Дата принятия: 06 февраля 2020г.
Номер документа: 14АП-12661/2019, А66-3991/2019
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года Дело N А66-3991/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года.
В полном объеме постановление изготовлено 06 февраля 2020 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,
при участии от администрации города Твери представителя Аваева С.Е. по доверенности от 20.02.2018 N 29,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом" на решение Арбитражного суда Тверской области от 29 октября 2019 года по делу N А66-3991/2019,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш дом" (адрес: 170000, город Тверь, улица Горького, дом 15, офис 2; ИНН 6950081680, ОГРН 1086952010188; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к администрации города Твери (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) с иском о признании незаконным как не соответствующим статьям 408, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьям 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отказа Администрации в расторжении договора аренды от 15.09.2016 N 718-1; о признании договора аренды от 15.09.2016 N 718-1 расторгнутым (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Определением от 25.06.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Баранов Илья Николаевич, Грибовский Дмитрий Владимирович, Царькова Елена Андреевна, Чучалина Светлана Юрьевна.
Решением суда от 29.10.2019 в иске отказано.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Согласно статье 35 ЗК РФ Общество полностью исполнило обязательства, предусмотренные договором аренды N 718-1. После перехода права собственности на объект недвижимости на других лиц Администрация потребовала от Общества погасить задолженности по договору аренды после передачи права собственности на объекты недвижимости, отказала в заключении договора аренды новым собственникам объекта недвижимости в связи с действием предыдущего договора аренды, заключенного с Обществом.
Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) от 15.09.2016 N 718-1.
Согласно пунктам 1.1-1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 972 кв.м, кадастровым номером 69:40:0100083:13, находящийся по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению па северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, улица Хромова, дом 78, с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, цель использования земельного участка - под строительство многоуровневой автостоянки. Участок принадлежит муниципальному образованию город Тверь на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 12.05.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. Участок свободен от застройки, не обременен правами других лиц.
В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 12.09.2016 по 11.03.2018.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не использовании участка, использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.
Согласно пунктам 6.2-6.4, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. При досрочном расторжении договора, а также по окончании срока аренды участка, установленного пунктом 2.1, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30-дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения договора ответа в установленный срок или возвращения уведомления с указанием отсутствия арендатора по адресу, указанному в его реквизитах. Договор считается расторгнутым. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
Общество получило разрешение на строительство многоуровневой авто-мото стоянки от 25.04.2017 N 69-ru69304000-75-2017.
Разрешением на ввод в эксплуатацию от 03.08.2018 N 69-ru69304000-49-2018 разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоуровневой автостоянки, общей площадью 1 119,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:1544, расположенное на земельном участке, кадастровым номером 69:40:0100083:13, по адресу: город Тверь, улица Хромова, дом 78, 14.08.2018 поставлен на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности и общей долевой собственности Баранова И.Н., Грибовского Д.В., Царьковой Е.А., Чучалиной С.Ю., на нежилые помещения, расположенные в данном здании (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Общество направило Администрации заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2016 N 718-1 в связи с выполнением условий договора и тем, что Общество не является собственником нежилых помещений, расположенных в здании, кадастровым номером 69:40:0100083:1544, расположенном на земельном участке, кадастровым номером 69:40:0100083:13.
Администрация 24.12.2018 сообщила Обществу, что земельный участок, кадастровым номером 69:40:0100083:13 по результатам торгов предоставлен Обществу под строительство многоуровневой автостоянки на основании договора от 15.09.2018 N 718-1 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Объект недвижимости на земельном участке, кадастровым номером 69:40:0100083:13, используется под магазин "МАГНИТ у дома". В нарушение пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор использовал земельный участок, предоставленный по результатам проведенных конкурсных процедур, не по целевому назначению. Рассмотрение вопроса о расторжении договора аренды от 15.09.2018г. N 718-1 будет возможно после приведения земельного участка, кадастровым номером 69:40:0100083:13, в надлежащее состояние.
Полагая, что отказ Администрации от расторжения договора аренды от 15.09.2018 N 718-1 является неправомерным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Как правомерно указал суд первой инстанции, в случае, если право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке переходит от арендатора земельного участка третьему лицу (приобретателю соответствующих объектов недвижимости), договор аренды соответствующего земельного участка прекращается в отношении лица, в чьей собственности ранее находились объекты недвижимости. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на арендованном прежним собственником земельном участке приобретает в отношении данного земельного участка право пользования в том же объеме и на тех условиях, что и прежний собственник объектов недвижимости. С момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке переходят и арендные права на соответствующий земельный участок к новому собственнику.
Как установил суд первой инстанции, объект - нежилое здание (многоуровневая авто-мото стоянка), общей площадью 1 119,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:1544, по адресу: город Тверь, улица Хромова, дом 78, расположенное на земельном участке, кадастровым номером 69:40:0100083:13, 14.08.2018 поставлено на государственный кадастровый учет, зарегистрировано право собственности и общей долевой собственности Баранова И.Н., Грибовского Д.В., Царьковой Е.А., Чучалиной С.Ю., на нежилые помещения, расположенные в данном здании.
Данные обстоятельства установлены судами при рассмотрении дела N А66-4099/2019 (решение Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2019).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела - лицами, пользующимися спорным земельным участком (фактическими арендаторами) являются Баранов И.Н., Грибовский Д.В., Царькова Е.А., Чучалина С.Ю., Общество не имеет материально-правового интереса в удовлетворении иска, поскольку на момент рассмотрения дела арендатором не является. В момент регистрации права собственности на расположенный на арендованном земельном участке объект недвижимости право аренды указанного земельного участка перешло к третьим лицам.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Указанные правовые нормы подлежат применению и в случае перехода права собственности на здание по иным основаниям в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, части 6 статьи 13 АПК РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае третьи лица являются участниками правоотношений из договора аренды с момента регистрации за ними права собственности на расположенные на земельном участке объекты. Являясь участниками указанных правоотношений, они вправе требовать их документального оформления, которое должно служить для любых участников гражданского оборота подтверждением наличия у него соответствующих прав на земельный участок.
В данном случае при указанных обстоятельствах Общество такими правами не обладает, правомерность своих исковых требований не доказало.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.
Основания не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции отсутствуют.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 29 октября 2019 года по делу N А66-3991/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я. Зайцева
Судьи
Ю.В. Зорина
А.Н. Шадрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
