Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2021 года №12АП-9590/2021, А12-36962/2019

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 декабря 2021 года Дело N А12-36962/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2021 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фадеевой Ж.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" - Бекк Александра Александровича на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 сентября 2021 года по делу N А12-36962/2019
по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)
к обществу с ограниченной ответственностью "Нет долгов" (ОГРН 1075445003248 ИНН 5445254464)
с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора конкурсного управляющего ООО "Нет долгов" - Бекк Александра Александровича (ИНН 100201826128), закрытое акционерное общество "Строительно-производственное предприятие "СПП-Термостепс" (ОГРН 1027700365890 ИНН 7716199693), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 1043400443074 ИНН 3445071298), публичное акционерное общество "Волгоградоблэлектро" (ОГРН 1023402971272 ИНН 3443029580), открытое акционерное общество "Завод базальтовой теплоизоляцииВолгоград" (ОГРН 1023402977180 ИНН 3443046514) в лице конкурсного управляющего Евтушенко Андрея Михайловича (ИНН 343516956159), муниципальное унитарное предприятие "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ИНН 3444015290, ОГРН 1023402978543)
о взыскании задолженности в размере 1.992.748 руб. 41 коп., по договору аренды N 218-В от 08.02.2013г., из которых арендная плата за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее ДМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нет долгов" (далее ответчик) о взыскании задолженности в размере 1.992.748 руб. 41 коп., по договору аренды N 218-В от 08.02.2013г., из которых арендная плата за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в сумме 1.803.609, 30 руб., неустойка за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 42. 955,84 руб.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2021 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.07.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2021 указано, что судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2020 по делу N А12-30625/2019 с ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В за период с 01.11.2017 по 30.04.2019 в сумме 5.369.267, 17 руб., неустойка за период с 01.11.2017 по 09.04.2019 в размере 3.576.933,23 руб.
При этом из содержания судебного акта следует, что с ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" взыскивалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком площадью 32.347 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030004:83.
В рамках настоящего дела рассматривался спор о взыскании с ООО "Нет долгов" задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, исходя из доли общества в праве пользования на земельный участок площадью 32.347 кв.м с кадастровым номером 34:34:030004:83, которая соразмерна доли в праве на объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.
Как указывает ответчик, в рамках дела N А12-30625/2019 за период с 31.01.2019 по 30.04.2019 Департаментом уже была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В с ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" и повторное взыскание с ООО "Нет долгов" арендной платы за этот же период времени невозможно, поскольку приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя, что в силу действующего гражданского законодательства недопустимо.
Вместе с тем, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции данному доводу ответчика оценки не дали, не устанавливали, взыскана ли в рамках дела N А12-30625/2019 с ЗАО "СПП "СППТермостепс" арендная плата по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В за период с 31.01.2019 по 30.04.2019 за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:030004:83 без учета доли ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" в праве пользования на спорный земельный участок или пропорционально доли ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" в праве пользования на данный земельный участок
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе толковании закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.
По результатам повторного рассмотрения дела и проведенной судебной экспертизы, истец настаивал на заявленных требованиях, свои доводы в исковом заявлении истец мотивировал тем, что ответчик на основании договора аренды пользуется земельным участком, арендную плату вносит несвоевременно, ознакомившись с выводами Арбитражного суда Поволжского округа, поясняет следующее.
Суд кассационной инстанции указал на тот факт, что решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-30625/2019 с ЗАО "СПП-Термотепс" за спорный период уже была взыскана задолженность по арендной плате за весь спорный земельный участок площадью 32 347 кв.м., что влечет невозможность взыскания с ООО "Нет долгов" за тот же период.
Однако, как указал истец, в рамках дела N А12-30625/2019 Департаментом были предъявлены исковые требования к ЗАО "СПП-Термостепс" с учетом продажи перехода права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке к ООО "Нет долгов". В исковом заявлении Департамент указывает данные периоды перехода права и соответственно площадь земельного участка для ЗАО "СПП-Термостепс" уменьшалась.
Однако в мотивировочной части решения суд первой инстанции не прописал указанные обстоятельства, но при этом удовлетворил требования Департамента в заявленном размере.
Таким образом, решением суда по делу N А12-30625/2019 с ЗАО "СПП-Термостепс" взыскана задолженность не за весь спорный земельный участок площадью 32.347 кв.м., а за площадь, пропорционально праву собственности на объекты, находящиеся на спорном земельном участке.
Данный факт не отрицался ответчиком.
В ходе судебного заседания в суде первой инстанции обозревались материалы дела N А12-30625/2019.
Ответчик, в представленном отзыве просил в иске отказать в размере превышающую сумму 1.010.036 руб. 55 коп. основного долга и неустойку превышающую сумму 5.000 руб.
По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 сентября 2021 года по делу N А12-36962/2019 с общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскано 1.698.404 руб. 29 коп., из которых арендная плата в размере 1.656.543 руб. 99., неустойка в размере 41.860 руб. 30 коп.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 27.643 руб.
С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 3.936 руб.
Обществу с ограниченной ответственностью "Нет долгов" с депозитного счета Арбитражного суда Волгоградской области возвращено уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 89.480 руб., перечисленное по платежному поручению N 1 от 17.06.2020г.
Обществу с ограниченной ответственностью "Нет долгов" с депозитного счета Арбитражного суда Волгоградской области возвращено уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 50.000 руб., перечисленное по платежному поручению N 21 от 26.08.2021г.
Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" - Бекк Александр Александрович обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт изменить в части по основаниям, изложенным в жалобе, взыскать в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда с ООО "Нет долгов" сумму 1 062 300 руб. 31 коп., из которых задолженность по арендной плате в размере 1 057 300 руб. 31 коп., неустойка в размере 5 000 руб.
В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Министерство) от 10.01.2013 N 18-р между Министерством (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Строительно-производственное предприятие "СПП-Термостепс" (далее - ЗАО "СПП "СПП-Термостепс") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2013 N 218-В, по условиям которого ЗАО "СПП "СПП-Термостепс" в аренду сроком на пять лет с 10.03.2013 предоставлен земельный участок площадью 32 347 кв. м с кадастровым номером 34:34:030004:83, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, для эксплуатации производственной базы.
31 августа 2018 года между ООО "Нет долгов" в лице конкурсного управляющего Руденко В.Г. и ЗАО "СПП-"Термостепс" в лице конкурсного управляющего Белова Р.С. заключено соглашение об оставлении кредитором ООО "Нет долгов" за собой имущества ЗАО "СПП-"Термостепс" (здание производственного корпуса с АБК, здание заводоуправления, здание котельной, здание склада сырья и кокса) находящегося в залоге у ООО "Нет долгов", расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, д. 13.
ООО "Нет долгов" приобрело в собственность: сооружение с кадастровым номером 34:34:030004:163, о чем 31.01.1019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации; сооружение с кадастровым номером 34:34:030004:164, о чем 11.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации; здание с кадастровым номером 34:34:030004:156, о чем 15.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации; сооружение с кадастровым номером 34:34:030004:163, о чем 10.04.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.
Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030004:83, переданном в аренду Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области по Договору аренды земельного участка N 218-В от 08.02.2013 заключенному с ЗАО "СПП-"Термостепс".
Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в силу пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, к ООО "Нет долгов" перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно пункту 3.2 договора аренды от 08.02.2013 N 218-В арендная плата вносится ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода, а за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 3.4 договора аренды от 08.02.2013 N 218-В предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Департамент, указывая, что ООО "Нет долгов" ненадлежащим образом исполняло обязанность по уплате арендной платы по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В, в результате чего у общества образовалась задолженность по арендной плате за период за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в сумме 1 945 737, 09 руб., на которую подлежит начислению неустойка за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу N 3а-15/2018 были признаны недействующими подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац 4 пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п, а решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признаны недействующими абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению, пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы, пришел к выводу, что данные положения нормативных актов не подлежат применению при расчете арендной платы за спорный период.
Произведя перерасчет размера арендной платы за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, исходя из доли в праве пользования спорным земельным участком в соответствующие периоды, на основании постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п в редакции, действующей до внесения соответствующих изменений постановлениями администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п и от 26.02.2018 N 89-п, суд установил, что у общества имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 N 218-В в сумме 1 656 543 руб. 99, в связи с чем, руководствуясь статьей 65, пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования в указанной части.
Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.2 договора аренды от 08.02.2013 N 218-В, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 41 860 руб. 30 коп.
Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Нет долгов" - Бекк А.А. в апелляционной жалобе указывает на то, что договор аренды земельного участка N 218-В от 08.02.2013 заключен Министерством с ЗАО "СПП-Термостепс". Поскольку договор аренды или соглашение о замене стороны (Арендатора) по договору аренды с истцом не заключались, конкурсный управляющий ООО "Нет Долгов" считает, что ООО "Нет Долгов" является ненадлежащим ответчиком по делу.
Апеллянт ссылается на то, что пункт 2.5 постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п, который устанавливает формулу расчета арендной платы А = С х Кмд х Кказ, не признан недействительным, связи с чем суд необоснованно не применил его за период до 13.06.2019.
Кроме того, заявитель жалобы оспаривает выводы заключения судебной экспертизы, полагая его недопустимым доказательством. По мнению апеллянта, судом необоснованно отказано в проведении повторной судебной экспертизы.
Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.
В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 31.01.2019 по 31.07.2019.
Расчет истцом произведен следующим образом:
С 31.01.2019 года размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области N 89-п от 26.02.2018 "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", с учетом Федерального закона от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" по формуле:
А = С х Кмд х Кказ, где:
А - величина арендной платы;
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 46 417 945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО "Нет долгов" 27.919.08 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 40.063.879 руб. 80 коп.;
Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка = 0, 0859 (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 N 4н "Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год");
Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, па котором расположены объекты недвижимости (не установлен, в связи с чем равен 1).
Размер годовой арендной платы составляет 40063879, 80*0,0859*1 = 3.441.487,28 руб.
С 11.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 29.798, 88 кв.м.
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 46.417.945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО "Нет долгов" 29.798, 88 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 42.761.392,80 руб.
Размер годовой арендной платы составляет 42761392, 80*0,0859*1 = 3 673 203,64 рублей.
С 15.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 30.866, 16 кв.м.
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности -46 417 945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО "Нет долгов" 30.866, 16 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 44.292.939,60 руб.; Размер годовой арендной платы составляет 44292939,60*0,0859*1 = 3 804 763,51 руб.
С 10.04.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 32.347 кв.м.
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - 46.417.945 руб., а площадь земельного участка, принадлежащего ООО "Нет долгов" 32.347 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 46 417 945 руб.; Размер годовой арендной платы составляет 46417945*0, 0859*1 = 3 987 301,48 рублей.
По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, в соответствии с условиями договору, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды N 218-В от 08.02.2013г., по арендной плате за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп.
Размер арендной платы в соответствии с законодательством является регулируемым.
В период действия договора размер арендной платы изменялся.
В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:83.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.06.2021 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Волгоградская лаборатория судебных экспертиз".
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли выполненный муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации" отчет N 582 от 22.12.2016 об оценке земельного участка, с кадастровым N 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, для эксплуатации производственной базы, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?
2. Какова рыночная стоимость земельного участка, для эксплуатации производственной базы, кадастровым N 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, по состоянию на 15.12.2016 и по состоянию на 31.01.2019 года?
Согласно вывода заключения эксперта от 24.06.2021 N 7709/5-3 отчет N 582 от 22.12.2016 об оценке земельного участка, с кадастровым N 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, для эксплуатации производственной базы, выполненный муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации" не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам об оценке.
Рыночная стоимость земельного участка, для эксплуатации производственной базы, с кадастровым номером 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская составляет: по состоянию на 15.12.2016 - 28.950.565 (Двадцать восемь миллионов девятьсот пятьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей; по состоянию на 31.01.2019 - 31.020.773 (Тридцать один миллион двадцать тысяч семьсот семьдесят три) рубля.
Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, и представлены вопросы для эксперта.
В связи с возражениями ответчика в судебное заседание вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению.
В судебном заседании 25.08.2021 экспертом Донсковым С.М. были даны устные пояснения, на вопрос N 1: "Имеется ли в соответствии со ст. 4 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ у эксперта Донскова С.М. об образовании в области оценочной деятельности ?", сообщил:
Донсков С.М. не является оценщиком, а является государственным судебным экспертом ФБУ Волгоградской ЛСЭ Минюста России.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки не регулируют судебно-экспертную деятельность в РФ. Судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.
