Дата принятия: 20 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-10471/2020, А32-18810/2019
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2020 года Дело N А32-18810/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,
при участии:
от истца - представитель Федоров С.Н. по доверенности от 17.08.2020, паспорт;
от ответчика - представитель не явился, извещен;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2020 по делу N А32-18810/2019
по иску индивидуального предпринимателя Паравянцу Эдуарда Робертовича к ответчику - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании недействительным договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Паравянц Эдуард Робертович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к МТУ Росимушества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - ответчик, Росимущество) с требованиями:
- признать недействительным договор аренды от 08.07.2016 N 01-091614 земельного участка государственной собственности, кадастровый номер 23:43:0404001:4, заключенный между МТУ Росимушества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и индивидуальным предпринимателем Паравянцем Эдуардом Робертовичем, в части условия о размере арендной платы, отраженного в п. 3.1.3 договора;
- признать недействительным п. 3.2 договора в части оценки недвижимого имущества (уточненные требования).
Требования мотивированы неправильным расчетом арендной платы, произведенным ответчиком.
Решением суда от 03.07.2020 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.07.2016 N 01-091614, заключенный между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и Паравянцем Э.Р., в части пункта 3.1.3 договора: "Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2016 составляет: Рыночная стоимость Участка на начало 2016 г. 10089460,04 руб. Ставка рефинансирования Центрального банка на начало 2016 г. 11% 10089460,04х11% =1109840,60 руб. один миллион сто девять тысяч восемьсот сорок рублей 60 копеек";
пункта 3.2 договора: "Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 22.04.2016 N 019/1-2016 "Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2182 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская,87".
С МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570) в пользу индивидуального предпринимателя Паравянца Э.Р. (ИНН 231205140608) взыскано 39000 рублей возмещения расходов в счет производства экспертизы, 6000 рублей возмещения расходов в счет оплаты государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что установленный договором размер арендной платы соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем, оснований для признания пунктов договора земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 01-09/1614 от 08.07.2016 недействительным, не имеется. Кроме того, на момент заключения договора отчет об оценке на основании которого был сделан расчет арендной платы, являлся действующим, истцом требование о признании отчета об оценке недействительным не заявлено. Таким образом, заявитель полагает, что основания для признания недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 01-09/1614 от 08.07.2016, отсутствуют в силу статьи 168 ГК РФ. Истцом не доказано, что в рамках настоящего иска удовлетворение требований приведет к восстановлению прав истца.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.07.2016 между Паравянц Эдуардом Робертовичем (арендатором) и МТУ Росимушества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (арендодателем) был заключен договор аренды N 01-09/1614, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404001:4 площадью 2 183 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87 (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 3.1.3 договора размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет: 10 089 460,04 х 11% = 1 109 840,60 руб. (рыночная стоимость Участка на начало 2016 г. 10 089 460,04 руб., ставка рефинансирования Центрального банка на начало 2016 года 11%).
В п. 3.2 договора указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582), отчетом от 22.04.2016 N 019/1-2016 "Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 182 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенный по адресу: Российская Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87".
Согласно отчету экспертной организации ООО "Губернские оценщики" от 27.02.2019 N 12-02-19/з, подготовленного по инициативе предпринимателя, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4 составила:
- на февраль 2017 года 2 180 000 руб.;
- на февраль 2018 года 1 708 800 руб.;
- на февраль 2019 года 2 138 300 руб.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, 12.03.2019 истец обратился в Росимушество с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 08.07.2016 N 01-09/1614 в части размера арендной платы.
Однако данное заявление оставлено ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения истцу в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктами 3 - 5 Правил установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов или в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.
Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в п. п. 3 - 5 Правил, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4 от 22.04.2016 N 019/1-2016, в соответствии с которым размер годовой арендной платы с 01.01.2016 установлен 1 109 840,60 руб. в год.
В соответствии со ст. 12 и 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).
Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, предприниматель согласился, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки от 22.04.2016 N 019/1-2016.
Обратившись с настоящим иском, истец указал на то, что арендную плату надлежало рассчитывать от рыночной стоимости земельного участка, а величина, принятая к расчету ответчиком таковой не является.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции определением от 12.08.2019 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Российское общество оценщиков".
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Соответствует ли отчет об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4 общей площадью 2 182 кв. м", составленный ООО "Капитал+" г. Сочи, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности?".
В заключении от 30.09.2019 N 730/2019 эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.
Также, определением суда от 16.01.2020 по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза, с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4 общей площадью 2 182 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87, по состоянию на 01.01.2017, 01.01.2018, 01.01.2019 годов.
В заключении от 16.03.2020 N 009 указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4 по состоянию на 01.01.2017 составила 2 235 600 руб., по состоянию на 01.01.2018-2 237 000 руб., по состоянию на 01.01.2019-2 137 200 руб.
Апелляционный суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка по договору аренды, поскольку заключение эксперта является ясным, понятным, не содержит неясностей, экспертом приведено обоснование применения подходов оценки.
В соответствии с п. 10 Постановления от 16.07.2009 N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата, рассчитанная на основании отчета об оценке от 22.04.2016 N 019/1-2016 не соответствует нормам закона, поскольку данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.
Поддерживая выводы суда, апелляционная коллегия отмечает следующее.
Разъяснения о применении способов защиты при оспаривании результатов оценки даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком". Так, в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Оценив экспертные заключения об оценке рыночной стоимости от 30.09.2019 N 730/2019, от 16.03.2020 N 009, по правилам ст. 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд пришел к верному выводу, что размер арендной платы по спорному договору аренды земельного участков завышен и не соответствует рыночному размеру годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает, что условия договора от 08.07.2016 г., установленные в п.3.1.3. договора, о рыночной стоимости земельного участка, исходя из которой арендная плата рассчитывалась на 2017, 2018, 2019 гг., не соответствуют нормам закона, поскольку арендную плату надлежало рассчитывать от рыночной стоимости земельных участков, а величина, принятая к расчету Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, таковой не являлась.
Пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п. 1 ст. 180 Кодекса).
На основании изложенного, судом первой инстанции сделан верный вывод о недействительности указанных выше п. п. 3.1.3 и 3.2 договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2017 по делу N А32-14743/2016.
В апелляционной жалобе заявитель также сослался на то, что истец, как арендатор, подписал спорный договор без возражений и протокола разногласий. Между тем, предметом спора по настоящему делу является не право арендодателя на принятие решения об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, а соответствие такого решения закону (в части соблюдения установленных принципов разумности и экономической обоснованности при определении размера арендной платы). Таким образом, указанные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 по делу N А32-18810/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Ю.И. Баранова
Судьи О.А. Еремина
П.В. Шапкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
