Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2020 года №14АП-13102/2019, А05-17477/2018

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 февраля 2020 года Дело N А05-17477/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2020 года.
В полном объёме постановление изготовлено 17 февраля 2020 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,
при участии от прокуратуры Архангельской области - Иволги О.В. по поручению от 22.01.2020, от общества с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза" - Рябенко А.В. по доверенности от 09.01.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 декабря 2019 года по делу N А05-17477/2018,
установил:
заместитель прокурора Архангельской области (адрес: 163002, город Архангельск, проспект Новгородский, дом 15; ИНН 2901052689, ОГРН 1022900513063; далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (адрес: 163000, город Архангельск, проспект Ломоносова, дом 30; ИНН 2921001442, ОГРН 1022901496551; далее - Комитет), администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (адрес: 163000, город Архангельск, проспект Ломоносова, дом 30; ИНН 2921001682, ОГРН 1022901495143; далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза" (адрес: 164070, Архангельская область, Приморского район, поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 4, квартира 5; ИНН 1002008053, ОГРН 1131031001023; далее - Общество) с исковыми требованиями: признать договор аренды земельного участка от 28.06.2018, кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое", улица Ковалева, заключенный между Комитетом, Администрацией и Обществом недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 28.06.2018, заключенного Комитетом, Администрацией и Обществом; обязать Общество передать Комитету земельный участок, кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое", улица Ковалева.
Решением суда от 30 января 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2019 года, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2019 года решение суда от 30 января 2019 года и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2019 года отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
Суд кассационной инстанции указал на следующее.
Суды, сделав выводы о том, что площадь предоставленного обществу в аренду земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации и использования арендуемого обществом здания, в нарушение части 4 статьи 170 и части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, на основании каких имеющихся в деле доказательств они сделали такой вывод. Не оценен довод общества о необходимости для эксплуатации арендуемого здания для производства хлеба и мучных кондитерских изделий и для организации общественного питания земельного участка площадью 522 кв. м, при том, что площадь застройки согласно техническому паспорту здания составляет 424, 3 кв. м. Также, судами не исследовав вопрос о том, каким образом расположено арендуемое здание на земельном участке, его расположение относительно смежных земельных участков, и возможно ли сформировать земельный участок для эксплуатации упомянутого здания меньшей площадью, чем спорный участок, с целью формирования другого земельного участка из оставшейся при этом части земельного участка для его последующей реализации на торгах.
Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; исследовать обстоятельства, связанные с формированием и предоставлением обществу спорного земельного участка; проверить, находятся ли на нём здания и (или) сооружения, в том числе являющиеся объектами недвижимости, а если находятся, то кому принадлежат, кто ими владеет и пользуется и на каком праве; проверить доводы общества о том, что у него в аренде находится всё принадлежащее муниципальному образованию здание с кадастровым номером 29:17:010101:976; установить расположение арендуемого обществом строения по отношению к спорному земельному участку, соотношение спорного земельного участка со смежными земельными участками; установить, оформлены ли права общества на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание. Также, следует проверить довод общества о том, что площадь спорного земельного участка соответствует предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка, установленным нормативными актами, в том числе Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" Приморского муниципального района Архангельской области от 22.06.2017 N 365.
В силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указания арбитражного суда кассационной инстанции (в том числе на толкование закона), изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
При новом рассмотрении, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое".
Решением суда от 09 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Прокурор с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Оспариваемым договором в аренду предоставлен земельный участок площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью. Поскольку процедура торгов перед заключением договора аренды не проводилась, сделка является ничтожной.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Представитель Общества в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.
Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (в настоящее время в связи со сменой наименования - ООО "Соловецкая трапеза", арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.06.2018.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 522 кв.м, кадастровым номером 29:17:010101:1251, местоположение участка: Архангельская область, Приморский район, муниципальное образование "Сельское поселение Соловецкое", поселок Соловецкий, улица Ковалева, для общественного питания, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно пункту 2.1 срок договора - до 06.03.2022.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.02.2014 серии 29-АЛ N 079438 муниципальному образованию "Сельское поселение Соловецкое" принадлежит на праве собственности здание общей площадью 298,9 кв.м, кадастровый номер 29:17:010101:976, по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Соловецкое", поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 15.
Администрация муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" Приморского муниципального района Архангельской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 11.08.2014 N 01/14, по условиям которого арендатору предоставлены встроенные нежилые помещения NN 7-23, общей площадью 240,5 кв. м, находящееся в здании по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Соловецкое", поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 15, для использования в целях производства хлеба и мучных кондитерских изделий, сроком на 5 лет.
Помещения переданы по акту от 15.09.2014.
Также, Администрацией муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" Приморского муниципального района Архангельской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 06.03.2017 N 1/2017, по условиям которого арендатору предоставлены встроенные нежилые помещения NN 1-6, общей площадью 69 кв. м, находящееся в здании по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Соловецкое", поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 15, для организации точки общественного питания.
Ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 28.06.2018 заключен с нарушением закона, норм земельного законодательства, в обход требованиям закона о проведении торгов, в силу чего является недействительным, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву, в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно абзацу второму части 1 статьи 52 АПК РФ с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.
Пунктом 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).
Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Пунктом 75 Постановления Пленума N 25 предусмотрено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков, действующим в момент ее заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Условием приобретения права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.
Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления за предоставлением земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.
В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Аналогичная позиция отражена и в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).
Поскольку договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Как верно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1251 площадью 522 кв. м относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
На указанном земельном участке расположена часть нежилого здания - котельной с хозяйственным блоком (кадастровый номер 29:17:010101:976, адрес: ул.Ковалева, д. 15, пос. Соловецкий, МО "Сельское поселение "Соловецкое", Приморский район, Архангельская область), собственником которого является МО "Сельское поселение "Соловецкое".
Большая часть указанного нежилого здания располагается на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1181, который относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно экспликации к поэтажному плану здания, в располагающейся на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1251 части здания находится 6 помещений общей площадью 58,4 кв. м (указанные помещения занимает Общество на основании договора аренды муниципального имущества N 1/2017 от 06.03.2017), а также крыльцо площадью 3,3 кв. м и пристройка площадью 10,6 кв. м.
Исходя из данных публичной кадастровой карты площадь фигуры, отображающей часть здания, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1251, составляет ориентировочно 78 кв. м, при этом площадь фигуры, отображающей все здание, расположенное на двух разных земельных участках, составляет ориентировочно 423 кв. м, что соотносится с данными о застроенной площади земельного участка (424,3 кв. м) из содержащейся в техническом паспорте экспликации земельного участка.
В соответствии со статьей 43.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение "Соловецкое", утвержденных решением Собрания депутатов муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 22.06.2017 N 365, земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1251 находится в зоне делового, общественного назначения с основным видом разрешенного использования 4.6 Общественное питание.
Пунктом 2.5 статьи 43.1 указанных Правил установлено, что минимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 400 кв. м; максимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 2000 кв. м.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка для размещения объектов общественного питания - 80 %, в том числе с хозяйственными строениями, гаражами и другими вспомогательными строениями.
Размеры земельных участков для объектов общественного питания установлены с учетом размещения на земельном участке стоянок для автотранспорта посетителей, зоны подхода посетителей и хозяйственной зоны объекта.
Следовательно, поскольку Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение "Соловецкое", утвержденных решением Собрания депутатов муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 22.06.2017 N 365, установлена минимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 400 кв. м, а максимальная площадь - 2000 кв. м, суд первой инстанции правомерно посчитал, что площадь предоставленного Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251 соответствует предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка.
В связи с этим спорный земельный участок правомерно предоставлен Обществу без проведения торгов, предусмотренных нормами ГК РФ и ЗК РФ.
Оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось. В иске отказано правомерно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 декабря 2019 года по делу N А05-17477/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Архангельской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н. Шадрина
Судьи
О.Б. Ралько
Н.В. Чередина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка