Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2020 года №15АП-10418/2020, А53-45464/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 сентября 2020 года Дело N А53-45464/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ромашкина Олега Александровича, индивидуального предпринимателя Донченко Вадима Андреевича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 по делу N А53-45464/2019
по иску индивидуального предпринимателя Донченко Вадима Андреевича, индивидуального предпринимателя Ромашкина Олега Александровича
к Департаменту иущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
при участии третьего лица: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону
об обязании заключить договор,
при участии:
от ответчика: представитель Голубова Н.Н. по доверенности от 27.11.2019,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Ромашкин Олег Александрович, индивидуальный предприниматель Донченко Вадим Андреевич обратились в суд с исковым заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик) об обязании заключить договор аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истцы обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что испрашиваемый спорный земельный участок находится в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной градостроительной зоне, градостроительным регламентом которой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства как объекты придорожного сервиса относится к числу видов разрешенного использования. Вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды с новым видом разрешенного использования земельного участка, противоречит действующим нормативным актам. Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, поскольку разногласия сторон возникли не только по вопросу о виде разрешенного использования земельного участка, но и по вопросам о соразмерности площади земельного участка его застроенной площади.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело слушанием откладывалось. Стороны до отложения слушания дела поддержали свои правовые позиции, представили дополнительные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; указал на нецелесообразность назначения судебной экспертизы.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Ромашкин Олег Александрович и Донченко Вадим Андреевич являются сособственниками объектов недвижимости: строения литер Б общей площадью 159,6 кв. м, строения литер Г общей площадью 80,3 кв. м., строения литер И общей площадью 30,6 кв. м., строения литер К общей площадью 46,4 кв. м., строения литер З общей площадью 173,4 кв. м., расположенных в г. Ростове-на-Дону, ул. Вавилова, 84/2.
Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела (л.д.21-33).
Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 7674 кв. м., с кадастровым номером 61:44:0081130:3.
Земельный участок используется Ромашкиным О.А., Донченко В.А. на основании договора аренды N 26433 от 19.10.2004 (л.д. 38-45), заключенного с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Срок действия договора - с 24.02.2004 по 09.08.2018, разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации производственных помещений. Цель предоставления его по договору аренды та же.
Согласно пункту 4.3.3 по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендаторы имеют право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению.
В силу пункта 4.4.2 арендаторы обязаны использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В связи с истечением срока действия договора и продолжением использования земельного участка в отсутствие возражений со стороны арендодателя договор является продленным на неопределенный срок. Указанное установлено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
01.10.2019 Ромашкиным О.А. и Донченко В.А. в департамент имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону подано заявление N 11-364711 о заключении договора аренды на новый срок. Испрашиваемая цель аренды - для эксплуатации автомойки и прачечной для автомобильных принадлежностей, мастерских для ремонта и обслуживания автомобилей.
Письмом от 30.10.2019 N 59.30-25313/14 (л.д. 36) ДИЗО г. Ростова-на-Дону в удовлетворении заявления отказал, сославшись на то, что испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка (объекты придорожного сервиса, АЗС, автомойки и прачечные для автомобильных принадлежностей, мастерские для ремонта и обслуживания автомобилей) не соответствует ранее установленному виду (производственные помещения), а также на несоразмерность площади земельного участка его застроенной площади.
Ромашкин О.А. и Донченко В.А., считая данный отказ от заключения договора необоснованным, обратились в арбитражный суд с иском об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ними договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081130:3 для эксплуатации автомойки и прачечной для автомобильных принадлежностей, мастерских для ремонта и обслуживания автомобилей. С момента заключения договора истцы просят прекратить действие договора аренды земельного участка от 19.10.2004 N 26433.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
Как верно установлено судом первой инстанции, ранее заключенный договор возобновлен на неопределенный срок и является действующим. Материалами дела указанные обстоятельства подтверждены.
Сторонами не заявлено требование о расторжении договора аренды от 19.10.2004.
Фактически разногласия сторон сводятся к изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка.
Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу принципов, на которых основывается Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства отнесено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пункт 8).
В силу императивного указания статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.
Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков в составе земель населенных пунктов, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Сведения о земельных участках как недвижимом имуществе подлежат в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" внесению в государственные кадастр недвижимости, права на них - в реестр прав на недвижимость.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
Следовательно, установление и соблюдение разрешенного вида использования земельного участка есть императивное требование федерального закона, которое не может быть преодолено соглашением сторон в рамках договорной конструкции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что фактически разногласия сторон сводятся к изменению действующего договора путем изменения цели аренды - дозволенного договором вида разрешенного использования земельного участка. В тоже время до изменения договора аренды необходимо изменить разрешенный вид использования земельного участка. Таким образом, заключение договора аренды для целей, отличных от разрешенного использования участка, недопустимо.
Проверяя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
На территории города Ростова-на-Дону виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительными регламентами соответствующих зон расположения земельных участков, согласно правилам землепользования и застройки города, утвержденных решением городской Думы от 21.12.2018 N 605.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону спорный земельный участок расположен в границах коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ).
Градостроительным регламентом указанной зоны испрашиваемый к установлению вид разрешенного использования в перечне основных видов разрешенного использования и условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков не предусмотрен.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" под видом разрешенного использования земельного участка -производственная деятельность понимается размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки изготовления вещей промышленным способом.
Станция ремонта и технического обслуживания автомобилей "автосервис" относится к объектам придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса).
Между тем договор аренды от 19.10.2004 заключен с собственниками строений в целях эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в собственности истцов, а именно в целях эксплуатации производственных помещений. Земельный участок не предоставлялся для размещения автосервиса. Договор аренды от 19.10.2004 является действующим, действие договора пролонгировано.
Действующее процессуальное законодательство не предусматривает прямое понуждение ответчика выполнить обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Заключение договора аренды для целей, отличных от разрешенного использования участка, недопустимо.
Истцы обращались в департамент с заявлением об изменении разрешенного вида использования, однако в изменении вида разрешенного использования спорного участка им было отказано.
В судебном заседании от 05.08.2020 представитель истцов пояснила, что в настоящий момент истцами оспаривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ ДИЗО в изменении вида разрешенного использования спорного участка.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.
Кроме того, департамент полагает невозможным заключение договора в отношении сформированного в настоящее время земельного участка, в связи с превышением площади такового над площадью, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.
Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 утверждено Положение "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону", которое установило критерий соразмерности истребуемой в пользование площади соответствующего земельного участка.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.
Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
Апелляционный суд полагает значимым для разрешения спора факт наличия между сторонами действующего договора аренды, который не был прекращен в установленном законом порядке. Понуждение к заключению нового договора без определения судьбы имеющегося является юридически некорректным.
Заключение нового договора в такой ситуации будет противоречить требованиям законодательства и заведомо нарушать права и обязанности иных лиц.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, поскольку разногласия сторон возникли не только по вопросу о виде разрешенного использования земельного участка, но и по вопросам соразмерности площади земельного участка его застроенной площади, подлежат отклонению.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия не заявления такого ходатайства (отсутствия согласия).
Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка необходимой для эксплуатации спорных объектов (определения апелляционного суда от 05.08.2020, от 26.08.2020).
Стороны ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявили. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Вместе с тем заявитель апелляционной жалобы полагает необходимым определять размер площади спорного земельного участка с иным видом разрешенного использования, что недопустимо. Более того, из материалов дела следует, что в настоящее время участок используется не по его целевому назначению. Проведение экспертизы в данных обстоятельствах нецелесообразно, как верно указал суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 по делу N А53-45464/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.Н. Глазунова
Судьи Р.Р. Илюшин
Н.В. Нарышкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка