Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2020 года №15АП-10666/2020, А32-34073/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 августа 2020 года Дело N А32-34073/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пименова С.В.
судей О.Ю. Ефимовой, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Семченко Ю.В.
при участии:
от публичного акционерного общества энергетики и электрификации "Мосэнерго": Бердников А.В., представитель по доверенности от 10.06.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2020 по делу N А32-34073/2019
по заявлению публичного акционерного общества энергетики и электрификации "Мосэнерго" (ИНН 77050035012, ОГРН 1027700302420)
к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374); Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367); обществу с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа" (ИНН 2320164890, ОГРН 1082320004876)
о признании незаконными действий,
об оспаривании отчета об оценке,
УСТАНОВИЛ:
публичное акционерное общество энергетики и электрификации "Мосэнерго" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением:
- о признании незаконными действий Администрации города Сочи по принятию результатов оценки, изложенной в пункте 1 дополнительного соглашения от 15.02.2019;
- о признании недостоверным отчёта об оценке от 30.11.2018 N 602/18, составленного ООО "ЮКГ" в отношении имущества: земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 площадью 4500 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Уч-Дере, ул. Лучезарная, д. 16, установив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 на основании проведённой по делу судебной экспертизы.
Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило требования. Суд первой инстанции принял уточнение требований.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2020 по делу N А32-34073/2019 требования Общества удовлетворил частично: признал недостоверной и не рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.06.2013 N 4900008957 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002, указанную в отчёте об оценке N 602/18 от 30.11.2018, подготовленный ООО "ЮКГ", в размере 314707500 рублей; установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002, площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Уч-Дере, ул. Лучезарная, д. 16, по состоянию на 30.11.2018, согласно заключения эксперта от 13.01.2020 N 26/12-19 в размере 39199500 рублей. В удовлетворении остальной части требований, суд отказал.
Решение мотивировано следующим. Отчётом об оценке от 30.11.2018 N 602/18, подготовленным ООО "ЮКГ", была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 в размере 314707500 руб., которая применялась для определения годовой стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002. В связи с поступившим Обществу, как арендатору, дополнительного соглашения с арендодателем в отношении изменения величины годовой арендной платы названного земельного участка. Отчёт об оценке от 30.11.2018 N 602/18, подготовленный ООО "ЮКГ", которым была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 в размере 314707500 руб., был признан не соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7, утверждённых Приказами Минэкономразвития от 20.09.2015 N 297 и N 299, от 25.09.2014 N 611, рыночная стоимость имущества признана недостоверной. В результате проведённой судом экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 по состоянию на дату подготовки отчёта от 30.11.2018 N 602/18 должна была составлять 39199500 руб., а на дату проведения экспертизы - 46845000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи и Администрация города Сочи обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с единой апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Общества. В обоснование апелляционной жалобы Департамент имущественных отношений администрации города Сочи и Администрация города Сочи указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства не соответствия закону отчёта об оценке от 30.11.2018 N 602/18
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель публичного акционерного общества энергетики и электрификации "Мосэнерго" просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве. Апелляционный суд приобщил отзыв к материалам дела.
Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрация города Сочи, общество с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа", извещённые надлежащим способом о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа", надлежащим способом извещённых о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав представленные доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В пункте 1 названной нормы указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены ещё одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учёта интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нём зданий, сооружений и отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учётом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что названные положения Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 за 2015 год, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённые Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учётом площади, необходимой для их эксплуатации.
В рамках дела N А32-29921/2017 судами было установлено, что муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора Департамента и Общество, 03.06.2013 заключили договор N 4900008957 аренды земельного участка общей площадью 4500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123018:1002, расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, п.Уч-Дере, ул.Лучезарная, д.16. Участок из категории земель населённых пунктов имеет вид разрешённого использования ? пляжный корпус и благоустройство пляжной полосы, расположен в территориальной зоне Р-1 и водоохранной зоне "ВД".
По условиям договора земельный участок был предоставлен Обществу на срок до 28.11.2061. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчётом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.04.2013 N 19С/33/ОЗ-2013 и составил 4042773 руб. (пункт 3.2). Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчёту на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более, чем за 6 месяцев до перерасчёта арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.
Наряду с этим, по результатам рассмотрения дела N А32-29921/2017 пункт 3.2 заключённого Администрацией и Обществом договора аренды земельного участка от 03.06.2013 N 4900008957 был изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчёта регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".
