Дата принятия: 11 февраля 2021г.
Номер документа: 14АП-455/2021, А05-7805/2020
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2021 года Дело N А05-7805/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.
В полном объеме постановление изготовлено 11 февраля 2021 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Снигиревой К.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2020 года по делу N А05-7805/2020,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Планета" (ОГРН 1122932007747, ИНН 2902074251; адрес: 164521, Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 27, оф. 307; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилого помещения общей площадью 405,6 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-т Победы, д. 44а, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 9 074 000 (девять миллионов семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с заключением по результатам судебной экспертизы по делу N А05-7805/2020"; пункты 5.2 и 5.4.1 договора исключить.
Решением суда от 14 декабря 2020 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены частично; пункт 2.1 договора изложен в редакции, предложенной истцом, пункты 5.2 и 5.4.1 - в редакции, предложенной Комитетом; с Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе; Комитету с депозитного счета суда возвращено 40 000 руб., перечисленных для оплаты судебной экспертизы.
Комитет не согласился с решением суда в части изложения пункта 2.1 спорного договора в редакции истца. Указывает, что истец при оспаривании величины стоимости отчуждаемого имущества не привел доказательства недостоверности цены, предложенной ответчиком. По мнению апеллянта, представленное в материалы дела по результатам судебной экспертизы экспертное заключение от 19.11.2020 N 729-ПО-2020 не опровергает достоверность цены, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020. Полагает, что при проведении судебной экспертизы экспертом допущены методологические ошибки, приведшие к занижению итогового результата. В частности, эксперт тщательно не проанализировал рынок недвижимости и не привел корректного диапазона цен предложений о продаже недвижимости такого типа. В ходе расчетов экспертом использовано лишь 3 предложения из иного ценового диапазона, нежели оцениваемый объект.
Отзыв на жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано Комитетом лишь в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора и при этом истец не заявил соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела, Обществом (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества от 16.05.2015 N 03-07/650-14, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передано нежилое помещение (согласно прилагаемому плану) общей площадью 405,6 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-т Победы, д. 44а. Помещение предоставлено в целях использования для кратковременного пребывания детей с комплексом развивающих занятий.
Общество 30.12.2019 представило в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.
Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 30.06.2020 N 54-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения.
Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020 N 2-66/20 в размере 12 050 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Комитет письмом от 09.07.2020 N 11-04-04/4776 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.
Письмом от 13.07.2020 N 21 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 8 112 000 руб., а также предложило исключить из договора купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1.
В письме от 17.07.2020 N 11-04-04/4934 Комитет уведомил Общество об отклонении его разногласий.
Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, учитывая результаты судебной экспертизы, признал уточненные исковые требования Общества правомерными частично, изложив в уточненной редакции истца пункт 2.1 договора и отказав в исключении из договора пунктов 5.2 и 5.4.1.
Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.
При разрешении разногласий по пункту 2.1 договора суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
Согласно представленному Комитетом проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020 N 2-66/20 в размере 12 050 000 руб.
В представленном Обществом предварительном расчете стоимости выкупаемого помещения рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 8 112 000 руб.
В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом муниципального имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" (далее - ООО "Агентство недвижимости "Троицкий Дом") Дуникову К.В.
В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 19.11.2020 N 729-ПО-2020 содержится вывод о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 22.11.2019 составляет 9 074 000 руб.
Оценив заключение эксперта ООО "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит противоречий, и определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере 9 074 000 руб.
Доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные по мотивам, изложенным в решении.
Из заключения эксперта следует, что им изучены представленные документы, проведен осмотр спорного объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов - аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода методом корректировок, а также с применением доходного подхода произвел согласование результатов.
Как верно указал суд первой инстанции, какие-либо противоречия в экспертном заключении отсутствуют. Экспертом даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено.
Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует положениям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.
Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.
В свете изложенного, поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта от 19.11.2020 не установлено, суд первой инстанции не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы.
В части включения в текст договора пунктов 5.2 и 5.4.1 в редакции Комитета истец решение суда не обжалует.
По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Таким образом, апелляционная жалоба Комитета удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2020 года по делу N А05-7805/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В. Чередина
Судьи
О.Б. Ралько
А.Н. Шадрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
