представлено доказательств того, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, относится ко второй горно­-санитарной зоне округа горно-санитарной охраны, которая была установлена именно в защиту природных лечебных ресурсов, относящихся к недрам, и месторождениям природных лечебных ресурсов.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О .природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Спорный участок расположен в черте муниципального образования город - курорт Сочи, в границах 2 зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, установленной приказом Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297 "Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи".
Таким образом, поскольку земельный участок входит в границы курорта Сочи, то на него распространяются соответствующие ограничения.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание правовые подходы, сформулированные по данному вопросу Конституционным Судом Российской Федерации.
Статьи 2, 31 и 32 Закона N 33-ФЗ в ранее действовавшей редакции предусматривали отнесение курортов к землям особо охраняемых природных территорий, оборот которых ограничен в силу пункта 2 и подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса. Однако Законом N 406-ФЗ (статьи 2 и 6) курорты были исключены из состава земель особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, в силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Норма части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий.
При этом курорты, будучи - в соответствии с преамбулой Закона N 26-ФЗ -национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. Подобное правовое регулирование согласуется и с требованиями Конституции Российской Федерации, согласно которым земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), каждому гарантируется право на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь (статьи 41 и 42; Определение от 27.09.2018 N 2369-О).
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 N 2970-О "По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано на существующее в силу норм действующего законодательства ограничение приватизации земли на территории курорта федерального значения, имеющего режим особо охраняемой природной территории.
Подобное толкование применительно к курортам краевого значения приведено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2020 N 103-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы акционерного общества "Завод минеральных вод "Горячеключевской" на нарушение конституционных прав и свобод частью 3 статьи 10 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Конституционный Суд Российской Федерации указал, что исходя из приведенных конституционных предписаний и требований статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а также учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1059-О-О, от 8 декабря 2015 года N 2742-О, от 28 сентября 2017 года N 1918-О и др.), с учетом их специфики и особого публичного значения. Так, по смыслу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные (в качестве изъятых из оборота) в пункте 4 данной статьи.
Часть 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения существующих особо охраняемых природных территорий. Такое правовое регулирование согласуется и с требованиями статей 41 (часть 1) и 42 Конституции Российской Федерации, гарантирующими право каждого на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь, что предполагает, в том числе недопустимость произвольного и необоснованного отказа законодателя от существующих правовых гарантий и связанных с ними ограничительных мер в данной сфере общественных отношений, влекущего за собой существенное снижение уже достигнутого уровня охраны окружающей среды на конкретной территории, в частности на территории курортов, признанных ранее в установленном порядке особо охраняемыми природными территориями.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-55909/2019.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы заявителей жалобы о том, что выводы проведенных двух судебных экспертиз подтверждают, что спорный земельный участок не попадает под описание границ ни одной зоны округа санитарной охраны курорта Сочи, и что суд первой инстанции неправомерно отклонил результаты судебных экспертиз.
Суд апелляционной инстанции полагает, что в данном случае, экспертами разрешены вопросы, которые требовали специальных познаний не только в сфере квалификации экспертов, но и разрешения правовой проблемы в части отнесения земельного участка, расположенного на территории курорта Сочи, к особо охраняемым территориям, приватизация которого запрещена.
Судом апелляционной инстанции также не принимаются ссылки заявителей жалобы на добросовестность приобретателя Саловой Т.В., поскольку независимо от наличия в ЕГРН данных о том, что земельный участок находится в границах второй зоны горно­-санитарной охраны курорта Сочи, ограниченность спорного земельного участка в обороте следует из прямого указания приведенных выше законодательных положений, которые должны были и могли быть известны Саловой Т.В.
При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 16.02.2018 между Администрацией города Сочи и ООО "Фирма "Ониар" и применения последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде обязания Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи возвратить ООО "Фирма "Ониар" денежные средства в размере 301738,03 руб., полученные от продажи земельного участка.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционных жалобах, как основанные на неверном толковании норм земельного и гражданского законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Решение суда от 10.07.2012 является законным и обоснованным.Основания для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2020 по делу N А32-37010/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий О.Ю. Ефимова
Судьи С.В. Пименов
С.С. Филимонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка