Дата принятия: 20 мая 2020г.
Номер документа: 14АП-2045/2020, А13-23194/2019
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2020 года Дело N А13-23194/2019
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Карол-Энергия" представителя Хреновой Н.А. по доверенности от 17.02.2020, от администрация города Вологды представителя Бурыкиной Т.П. по доверенности от 05.12.2018,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карол-Энергия" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 февраля 2020 года по делу N А13-23194/2019,
установил:
администрация города Вологды (ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; адрес: 160035, Вологодская обл., г. Вологда, Каменный мост, д. 4; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карол-Энергия" (ОГРН 1073525000405, ИНН 2525177412; адрес: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Комсомольская, д. 4, оф. 311; далее - Общество) об изъятии объектов незавершенного строительства: с кадастровым номером 35:24:0103002:3856, площадью 216 кв. м, степенью готовности - 25 %; с кадастровым номером 35:24:0103002:3857, площадью 288 кв. м, степенью готовности - 13 %, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, в целях их реализации путем продажи с публичных торгов.
Решением суда от 04 февраля 2020 года исковые требования удовлетворены, суд изъял у ответчика в целях реализации путем продажи с публичных торгов: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0103002:3856, площадью 216 кв. м, и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0103002:38576, площадью 288 кв. м. Этим же решением суда с Общества в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которых просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что при заключении договора аренды земельного участка в 2011 году, выдаче градостроительного плана в 2013 году на наличие каких-либо ограничений по использованию участка не указывалось. В связи с прохождением через земельный участок линии электропередачи Общество не имеет возможности использовать участок по назначению для осуществления строительства. С 2016 года по 2018 год Обществом осуществлялись действия по установлению законности строительства и нахождения на участке ЛЭП (дело N А13-3543/2018). Также в жалобе ответчик ссылается на пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на то, что истцом неверно указана степень готовности объектов незавершенного строительства, что может повлиять на их стоимость в процессе реализации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Администрация в отзыве и представитель в судебном заседании доводы Общества отклонили, просят оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как видно из материалов дела, Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 16.08.2016 заключен договор аренды земельного участка N 24-1113гс, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование для завершения строительства предоставлен земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1689, площадью 10 000 кв. м, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, имеющий вид разрешенного использования - для строительства здания склада и ангара для стоянки автомобильной и строительной техники.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 35:24:0103002:3856 и 35:24:0103002:3857, принадлежащие Арендатору на праве собственности.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) от 20.08.2019 право собственности Общества на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрировано в Реестре 15.08.2016.
В преамбуле договора аренды указано, что он заключен на основании обращения Общества, ранее заключенного сторонами договора аренды земельного участка для строительства от 05.05.2011 N 01-1026 и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Пунктом 1.3 договора аренды от 16.08.2016 предусмотрено, что договор заключен на срок до 16.08.2019.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.09.2016 в Реестре.
В силу пункта 6.4 договора он прекращает свое действие по окончании его срока, при этом соглашение о расторжении договора не составляется, уведомление о прекращении договора сторонами друг другу не направляется.
Судом установлено, что по окончании срока аренды договор прекратил действие, запись об аренде погашена, что подтверждается выпиской из Реестра по состоянию 04.09.2019.
Сотрудником Администрации 04.10.2019 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:1689, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, результаты которого зафиксированы в акте осмотра от 04.10.2019 с фотофиксацией. В акте отражено, что на переданном в аренду Обществу по договору аренды от 16.08.2016 N 24-1113гс земельном участке расположены два недостроенных здания.
В связи с прекращением договора, поскольку строительство объектов не завершено, Администрацией направлено ответчику требование от 09.10.2019 N 7-0-11/9369 о передаче объектов незавершенного строительства в целях их реализации путем продажи с публичных торгов.
Указывая на то, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, вместе с тем строительство объектов недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие по окончании срока аренды, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено
Во исполнение пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 утверждены "Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона - 01.03.2015 (статья 35 Закона N 171-ФЗ).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ. При этом на основании пункта 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривавший преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды земельного участка на заключение нового договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка N 24-1113гс подписан сторонами после 01.03.2015. Данный договор заключен без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 31 Закона N 137-ФЗ, о чем прямо указано в преамбуле договора.
В пунктах 1.1, 1.3 договора аренды предусмотрено, что он заключен для завершения строительства объекта на срок до 16.08.2019.
В силу пункта 6.4 договора он прекратил свое действие по окончании срока аренды, при этом правовые оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствуют.
Из материалов дела видно, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано. Вместе с тем строительство объектов недвижимости на земельном участке не завершено.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм, суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации, основанные на положениях статьи 239.1 ГК РФ, об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в публичной собственности.
Доводы ответчика, изложенные в жалобе со ссылкой на пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ о невозможности осуществления строительства объектов на земельном участке в связи прохождением через участок ЛЭП, не принимаются апелляционным судом, поскольку не опровергают правомерность заявленных истцом требований.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 21.08.2018 по делу N А13-3543/2018 Обществу отказано в удовлетворении требований к акционерному обществу "Вологодская областная энергетическая компания" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 35:24:0103002:1689, расположенным по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, путем переноса участка линии электропередачи со всеми вспомогательными устройствами за пределы земельного участка. Доказательств возможности использования земельного участка для завершения строительства не имеется, напротив, в апелляционной жалобе ответчик указывает обратное и, более того, из апелляционной жалобы намерение Общества на продолжение строительства не усматривается.
Доводы ответчика о том, что истцом и судом неверно указана степень готовности объектов незавершенного строительства, также отклоняются апелляционным судом. В резолютивной части решения суда указание на степень готовности изымаемых объектов незавершенного строительства отсутствует, в мотивировочной части судебного акта сведения о степени готовности объектов отражены в соответствии с данными, содержащимися в выписках из Реестра по состоянию на 20.08.2019 (л.д. 20, 21). Изменение степени готовности объектов влияет на определение начальной продажной цены имущества. Судом такая цена в рамках настоящего спора не устанавливалась. Таким образом, указанные обстоятельства подлежат учету при проведении оценки рыночной стоимости изъятых объектов незавершенного строительства.
По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Доводы, приведенные подателем жалобы, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 февраля 2020 года по делу N А13-23194/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карол-Энергия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В. Чередина
Судьи
А.Я. Зайцева
А.В. Романова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
