Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 15АП-10076/2020, А32-3223/2020
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N А32-3223/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2020 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Абраменко Р.А.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
от ответчика: представитель Саркисян М.Р. по доверенности от 22.01.2020;
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.06.2020 по делу N А32-3223/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гермес"
(ИНН 2319026085, ОГРН 1022302834564)
к индивидуальному предпринимателю Гукасян Мариам Матевосовне
(ИНН 231101245684, ОГРНИП 314231114900051)
при участии третьих лиц: администрация Афипского городского поселения Северского района (ИНН 2348023956, ОГРН 1052326855184), Прокуратуры Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020)
о признании договора аренды недействительным,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - истец; общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гукасян Мариам Матевосовне (далее - ответчик; предприниматель) о признании договора аренды от 01.02.2018 N 3 недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Гермес" в порядке гл. 34 АПК РФ обратилось с апелляционной жалобой, просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество приводит доводы о том, что в договоре аренды N 3 от 01.02.2018 не указано на каком основании арендодатель пользуется предметом аренды и сдает нежилые объекты и земельный участок третьим лицам, представлены свидетельства о праве истца только на три объекта: на навес, общей площадью 64,6 кв.м., литер Б, кадастровый (условный) номер 23-23-17/044/2007-319; на гараж, общей площадью 78,5 кв.м., литер А, этажность 1, кадастровый (условный) номер 23-23-17/044/2007-320; на земельный участок, общей площадью 1318 кв.м1., с кадастровым номером 23:26:0205000:163. Общество полагает указанную сделку ничтожной, приводит доводы о том, что представленные истцом свидетельства незаконны и не подтверждают право ИП Гукасян М.М. на нежилые помещения, предоставленные по договору аренды от 01.02.2018, так как не соответствуют характеристикам нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды. Суд не установил фактический предмет договора аренды N 3 от 01.02.2018, какие и сколько помещений истцу были предоставлены ответчиком, не дал оценку тому, был договор вообще заключенным либо действительным с учетом предмета аренды. Так, предметом договора согласно п. 1.1., п. 1.1.1 и п. 1.1.2. договора аренды N 3 от 01.02.2018 являются 4 помещения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0205000:1:63, по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, ул. Шоссейная, 35а, N 1 общей площадью 186 кв.м., N 2 общей площадью 15,5 кв.м., N 3 общей площадью 179,9 кв.м., N 4 общей площадью 104,3 кв.м. (п. 1.1. договора). Правоустанавливающие документы предоставлены на 2 помещения: на навес, общей площадью 64,6 кв.м., литер Б, на гараж, общей площадью 78,5 кв.м., литер А, этажность 1, при этом, как указал истец, решением Северского районного суда Краснодарского края от 04.09.2018 по делу N 2-1016/2018 удовлетворены исковые требования Гукасян М.М. к администрации Афипского городского поселения Краснодарского края о признании права собственности на три помещения: здание литер В, общей площадью 186 кв. м, здание склада литер Е, общей площадью 179,9 кв. м, производственное здание литер Ж, общей площадью 104,3 кв. м. Общество полагает, что до вынесения решения Северского районного суда Краснодарского края 04.09.2018 нежилые помещения, переданные ответчиком в пользование на условиях аренды, являлись самовольными постройками, а точнее данные помещения были самовольными постройками до регистрации права за ответчиком на основании решения суда, но не ранее 04.10.2018. На момент заключения ИП Гукасян М.М. с ООО "Гермес" договора от 01.02.2018 N 3 аренды земельного участка с объектами недвижимости, расположенными на нем, право собственности или какое-либо иное вещное право у ИП Гукасян М.М. как арендодателя на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора (за исключением самого земельного участка), отсутствовало, а было приобретено только впоследствии. Общество полагает, что ИП Гукасян М.М. незаконно приобрела право собственности на вышеуказанный земельный участок путем совершения незаконных действий.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал на доводы апелляционной жалобы, настаивал на законности вынесенного судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей истца и третьих лиц по делу.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Гукасян М.М. (арендодатель) с ООО "Гермес" (арендатор) заключен договор N 3 от 01.02.2018 аренды земельного участка и нежилых зданий, расположенных на нем, для целей размещения предприятия общественного питания с цехами для приготовления готовых блюд и кондитерских изделий. Срок действия договора - до 01.01.2019.
В соответствии с условиями договора ИП Гукасян М.М. передала, а ООО "Гермес" приняло во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения: N 1 общей площадью 186,0 кв. м., N 2 общей площадью 15,5 кв. м., N 3 общей площадью 179,9 кв. м. и N 4 общей площадью 104,3 кв. м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0205000:163 по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт Афипский, ул. Шоссейная, д. 35 А.
Истец указывает, что в договоре не конкретизированы данные о передаваемых нежилых помещениях, позволяющие их идентифицировать, в том числе кадастровый номер, а также не указана принадлежность данных объектов арендодателю, включая основания регистрации права.
Согласно материалам искового заявления, на момент заключения договора аренды право собственности на нежилые объекты недвижимости площадью 186 кв. м, 179,9 кв. м, 104,3 кв. м, 15,5 кв. м, являющие предметом договора, за Гукасян М.М. зарегистрировано не было, несмотря на то, что фактически объекты возведены.
Поскольку ответчик не являлся собственником спорных объектов, истец полагает, что ИП Гукасян М.М. не имела правовых оснований для передачи в аренду земельного участка и нежилых зданий, расположенных по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт Афипский, ул. Шоссейная, д. 35 А, в связи с чем договор аренды N 3 от 01.02.2018, заключенный между ИП Гукасян М.М. и ООО "Гермес" в отношении нежилых помещений: N 1 общей площадью 186,0 кв. м., N 2 общей площадью 15,5 кв. м., N 3 общей площадью 179,9 кв. м. и N 4 общей площадью 104,3 кв. м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0205000:163 по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт Афипский, ул. Шоссейная, д. 35 А, является ничтожной сделкой.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Действительность сделки подлежит определению на основании норм закона, действовавших на момент ее заключения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствующей редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из положений статей 10, 166 Гражданского кодекса РФ не может быть принят довод истца о недействительности спорной сделки, поскольку действующее гражданское законодательство (в развитие института добросовестности, направленного на защиту сторон сделки) закрепило подход, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из материалов дела следует, что между ИП Гукасян М.М. (арендодатель) и ООО "Гермес" (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2018, указанное в договоре имущество передано арендатору согласно акту приема-передачи 01.02.2018 в день заключения договора. На момент совершения оспариваемой сделки вопросов о конкретизации объекта аренды у сторон не возникало.
Претензий со стороны арендатора к арендодателю относительно исполнения договора аренды не поступало.
Договор аренды заключен сроком до 01.02.2019 (п.3.1. договора). При наступлении указанной даты договор пролонгирован на 11 месяцев согласно п.4.3. договора аренды, то есть до 01.12.2019.
Как установлено судом, с момента заключения и по октябрь 2018 года арендатор (истец) производил оплату арендной платы. Учитывая ежемесячный размер арендной платы, арендатор уплатил 720 000 рублей арендодателю в счет исполнения договора.
В последующем арендатор допустил просрочку оплаты, что послужило основанием для обращения в суд за защитой нарушенных прав.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2019 по делу N А32- 29211/2019 удовлетворены исковые требования о взыскании с ООО "Гермес" в пользу ИП Гукасян М.М. задолженности по договору аренды от 01.02.2018 за период с 06.11.2018 по 22.09.2019 в размере 810 666 руб. 74 коп., неосновательного обогащения за пользование арендованным имуществом за период с 23.09.2019 по 30.11.2019 в размере 181 333 руб. 36 коп., неустойки за период с 06.11.2018 по 23.05.2019 в размере 51 228 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2019 по 27.11.2019 в размере 28 731 руб.
Кроме того, ответчик, возражая относительно заявленных исковых требований, указал, что спорный договор аренды от 01.02.2018 в настоящий момент прекращен сторонами.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В связи с наличием задолженности ООО "Гермес" по арендной плате ИП Гукасян М.М. направила в адрес общества претензию от 16.05.2019 с требованием оплаты возникшей задолженности, в которой указала, что в случае неисполнения обязательств по оплате арендной платы в трехдневный срок с момента получения настоящей претензии арендодатель руководствуясь п. 1. ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке отказывается от договора.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Претензия, направленная предпринимателем ООО "Гермес" возвращена отправителю 22.06.2019.
С учетом положений п. 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ суд первой инстанции правомерно указал, что договор аренды считается прекращенным 23.09.2019.
Согласно акту приема-передачи имущества стороны указали в п.1 акта, что в связи с прекращением договора аренды от 01.02.2018 арендатор сдал, а арендодатель принял имущество, являющееся предметом договора аренды.
В расписке от 14.01.2020 ООО "Гермес" также указано, что материальные ценности получили, претензий к ИП Гукасян М.М. общество не имеет.
Так, из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды исполнялся сторонами: спорный земельный участок, нежилые объекты были переданы обществу, которое их использовало, вносило арендную плату за пользование, в связи с прекращением договора аренды возвратило имущество арендодателю по акту.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, отклоняются ввиду следующего.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Согласно материалам дела, предмет договора аренды от 01.02.2018 принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРП и свидетельством о праве собственности.
Право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, ул. Шоссейная, 35, кадастровый номер 23:26:0205000:163 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.09.2008, регистрационная запись N 23-23-17/074/2008-117.
Право собственности на нежилые здания, расположенные на указанном земельном участке подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемыми к настоящему отзыву.
Право собственности на гараж, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, шт. Афипский, ул. Шоссейная, 35, кадастровый номер 23-23-17/044/2007-320 подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2007, регистрационная запись N 23-23-17/068/2007-440.
Право собственности на навес, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, ул. Шоссейная, 35, кадастровый номер 23-23-17/044/2007-320 подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2007, регистрационная запись N 23-23-17/068/2007-319.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком были представлены пояснения о том, что в связи с произошедшим в 2014 году пожаром, арендодатель выстроил новые здания, в отношении которых право собственности признано в судебном порядке на основании решения Северского районного суда Краснодарского края от 06.05.2018 по делу N 2-1026/18. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 04.09.2018 решение суда оставлено без изменения.
Право собственности на нежилое здание склада литер Е, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, ул. Шоссейная, 35, кадастровый номер 23:26:0205000:1376, подтверждается Выпиской из ЕГРН от 14.11.2018.
Право собственности на нежилое здание литер Ж, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, ул. Шоссейная, 35, кадастровый номер 23:26:0205000:163, подтверждается Выпиской из ЕГРН от 28.12.2018. Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости назначение помещений - нежилое здание.
Постановление главы муниципального образования Северский район N 2241 от 20.08.2008 не оспорено и не отменено в установленном порядке, равно как не оспорен и не расторгнут, не признан судом недействительным договор купли-продажи земельного участка N 167 от 01.09.2008.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 данной статьи).
Согласно разъяснениям, содержащимся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание постройки самовольной осуществляется на основании решения суда.
Суд первой инстанции правомерно указал, что судебных актов, в которых бы устанавливался вопрос самовольности спорных объектов ни истцом, ни ответчиком не представлено.
Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания обоснованными доводов жалобы общества о том, что на момент заключения ИП Гукасян М.М. с ООО "Гермес" договора от 01.02.2018 N 3 аренды земельного участка с объектами недвижимости, расположенными на нем, право собственности или какое-либо иное вещное право у ИП Гукасян М.М. как арендодателя на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора (за исключением самого земельного участка), отсутствовало.
Достаточных доказательств незаконности регистрации права собственности спорных объектов, наличия оснований для отнесения земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:163 к муниципальной собственности не представлено.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель ссылается на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.04.2020, из которого следует, что Администрация муниципального образования Северский район считает, что ущерб в результате получения Гукасян М.М. права распоряжения земельного участка не причинен, в виду того, что земельный участок приобретен в рамках закона в собственность за плату. Также в указанном постановлении указано, что в действиях ИП Гукасян М.М. не усматривается мошеннических действий.
Приведенные обществом доводы о ничтожности спорного договора аренды были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку. Оснований для иной оценки с учетом приведенных доводов жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Кроме того, в рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания оспариваемой истцом сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, как по существу, то есть в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств для признания ее таковой по основаниям, предусмотренным ГК РФ, так и в связи с отсутствием у истца охраняемого законом интереса в признании спорного договора недействительным в условиях его исполнения сторонами.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, обоснованности обжалуемого решения суда первой инстанции.
В ходе рассмотрения судом настоящего спора ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.
Как верно установлено судом и сторонами не оспаривается, исполнение договора истцом началось с момента внесения арендной платы согласно условиям договора в 2018 году.
Учитывая, что моментом начала течения срока исковой давности по требованию о признании недействительным как ничтожной сделки спорного договора в силу прямого указания статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации является дата начала исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы, суд пришел к выводу, что на дату обращения с иском в суд (28.01.2020), срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора не истек.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2020 по делу N А32-3223/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Р.А. Абраменко
Судьи В.В. Галов
А.А. Попов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
