Дата принятия: 28 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-10983/2020, А32-6877/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2020 года Дело N А32-6877/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2020 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Б.Т. Чотчаева, С.И. Яицкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дудо В.А.,
при участии:
от администрации МО г. Геленджик: представитель Муцениекс А.Г. по доверенности от 16.12.2019
от АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал": представитель Игнатова О.И. по доверенности от 25.09.2019;
от АО "Агро-ресурсы": представитель Игнатова О.И. по доверенности от 17.03.2020;
от АО "Агро-центр "Пшада": представитель не явился,
от ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представитель Гзель В.А. по доверенности от 15.10.2019 (до перерыва),
от АО "Черноморская агропромышленная компания": представитель не явился,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" (ИНН 2304036179, ОГРН 1022300768555), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2020 по делу N А32-6877/2020
по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)
к акционерному обществу "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" (ИНН 2304036179, ОГРН 1022300768555), акционерному обществу "Черноморская агропромышленная компания" (ИНН 2304053738, ОГРН 1082304002384), акционерному обществу "Агро-центр "Пшада" (ИНН 2304053745, ОГРН 1082304002395), акционерному обществу "Агро-ресурсы" (ИНН 2304053752, ОГРН 1082304002406)
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510); государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102)
о расторжении договора аренды земельного участка, признании прекратившим права залога по договору аренды в отношении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" (далее - АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал"), акционерному обществу "Черноморская агропромышленная компания" (далее - АО "Черноморская агропромышленная компания"), акционерному обществу "Агро-центр "Пшада" (далее - АО "Агро-центр "Пшада"), акционерному обществу "Агро-ресурсы" (далее - АО "Агро-ресурсы") о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2013 N 40000004574 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0805002:12 площадью 186127 кв.м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михайловский перевал";
о признании прекратившим права залога по договору аренды от 28.02.2013 N 4000004574 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0805002:12; об указании в мотивировочной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от 28.02.2013 N 4000004574 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0805002:12.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр), государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - банк).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Акционерное общество "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" и Государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просили решение суда отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" мотивирована следующими доводами. Наличие на земельном участке сельскохозяйственного назначения сорной травы и кустарника не является доказательством неиспользования земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, законом установлен закрытый перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. В материалах дела отсутствуют доказательства использования ответчика земельного участка не по назначению, а также неиспользование участка в целях сельскохозяйственного производства более трех лет. Кроме того, требования о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения с иском в суд.
Апелляционная жалоба банка мотивирована следующими доводами. За период аренды ответчики не получали от администрации уведомлений о нарушении условий договора. Ответчиками была обоснована хозяйственная деятельность, осуществляемая на земельном участке. Суд первой инстанции не предложил сторонами спора провести совместный осмотр земельного участка. Расторжение договора аренды повлечет частичную утрату банком залогового обеспечения по кредитному обязательству ООО "ОлимпПлюс".
Администрация представила отзыв на апелляционные жалобы, в котором просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Из представления прокуратуры Краснодарского края от 26.11.2019 и акта осмотра от 16.09.2019 усматривается факт неиспользования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства. В письме АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" от 16.12.2019 указано о планируемых работах на земельных участках, что также подтверждает факт их неиспользования. Администрацией в материалы дела представлены письма об освоении, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.2015, 27.11.2017, 20.11.2018.
Заявители жалоб в судебном заседании, открытом 20.08.2020, поддержали изложенные в апелляционных жалобах доводы.
Представитель истца поддержал изложенные в отзыве доводы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.08.2020 до 14 час. 50 мин., информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, с участием тех же представителей, которые поддержали свои позиции, изложенные до перерыва.
Представитель АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" представила документы, в подтверждения того, что на спорном участке осуществлена посадка многолетних насаждений в количестве 16500 деревьев.
Представитель администрации против приобщения данных документов возражала.
Иные лица, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ в их отсутствие.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Вместе с тем, учитывая, что по смыслу части 2 статьи 268 АПК РФ и абзаца 5 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12) разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, представленное АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" доказательства - копии договора подряда от 30.01.2020, акта от 01.07.2020 N 226, оборотно-сальдовой ведомости, заключения ФГБНУ "Северо-Кавказский федеральный научный центр садоводства, виноградарства и виноделия" приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора. Данные доказательства представлены в целях подтверждения правовой позиции по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал", АО "Черноморская агропромышленная компания", АО "Агро-центр "Пшада", АО "Агро-ресурсы" (арендаторы) 28.02.2013 заключен договор аренды земельных участков N 4000004574 со множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор).
Предметом указанного договора аренды являлись 12 земельных участков, расположенных в г. Геленджик, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:40:0805002:12 площадью 186127 кв. м, расположенный по адресу:
г. Геленджик, ОАО АК "Михайловский перевал".
В соответствии с подпунктом 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора.
Подпунктами 4.1.1, 4.1.7 договора установлена обязанность арендаторов в полном объеме выполнять все условия договора; использовать арендуемые земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Администрация указывает, что из представления прокуратуры Краснодарского края от 26.11.2019, акта осмотра от 16.09.2019 и фотоматериалов, сделанных Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0805002:12 не используется для сельскохозяйственного производства, зарос сорной травой и кустарниками.
Администрацией в адрес арендаторов направлено уведомление об устранении нарушений от 16.12.2019 N 110-18585/19-39-04, в котором разъяснено о необходимости освоения земельного участка с кадастровым номером 23:4:0805002:12. В адрес администрации от директора АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" поступил ответ на уведомление от 16.12.2019, в котором указано о планируемых работах на спорных земельных участках.
В связи с существенным нарушением АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал", АО "Черноморская агропромышленная компания", АО "Агро-центр "Пшада", АО "Агро-ресурсы" условий договора администрацией в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора аренды от 03.02.2020 N 110-15-1270/20-35-04 и подписании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в части земельного участка с кадастровым номером 23:4:0805002:12 в течение 10 дней со дня получения. Данное требование ответчиками получено 06.02.2020, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП "Почта России". При этом требования истца оставлены ответчиками без исполнения, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок, арендуемый ответчиками, не используется в соответствии с целью его предоставления, установленной подпунктом 1.1 договора, более 3 лет. Действия ответчиков по установке забора в период судебного спора, а также расчистка участка и высадка на нем зеленых насаждений суд оценил как попытку создания видимости владения арендатором спорным участком, что, однако, иными доказательствами не подтверждается. Данные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу, что ответчики намеренно и недобросовестно имитировали фактическое пользование спорным участком в период назначенных судом совместных осмотров.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции. Оценив доводы апелляционных жалоб и проверив их обоснованность, апелляционный суд признает их подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно частям 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.
Как следует из положений статьи 78 ЗК РФ и пункта 1 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.
Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами.
Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).
С учетом положений пункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, а также при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Как установлено пунктом 3 статьи 6 Закона N 101-ФЗ, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утверждены Постановлении Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, к таким признакам отнесены:
- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- на сенокосах не производится сенокошение;
- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- на пастбищах не производится выпас скота;
- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Таким образом, с учетом приведенных норм действующего законодательства, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, может быть расторгнут досрочно в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в течение трех лет.
В соответствии с выпиской из ЕГРН спорные земельные участки отнесены к категории - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.
Истец указывает, что предоставленный по договору аренды от 28.02.2013 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0805002:12 не используется для сельскохозяйственного производства, что подтверждается представлением прокуратуры Краснодарского края от 26.11.2019, актом осмотра от 16.09.2019 и фотоматериалами, сделанными Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.
Апелляционная коллегия оценивает данный довод критически, поскольку в представлении прокуратуры Краснодарского края от 26.11.2019 нет указания на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0805002:12.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Из буквального толкования ответа на уведомление администрации от 16.12.2019 N 110-18585/19-39-04, не следует неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее - Классификатор).
Согласно Классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка "сельскохозяйственное использование" включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Следует отметить, что сельскохозяйственных работ не ограничивается одним сезоном, а представляет собой длительный и сложный процесс по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия.
Указание директором АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" в декабре 2019 года на планируемые работы может отражать прогнозы арендатора по ведению сельскохозяйственного производства в начале 2020 года, но при этом не может исключать наличие оконченных сельскохозяйственных работ в 2019 году. По указанным обстоятельствам ссылка на данное письмо АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" не является доказательством неиспользования спорного земельного участка на протяжении трех лет.
В материалы дела ответчиками представлены инвентарная карточка учета объекта основных средств, лист выпуска продукции от 16.07.2015 N 6, акт комиссии от 30.04.2017, акт о списании основных средств от 30.04.2017, заключение ФГБУ станции агрохимической службы "Черноморская" от 2017 года, фотоматериалы и иные доказательства, свидетельствующие об использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Из указанных документов следует, что на земельном участке был посажен персиковый сад (с 1988 года) площадью посадки 14,3 га и количеством деревьев 2290 шт. По акту от 30.04.2017 сад был списан по результатам очередной инвентаризации основных средств в связи с истечением срока биологического плодоношения и нецелесообразности дальнейшей эксплуатации, после чего земельный участок переведен арендаторами в состав земель мелиоративного освоения. В период 2017 - 2020 годов осуществлены вырубка персикового сада, раскорчевание участка, установка ограждений, устройство ливневых каналов, посадка нового сада площадью 13,2 га в количестве деревьев 16500 шт.
При изложенных обстоятельствах доводы истца о неиспользовании спорного земельного участка не нашли своего подтверждения.
Администрация также ссылается на существенные нарушения договора аренды (земельный участок зарос сорной травой и кустарниками).
Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.
Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что администрация направила в адрес ответчиков требование о расторжении договора аренды от 03.02.2020 N 110-15-1270/20-35-04 со ссылкой на его существенное нарушение.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.
В материалы дела представлен составленный управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0805002:12 площадью 186127 кв.м от 10.06.2020. В результате осмотра установлено, что земельный участок частично огорожен, расчищен, посажены зеленые насаждения (т. 2, л.д. 125).
Факт посадки зеленых насаждений именно на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0805002:12 подтвержден представителем администрации в судебном заседании апелляционного суда. Данное обстоятельство также подтверждается представленными АО Агропромышленная компания "Михайловский перевал" документами.
Таким образом, указанными доказательствами подтверждается устранение заявленных администрацией нарушений договора аренды, в связи с чем иск об его расторжении удовлетворению не подлежит.
Акт о проведении совместного осмотра в материалах дела отсутствует. Апелляционный суд считает необходимым указать, что в текстах определений суда первой инстанции по настоящему делу (от 20.02.2020, 23.03.2020, 26.05.2020) не содержатся предложение либо обязание сторон провести совместный осмотр спорного земельного участка, в связи с чем ссылка в мотивировочной части решения на назначение судом первой инстанции совместных осмотров не является корректной.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, установив, что имевшиеся нарушения в виде сорной травы и кустарников устранены, доказательств отсутствия ведения ответчиками сельскохозяйственной деятельности не представлено, а также приняв во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, суд признает несоразмерной балансу интересов сторон степень существенности допущенных ответчиками применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и приходит к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.
Оспариваемое решение подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат взысканию с истца.
Следует отметить, что освобождение истца от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2020 по делу N А32-6877/2020 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) в пользу акционерного общества "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" (ИНН 2304036179, ОГРН 1022300768555) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) в пользу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Е.А. Маштакова
Судьи Б.Т. Чотчаев
С.И. Яицкая
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