Согласно пункту 2 названного постановления N 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 7 постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка является важным элементом для определения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123018:1002.
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.06.2013 N 4900008957, направленного администрацией в адрес общества, размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчётом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 30.11.2018 N 602/18, подготовленным ООО "ЮКГ". В отчете от 30.11.2018 N 602/18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 была определена ООО "ЮКГ" в размере 314707500 рублей.
По существу между сторонами возник спор относительно подлежащей применению в расчёте арендной платы рыночной стоимости земельного участка.
Определением суда первой инстанции от 23.10.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Абраменко Марине Владимировне. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли отчёт от 30.11.2018 N 602/18 положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7, утверждённых Приказами Минэкономразвития от 20.09.2015 N 297, N 299, от 25.09.2014 N 611? 2) Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 общей площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, п.Уч-Дере, ул.Лучезарная, 16 по состоянию на дату подготовки отчёта от 30.11.2018 N 602/18 и на дату проведения экспертизы?".
Из представленного экспертного заключения следует, что в отчёте от 30.11.2018 N 602/18 для определения рыночной стоимости объекта были использованы аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка, но данный факт не анализировался и не корректировался в отчёте.
В нарушение пунктов 22б и 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) в отчёте от 30.11.2018 N 602/18 используются объекты-аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, что не соответствует пункта 22б ФСО N 7. В качестве обоснования корректировок была принята не актуальная на дату оценки информация, что указывает о нарушении требований пункта 5 ФСО N 3.
В нарушение пункта 5 ФСО N 3, экспертом была установлена значительная разница между датой оценки - 30.11.2018 и датой оценки предложений-аналогов, при отсутствии корректировки по данному ценообразующему фактору. Содержание отчёта от 30.11.2018 N 602/18 вводит в заблуждение пользователей отчёта и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3), в отчёте от 30.11.2018 N 602/18 некорректно было отражено месторасположение объекта, оно не соответствует его реальному положению, ошибочно отражена и учтена в расчётах удалённость объекта от моря, не отражены и не учтены существующие ограничения и обременения земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал выбор объектов-аналогов, произвел анализ рынка земельных участков в Лазаревском районе г.Сочи по состоянию на 30.11.2018, а также по состоянию на дату проведения экспертизы. Экспертом были учтены выявленные при составлении отчёта от 30.11.2018 N 602/18.
Судом первой инстанции дана оценка экспертному заключению от 13.01.2020 N 26/12-19, которое нашёл составленным в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчёту об оценке объекта недвижимости.
В экспертном заключении от 13.01.2020 N 26/12-19, эксперт указал, что отчёт об оценке от 30.11.2018 N 602/18, подготовленный ООО "ЮКГ", не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7, утверждённых Приказами Минэкономразвития от 20.09.2015 N 297 и N 299, от 25.09.2014 N 611. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 по состоянию на дату подготовки отчёта от 30.11.2018 N 602/18 определена экспертом в размере 39199500 рублей. При этом, рыночная стоимость земельного участка на дату проведения экспертизы составляла 46845000 рублей.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении от 13.01.2020 N 26/12-19, не опровергнуты.
С учётом изложенного, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002, от которой в отчёте об оценке от 30.11.2018 N 602/18 исчислен размер годовой арендной платы, не соответствует реальным обстоятельствам, следовательно, отчёт об оценке от 30.11.2018 N 602/18, подготовленный ООО "ЮКГ", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным и определённая в отчёте рыночная стоимость названного земельного участка в размере 314707500 рублей не могла быть признана достоверной и не могла быть рекомендована для определения арендной платы за земельный участок.
Исходя из сформированных Обществом требований, Обществом фактически оспаривается рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123018:1002 условия предложенного арендодателем дополнительного соглашения от 15.02.2019 об определении годового размера арендной платы на основании отчёта от 30.11.2018 N 602/18.
Таким образом, Обществом, в данном случае, был избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, что указывает на отсутствие оснований для удовлетворения требований Общества о признании незаконными действий Администрации города Сочи.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
Согласно пункту 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьёй.
В соответствии со статьёй 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, Администрации города Сочи освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2020 по делу N А32-34073/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определённом главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий С.В. Пименов
Судьи О.Ю. Ефимова
С.С. Филимонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка