Дата принятия: 08 апреля 2021г.
Номер документа: 14АП-1989/2021, А05-7775/2020
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2021 года Дело N А05-7775/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2021 года.
В полном объеме постановление изготовлено 08 апреля 2021 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2021 года по делу N А05-7775/2020,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Веста" (адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, проезд Грузовой, дом 27, офис 307; ИНН 1122932007736, ОГРН 1122932007736; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; ИНН 2902026995, ОГРН 1032901000307; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 769 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект Победы, дом 44а, просило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 15 781 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с экспертным заключением от 14.12.2020 N 815-ПО-2020", пункт 5.2 договора исключить, пункт 5.4.1 договора исключить (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: государственное унитарное предприятие Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" (адрес: 163000, город Архангельск, набережная Северной Двины, дом 88; ИНН 2901212607, ОГРН 1112901002774), Маринова Алина Викторовна.
Решением от 09.02.2021 суд урегулировал разногласия, изложил спорные пункты договора в следующей редакции: "Пункт 2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 15 781 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с экспертным заключением от 14.12.2020 N 815-ПО-2020"; "Пункт 5.2. За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0, 1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (приложение 1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем I настоящего пункта и уплатить ее. Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле "назначения платежа" текста: "Пени по договору от (дата) N (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы 44А)". В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени"; "Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора включительно".
Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить в части, принять по делу новый судебный акт, в котором пункт 2.1 договора оставить в редакции ответчика.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не установлена обязанность проведения оценки отчуждаемого имущества на дату обращения, и поскольку цена, предложенная ответчиком, сформирована на 02.02.2020, оспаривая ее, Общество должно представить доказательства иной оценки на эту же дату. Установленная заключением эксперта цена существенно занижена, анализ рынка содержит много излишней информации, рынок коммерческой недвижимости города Северодвинска исследован не в полной мере.
Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, проверив судебный акт в пределах доводов и требований апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 16.05.2014 N 03-07/651-14.
В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое встроенное помещение общей площадью 769 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект Победы, дом 44а.
Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 30.06.2020 N 55-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 19.06.2020 N 2-67/20 - 20 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.06.2020 N 2-67/20.
Общество уведомило Комитет о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения заявлением от 30.12.2019 (получено 30.12.2019).
Комитет 08.07.2020 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей, изложив спорные пункты в следующей редакции: "пункт 2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 20 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 19.06.2020 N 2-67/20. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга"; "Пункт 5.2. За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0, 1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. При обнаружении нарушения со, стороны покупателя исполнения графика платежей (приложение 1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее. Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле "назначения платежа" текста: "Пени по договору от (дата) N (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы, 44А)". В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени"; "Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора, по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора включительно".
Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора, Общество 13.07.2020 предложило Комитету согласовать стоимость нежилого помещения в размере 15 380 000 руб. (пункт 2.1 договора), а также исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1. Изложить пункт 2.1 в следующей редакции: "Пункт 2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 15 380 00 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке".
Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия.
С решением суда не согласился Комитет в части урегулирования судом разногласий по пункту 2.1 договора.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части согласно части 5 статьи 268 АПК РФ.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
В силу части 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, определением суда первой инстанции от 23.11.2020 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникову Константину Владимировичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 769 кв.м, кадастровый (или условный) номер 29-29-06/026/2009-328, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект победы, дом 44 А, этаж 1, 2, номер на поэтажном плане 20020, по состоянию на 30.12.2019?
Согласно экспертному заключению от 14.12.2020 N 815-ПО-2020 рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 30.12.2019 составляет 15 781 000 руб.
Доводы подателя жалобы о том, что эксперт не дал ответы на поставленные вопросы, не принимается во внимание.
Имеющиеся в деле заключение эксперта содержит подробное описание поставленных перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации.
В данном случае имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Привлеченный судом эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.
Таким образом, представленное в суд заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из материалов дела видно, что в проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 20 730 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 19.06.2020 N 2-67/20".
Общество представило замечания к заключению оценщика, указав, что стоимость имущества определена не неверную дату 11.06.2020.
Заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подано Обществом в Администрацию 30.12.2019.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из материалов дела видно, что в данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки назначена судебная экспертиза.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Довод подателя апелляционной жалобы о порочности выводов эксперта является необоснованным, носит общий (неконкретный) характер, доказательств, что они повлияли на общий итоговый результат в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению по состоянию на 30.12.2019 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 15 781 000 руб. Пункт 2.1 договора принят судом в редакции, предложенной Обществом.
Таким образом, оснований для принятия редакции Комитета у суда не имелось, суд правомерно принял редакцию спорного пункта, предложенную Обществом.
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Как указал суд первой инстанции, предлагаемая продавцом ставка неустойки в размере 0, 1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой. Поскольку Общество не представило правового обоснования исключения из договора пункта 5.2, данный пункт договора принят судом в редакции Комитета.
Суд также указал, что внесение покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права покупателя. Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.
Поскольку Общество правового обоснования исключения из договора пункта 5.4.1 не представило, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для исключения указанного пункта из договора не имеется.
В этой части решение суда не обжалуется, возражений в отзыве не содержится.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2021 года по делу N А05-7775/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я. Зайцева
Судьи
О.Б. Ралько
А.Н. Шадрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
