Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2020 года №15АП-11130/2020, А53-7083/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 августа 2020 года Дело N А53-7083/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Крайнюк Е.П. по доверенности от 17.04.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростов-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 июня 2020 года по делу N А53-7083/2020
по иску индивидуального предпринимателя Чаганян Нели Федоровны
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростов-на-Дону
о признании недействительным одностороннего изменения условий договора, об обязании исключить доначисления арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Чаганян Неля Федоровна (далее - ИП Чаганян Н.Ф., истица) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростов-на-Дону (далее - ДИЗО, ответчик) со следующими требованиями (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):
- признать недействительным односторонне изменение условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13, находящегося по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, д. 62-64, в части размера арендной платы за период с 20.11.2017 по 30.12.2019, оформленное уведомлением об изменении арендной платы;
- обязать ДИЗО исключить произведенные в соответствии с уведомлением от 30.10.2019 доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка N 36347 от 30.11.2015 за земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0040704:13, площадью 7 761 кв.м., находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, д. 62-64/200, за период с 20.11.2017 по 30.12.2019.
Исковые требования мотивированы тем, что ДИЗО неправомерно в одностороннем порядке принял решение об изменении методики расчета размера арендной платы по договору аренды земельного участка, при этом истицей не осуществляется строительство новых объектов капитального строительства, а проводится реконструкция находящегося на земельном участке нежилого здания в соответствии с разрешительной документацией.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2020 исковые требования удовлетворены частично, судом признано недействительным одностороннее изменение условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13, оформленное уведомлением N 59.30-743/14-УР, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с ДИЗО в пользу ИП Чагаян Н.Ф. взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Решение мотивировано тем, что размер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13 относится к категории регулируемых цен и определяется на основании нормативно-правовых актов. В данном случае осуществление истицей реконструкции объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке, не является основанием, предусмотренным пунктом 3.4 договора, для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.
ДИЗО обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать ИП Чаганян Н.Ф. в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040704:13 должен быть определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку истицей получено разрешение на строительство N 61-310-882401-2016 от 19.04.2016 и осуществляются строительные работы. Ввиду того, что в нормативно-правовых актах не предусмотрена ставка арендной платы за пользование земельным участком при реконструкции объекта капитального строительства, арендная плата подлежит исчислению в размере рыночной стоимости использования права.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик в судебное заседание представителей не направил, будучи извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей указанного лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ДИЗО (арендодатель) и Овчинниковой Н.А., Чагаян Н.Ф. (арендаторы) был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.11.2015 N 36347 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13, площадью 7 761 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, д. 62-64, с разрешенным использованием для эксплуатации вспомогательных служб, административных, производственных, складских помещений и магазина для использования в целях эксплуатации магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1 договора).
Срок аренды земельного участка установлен до 08.09.2046 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора Чагаян Н.Ф. предоставляется земельный участок для размещения магазина, за который взимается арендная плата в размере 318 999 руб. 30 коп. Указанная арендная плата определена с учетом доли в праве собственности на строение (673/10000 доли).
На указанном земельном участке расположено нежилое здание магазина с кадастровым номером 61:44:0040704:124, площадью 623,1 кв.м., количество этажей: 2, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, д. 62-64/220, принадлежащее на праве общей долевой собственности Чагаян Н.Ф. и Овчинниковой Н.А., по 1/2 доли каждому.
В целях осуществления реконструкции был получен градостроительный план земельного участка N RU613100000120161076600024 от 19.01.2016, разработана проектная документация "Реконструкция магазина по адресу:
пер. Университетский, 62-64/220, в Кировском районе города Ростова-на-Дону", получено разрешение на реконструкцию от 19.04.2016 N 61-310-882401-2016.
Как следует из искового заявления, специалист ДИЗО при обследовании земельного участка установил, что земельный участок огорожен, на земельном участке размещены строительные материалы, ведутся работы по реконструкции двух объектов капитального строительства: двухэтажного нежилого здания и одноэтажного нежилого строения, о чем составлен акт обследования земельного участка N 2203 от 27.06.2018.
В письме от 30.10.2019 N 59.30-743/14-УР ДИЗО уведомил истицу о том, что в связи с осуществлением строительства на земельном участке арендная плата по договору рассчитывается по формуле:
А = ОЦЕНКА х 673/10000 = 786 481 руб. 49 коп. в год.
Полагая, что действия ДИЗО по одностороннему изменению условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13 являются неправомерными, истица обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является регулируемой ценой, а установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" принципы ее определения - общеобязательными, за исключением определения размера арендной платы на торгах или в силу федерального закона. В связи с этим, изменение уполномоченным органом власти ставок аренды, методики расчетов влечет изменение условий договоров вне зависимости от воли сторон и без внесения в текст договоров.
Формула (механизм) расчета арендной платы установлена постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 576).
Согласно пункту 12 постановления N 576 размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и индексов уровня инфляции.
В письме от 30.10.2019 N 59.30-743/14-УР ДИЗО уведомил истицу о том, что в связи с осуществлением строительства на земельном участке арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с отчетом N 075-19-Р от 14.08.2019 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом N 28 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 21.08.2019.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и(или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении без заключения дополнительного соглашения.
Таким образом, стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
В соответствии с пунктом 18 приложения N 1 к постановлению N 576, в случае, если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Правовая позиция ДИЗО сводится к тому, что поскольку истицей на основании разрешения на строительство N 61-310-882401-2016 от 19.04.2016 осуществляются строительные работы, постановлением N 576 не предусмотрена ставка арендной платы за пользование земельным участком при реконструкции объекта капитального строительства, арендная плата подлежит исчислению в размере рыночной стоимости использования права.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Такой вид использования, как реконструкции объектов капитального строительства, в классификаторе не содержится.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Вывод суда первой инстанции о том, что на земельном участке производится реконструкция существующих объектов, а не строительство новых, следует из составленного департаментом акта обследования земельного участка от 27.06.2018 и самим заявителем апелляционной жалобы не оспаривается.
С учетом положений постановления N 576 оснований считать, что размер арендной платы должен определяться с учетом рыночной стоимости использования, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2019 по делу N А53-19994/2019, в рамках которого ДИЗО имел процессуальный статус истца, в связи с чем судебные акты по делу N А53-19994/2019 имеют для ДИЗО преюдициальное значение в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как верно отметил суд первой инстанции, стороны, предусмотрев право на изменение арендной платы в пункте 3.4 договора аренды, не согласовали право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в случае, если на земельном участке, предоставленном в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется реконструкция.
На основании изложенного, одностороннее изменение ДИЗО условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13, оформленное уведомлением N 59.30-743/14-УР от 30.10.2019, является недействительным.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" способы защиты гражданских прав должны быть установлены законом.
Принимая во внимание данные разъяснения, суд первой инстанции отказал истице в удовлетворении требования об обязании ДИЗО исключить произведенные в соответствии с уведомлением N 59.30-743/14-УР от 30.10.2019 доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка N 36347 от 30.11.2015, ввиду отсутствия соответствующего способа защиты в действующем законодательстве.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 июня 2020 года по делу N А53-7083/2020 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий А.А. Попов
Судьи Р.А. Абраменко
В.В. Галов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка