Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 14АП-6189/2020, А05-8476/2019
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N А05-8476/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.
В полном объёме постановление изготовлено 03 ноября 2020 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,
при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" Постникова А.А. по доверенности от 15.01.2020, от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" Гатилова В.В. по доверенности от 20.03.2020, Мизгирева П.В., по доверенности от 07.02.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 июня 2020 года по делу N А05-8476/2019,
установил:
администрация муниципального образования "Северодвинск" (адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" (адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Архангельское шоссе, дом 24; ОГРН 1092902003127, ИНН 2902064006; далее - ответчик, Общество) о взыскании 20 990 010 руб. 36 коп., в том числе: 19 134 011 руб. 28 коп. долга по арендной плате за период с 01.03.2019 по 27.01.2020 по договору от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка, 1 855 999 руб. 08 коп. пени, начисленных за период с 05.03.2019 по 28.04.2020, о досрочном расторжении договора от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 5413 кв. м., кадастровый номер: 29:28:112204:7, адрес (местоположение): Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Гоголя, дом 4, в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" к администрации муниципального образования "Северодвинск" о взыскании неосновательного обогащения и процентов, расторжении договора аренды.
Общество обратилось к Администрации с встречным иском о расторжении договора аренды от 05.02.2019 N 12 644 002, взыскании с Администрации неосновательного обогащения в размере 3 530 000 руб. задатка, уплаченного для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка; взыскании с Администрации 332 533 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2019 по 10.06.2020.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18 июня 2020 года по делу N А05-8476/2019 принят отказ администрации от иска в части требований о расторжении договора от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок. Принят отказ общества от встречного иска в части требования о расторжении договора от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка. Производство по делу в части указанных требований прекращено. Суд взыскал с Общества в пользу Администрации 20 578 014 руб. 35 коп., в том числе: 18 758 445 руб. 16 коп. долга и 1 819 569 руб. 19 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований администрации муниципального образования "Северодвинск" отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" о взыскании 3 530 000 руб. задатка и 332 533 руб. 58 коп. процентов отказано.
Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. В извещении об аукционе по реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 указаны ограничения: охранные зоны водопровода, хозяйственно-бытовой канализации, кабельной линии электроснабжения 0,4 кВ, воздушной линии наружного освещения, трансформаторной подстанции. Сведений об иных обстоятельствах, препятствующих использованию земельного участка 29:28:112204:7 или сведений о смежных земельных участках и их собственниках извещение о проведении аукциона не содержало. Несмотря на препятствование Администрацией мероприятиям, проводимым обществом в целях организации доступа со спорного земельного участка к землям общего пользования, Обществом предпринимались попытки установления частных сервитутов в отношении смежных земельных участков. Обществом исчерпаны все способы организовать сервитут или проезд к спорному земельному участку для его использования в соответствии с условиями договора аренды. При этом извещение о проведении аукциона не содержало сведений о соседних земельных участках, ограничивающих права арендатора спорного земельного участка, а также информации об установленных в результате судебной экспертизы нарушениях при образовании земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 в существующих границах и противоречило Правилам землепользования и застройки Северодвинска, где доступ к спорному земельному участку организован через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:339, собственником которого является Администрация Северодвинска. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 в соответствии с указанными в извещении о проведении аукциона в договоре аренды целями. Участвуя в аукционе на право заключения договора Общество планировало использование спорного земельного участка исходя из сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона от 29.12.2018. Информацию о невозможности использования спорного земельного участка закупочная документация не содержала. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В рассматриваемом случае, администрация выступает как в качестве арендодателя, так и субъекта, компетентного инициировать публичные слушания по вопросам внесения изменений в проекты планировки и межевания территории, инициировать оформление сервитутов для организации доступа к землям общего пользования, выдавать арендатору разрешение на строительство объектов на спорном земельном участке. При вынесении решения необходимо было учесть, что Арендодатель имел возможность совершить все действия для приведения предмета аренды в состояние, соответствующее условиям извещения о проведении аукциона на право заключения соответствующего договора. При вынесении решения судом сделан ошибочный вывод о том, что в извещении о проведении аукциона от 29.12.2018 содержалась вся необходимая информация о земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 и смежных земельных участках. В рассматриваемом случае информация о необходимости проведения дополнительных мероприятий для возможности использования спорного земельного участка по назначению также относится к информации, которая могла повлиять на решения арендатора по заключению договора аренды. В силу пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ при определении, в целях проведения торговой процедуры, срока договора аренды земельного участка, разрешенным использованием которого является строительство зданий и сооружений, во внимание принимаются: срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, и срок, необходимый для осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания. Вынося решение, суд указал на отсутствие доказательств обращения ответчика к собственникам жилья МКД в целях проведения общего собрания собственников жилья для организации сервитута, между тем, факт обращения ответчика к собственникам жилья истцом не оспаривался. Судом не учтено то обстоятельство, что в многоквартирных домах, расположенных на смежных земельных участках, находятся жилые помещения, предоставляемые населению по договорам социального найма, собственником которых является Администрация. И не учтено, что Администрация является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:112204:339 и 29:28:112204:5, добросовестно осуществляя права и обязанности арендодателя и органа местного самоуправления, могла оказать Обществу содействие в обеспечении доступа к землям общего пользования со спорного земельного участка. Администрация, имея намерения расторгнуть договор и осознавая невозможность использования земельного участка, совершала действия, направленные на увеличение имущественных требований к ответчику, что является злоупотреблением правом.
Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы жалобы.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене судебного акта.
Как следует из материалов дела, согласно выписке от 06.06.2019 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в собственности МО "Северодвинск" находится земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204: 7, площадью 5413 кв.м. местонахождение: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гоголя, д. 4, с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка.
Из выписки также следует, что кадастровый номер земельному участку присвоен 29.08.1997.
Согласно письменным пояснениям ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204: 7 площадью 12 600 кв.м. с разрешенным использованием для эксплуатации здания школы N 4 внесены в ЕГРН 16.08.2004 на основании инвентаризационной описи ранее учтенных земельных участков на территории кадастрового квартала 29:28:112204. 07.10.2010 на основании межевого плана от 14.09.2010 в ЕГРН внесены сведения об уточненной площади земельного участка - 11 546 кв.м., о виде разрешенного использования - для эксплуатации здания учреждения образования, а также сведения о координатах характерных точек его границ. 13.01.2016 площадь земельного участка была изменена на 5413 кв.м. в связи с регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:339 площадью 6133 кв.м. 22.12.2006 в соответствии с распоряжением Администрации от 24.11.2016 N 1847-риз изменен вид разрешенного использования земельного участка на "здания жилые многоквартирные в 4-5 этажей". 10.07.20018 в соответствии с распоряжением Администрации от 09.06.2018 N 116-рз вид разрешенного использования изменен на "среднеэтажная жилая застройка".
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204: 7 первоначально имел площадь 12 600 кв.м. и разрешенное использование для эксплуатации здания школы. В 2015 году этот земельный участок был разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах площадью 5413 кв.м. и с образованием нового земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:339 площадью 6133 кв.м.
Из схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204: 7 в кадастровом квартале следует, что этот земельный участок расположен внутри квартала и окружен со всех сторон смежными земельными участками с кадастровыми номерами 29:28:112204:339, 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13, 29:28:112204:5, 29:28:112204:15 и не имеет смежных границ с землями общего пользования.
В целях строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей 01.02.2019 состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7.
По результатам аукциона, оформленным протоколом от 01.02.2019, между Администрацией и Обществом заключен договор от 05.02.2019 N 12 644 002 аренды земельного участка под строительство здания жилого многоквартирного дома в 5 этажей.
Договор заключен в редакции протокола от 28.02.2019 согласования разногласий к протоколу разногласий от 25.02.2019.
Срок действия договора установлен с 01.03.2019 по 31.08.2023 (пункт 4.1.).
Согласно пункту 5.1. договора ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с протоколом от 01.02.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, составляет 24 497 210 руб. Ежегодная арендная плата вносится арендатором за период с 01.03.2019 по 29.02.2020 в размере 24 497 210 руб., в том числе: 3 530 000 руб. уплачено в качестве задатка, 20 967 210 руб. в срок не позднее 30 дней со дня подписания протокола от 01.02.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено начисление пени в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа.
Задаток для участия в аукционе в сумме 3 530 000 руб. внесен Обществом по платежному поручению от 25.01.2019 N 101.
Поскольку арендную плату за первый год аренды за вычетом задатка ответчик не внес, истец направил в его адрес претензию от 07.05.2019 с требованием произвести оплату.
Отказ ответчика от оплаты послужил основанием для истца обратиться в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга и о расторжении договора аренды.
Ответчик, полагая, что имеются препятствия в пользовании земельным участком по назначению, не зависящие от арендатора, обратился в суд с встречным иском.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 данного Кодекса).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 указанного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).
В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204: 7 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства, ограничения (наличие охранных зон), а также сведения о технологических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Вместе с тем, аукционная документация не содержала информации об ограничениях права пользования земельным участком в целях строительства в виду отсутствия доступа с земельного участка к территориям общего пользования.
Для использования арендованного земельного участка в соответствии с целью предоставления и разрешённым использованием, Общество осуществило подготовительные мероприятия, связанные с проектированием и подготовкой к строительству многоквартирного жилого дома.
Ответчик 05.06.2019 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, в районе ул. Гоголя, д. 4".
Письмом от 12.06.2019 N 01-03-17/2242 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на смежные земельные участки, на которых предполагалось размещение проездов к строящемуся объекту.
Общество инициировало внесение изменений в проект строительства в части организации проездов к строящемуся объекту.
Экспертным заключением от 05.08.2019 N 0052-19, подготовленным ООО "ПрофЭксперт", дана отрицательная оценка экспертизы проектной документации. Из пункта 4.1.2 данного экспертного заключения следует, что вывод о несоответствии проектной документации техническим регламентам, градостроительным регламентам и национальным стандартам сделан в силу того, что проектируемый проезд, который имеет выход к ул. Гоголя не обеспечивает связь с центром и другими районами города; проезд организован по территории детской школы искусств N 34, которая имеет ограждение.
В целях организации проезда к строящемуся объекту через иные смежные участки Общество обратилось в администрацию с заявлением об установлении публичного сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13.
Письмом от 28.08.2019 N 04-06-01/7529 Администрация отказала в установлении публичных сервитутов ввиду того, что публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом; обременение указанных Обществом земельных участков приведет к нарушению законных прав и интересов собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на этих земельных участках, может привести к затруднениям в использовании собственниками указанных земельных участков.
Письмом от 23.08.2019 N 04.06.201/7375 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на размещение подъездной дороги к строительной площадке через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:9, на котором расположен многоквартирный жилой дом в связи с отсутствием разрешительных документов на обустройство подъездной дороги через этот земельный участок и разрешения на строительство на нем.
Попытки получить согласие от собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участков, на использование этих земельных участков в целях организации проезда к строящемуся объекту не дали результатов.
Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют об отсутствии у Общества возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 в соответствии целью его предоставления - для строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей.
В целях установления значимых для разрешения спора обстоятельств судом первой инстанции была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Талых Александру Сергеевичу.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) Возможна ли организация подъездных путей от земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204: 7 к землям общего пользования для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного в зоне допустимого размещения объекта?
2) В случае размещения на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 многоквартирного жилого дома, возможна ли организация выездов с придомовой территории к землям общего пользования в целях эксплуатации данного дома собственниками жилья?
3) Соблюдены ли при образовании земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации?
По итогам проведенной судебной экспертизы экспертом представлено в материалы дела заключение от 17.01.2020 N 38/20-6316, согласно которому при ответе на вопрос первый эксперт пришел к выводу о том, что организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна. Наиболее оптимальным является установление сервитута на части смежных земельных участков с кадастровым номером 29:28:112204:14 и кадастровым номером 29:28:112204:13. Предложенный вариант затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов, но является наименее обременительным для рассматриваемых участков ввиду наименьшей протяженности устанавливаемого сервитута. Также приемлем вариант обременения части земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:9, при котором подъездной путь организуется к существующему въезду на участок. Вариант организации проезда на земельных участках с кадастровыми номерами 29:28:112204:14 и 29:28:112204:9 является менее затратным ввиду наличия существующего проезда и необходимости внесения минимальных изменений в существующую ситуацию. При этом его осуществление затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов.
В ответе на второй вопрос эксперт указал, что в ходе проведения экспертизы было выявлено, что в случае размещения на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 многоквартирного жилого дома, организация выездов с придомовой территории исследуемого земельного участка к землям общего пользования в целях эксплуатации данного дома собственниками жилья возможна, в том числе путем предоставления права ограниченного пользования смежными земельными участками.
На третий вопрос экспертизы эксперт дал ответ о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 путём его раздела с сохранением в изменённых границах произведено вопреки требованиям пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которым образование земельных участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости, размещения таких объектов, другим препятствующим рациональному использованию недостаткам. В результате формирования спорного земельного участка не был предусмотрен доступ с земель общего доступа, что привело к невозможности его рационального использования в соответствии с разрешённым использованием - возведением среднеэтажного жилого здания, а также перспективного использования возведенного объекта недвижимости.
Администрация, не согласившись с выводами эксперта по третьему вопросу экспертизы, представила в материалы дела заключение от 20.11.2019 N 25-19-Э, выполненное по ее заказу экспертом ООО "Северный экспертный Институт" Павловским О.Н.
Согласно выводам данной экспертизы организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна при заключении соглашения с собственниками земельного участка, по которому будет осуществляться доступ на исследуемый участок, или с Администрацией; после утверждения проектной документации и получения положительного заключения от всех контролирующих органов можно установить публичный сервитут на выезды с придомовой территории к землям общего пользования; при образовании земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 соблюдены требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования Администрации о взыскании с Общества арендной платы, суд первой инстанции руководствовался обязанностью Общества как профессионального участника строительного рынка перед заключением договора аренды ознакомиться с генеральным планом территории, где располагается земельный участок, правилами землепользования и застройки, а также с информацией, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении смежных земельных участков.
Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они противоречат положениям статьи 611 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В данном случае имущество, переданное в аренду, ни на дату проведения аукциона, ни на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции, не соответствовало его назначению - строительство многоквартирного дома. Ввиду отсутствия проезда к переданному в аренду земельному участку Общество было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства здания.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения настоящего дела, с очевидностью свидетельствуют о том, что Общество не могло использовать земельный участок для целей, указанных в договоре от 05.02.2019, о чем знала Администрация, которая не оказала содействия Обществу при исполнении обязательства по названному договору.
Ссылка Администрации на наличие возможности организации подъездных путей отклоняется, поскольку построена на предположениях.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Доказательств достигнутого соглашения между Администрацией, к которой арендатор обращался за урегулированием вопроса проезда к спорному земельному участку, и собственниками многоквартирных жилых домов, не представлено.
Правовые основания для возложения данной обязанности на арендатора отсутствуют.
Кроме того, сервитут может быть установлен в судебном порядке по иску собственника земельного участка в отсутствие соглашения с собственником соседнего земельного участка в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Вне зависимости от выводов судебного эксперта и заключения от 20.11.2019 N 25-19-Э, представленного истцом, относительно правомерности образования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 и соблюдения Администрацией требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, указанный вопрос является правовым и не подлежал разрешению в порядке проведения экспертизы.
Вопрос правомерности образования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 не подлежал рассмотрению в рамках настоящего дела.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалованной части подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, а иск Администрации отклонению.
Из системного толкования статей 328, 611, 614 ГК РФ следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Общество в качестве задатка для участия в аукционе внесло 25.01.2019 на счет, указанный арендодателем, 3 530 000 руб. Согласно пункту 5.1. договора аренды засчитывается в счет арендной платы.
Поскольку невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, основания для удержания Администрацией внесенных платежей в сумме 3 530 000 руб. отсутствуют.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции Арбитражного суда Северо-Западного округа по делам N А13-18286/2019, А66-3542/2019, схожим по обстоятельствам с рассматриваемым делом.
При таких обстоятельствах требование Общества о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в сумме 3 530 000 руб. подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.
В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Поскольку материалами дела подтверждается факт неосновательного обогащения Администрации, предъявление Обществом требования о взыскании процентов на взысканную сумму неосновательного обогащения, также является правомерным. Расчет процентов на сумму 332 533 руб. 58 коп. судом проверен, ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах встречные требования подлежат удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 июня 2020 года по делу N А05-8476/2019 в обжалуемой части отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Северодвинск" отказать.
Взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" 3 530 000 руб. неосновательного обогащения и 332 533 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2019 по 10.06.2020, а также 47 566 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.
Взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 19 г. Северодвинска" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В. Зорина
Судьи
А.Я. Зайцева
Н.В. Чередина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