Донсков С.М. является аттестованным государственным экспертом по экспертной специальности 27.1 "Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности" с освоением модулей "Определение на местности границ объектов судебной землеустроительной экспертизы" и "Определение стоимости объектов судебной землеустроительной экспертизы". Копии Диплома о профессиональной переподготовке, per. N 003170 и копия Свидетельства N 577 представлены в Приложении N 1 к настоящему Пояснению.
По вопросу N 2: На основании каких документов эксперт пришел к выводу на стр. 10 заключения, что объект исследования расположен в зоне П1-2?, сообщил:
На стр. 10 Заключения эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый объект расположен в зоне ГП-2 на основании Картографического фонда Волгограда (http://www.volgmap.ru/genplan.map/), являющегося официальным административным ресурсом общего доступа, обеспечивающий любых заинтересованных лиц и организаций актуальной и достоверной картографической и атрибутивной информацией о размещении основных объектов инфраструктуры, объектов градостроительной деятельности на территории Волгограда. Ресурс является таким же общедоступным и общепринятым как и Публичная кадастровая карта, Гугл и Яндекс карты и др.
По вопросу N 3: "На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 10, что на земельном участке (объекте исследования) расположены здания, строения, сооружения, при этом сделаны выводы об отсутствии коммуникаций?", сообщил:
Согласно сведениям публичной кадастровой карты на исследуемом земельном участке расположено 9 объектов (зданий), из которых стоят на государственном кадастровом учете: Здание производственного корпуса с АБК с к.н. 34:34:030004:163; Нежилое здание (здание проходной) с к.н. 34:34:030004:245; Физкультурно-оздоровительный комплекс с к.н. 34:34:030004:241; Здание столярной мастерской с к.н. 34:34:030004:248; Склад ГСМ N 1 с к.н. 34:34:030004:243, и другие здания.
Вся информация находится в свободном публичном доступе.
Также, выводов о наличии или отсутствии коммуникаций на исследуемом земельном участке экспертом не делалось.
На стр. 10 Заключения эксперта указано: "Информации о наличии каких-либо коммуникаций на исследуемом земельном участке, на момент производства экспертизы, не представлено, в связи с чем, эксперт принимает и исследует спорный земельный участок как имеющий возможность обеспечения инженерными коммуникациями.
Перед экспертом поставлен вопрос об оценки рыночной стоимости прав только на земельный участок, в связи с чем, исследуемый земельный участок принимаются экспертом как условно свободный от строений".
Также, на стр. 19 Заключения эксперта, в Таблице N 1 при применении корректировки на наличие коммуникации описывается наличие/отсутствие коммуникаций и дополнительных улучшений исследуемого земельного участка и объектов-аналогов.
По вопросу N 4: "На основании каких правовых актов экспертом на стр. 14 сделан вывод о том, что в практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке?", сообщил:
В соответствии с Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними печатается по решению Научно-методического совета ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России). Также в соответствии с п.п. "е" п.22 ФСО N 7.
По вопросу N 5: "По какой причине в представленном заключении отсутствует исследование рынка, предусмотренное п.10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611?", сообщил:
Деятельность оценщика, при оценке объекта недвижимости, регламентируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки. Результаты исследований оценщика отражаются в Отчете об оценке.
В данном случае не составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а производится судебная экспертиза.
Результат исследования судебного эксперта - Заключение эксперта. Отчет об оценке и Заключение эксперта существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию и правилам оформления. Требования к Отчету оценщика изложены в указанных выше источниках, регламентирующих оценочную деятельность.
Судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.
При производстве судебной землеустроительной экспертизы, эксперт руководствуется Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними".
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) не регулируют судебно-экспертную деятельность в РФ и используются экспертом в качестве справочной литературы.
По вопросу N 6: "По какой причине в представленном заключении отсутствует исследование рынка, предусмотренное п.11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611?", сообщил:
В данном случае не составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а производится судебная экспертиза.
По вопросу N 7: "Какими правилами отбора объектов аналогов руководствовался эксперт с учетом того, что эксперт не провел исследование рынка, а также отсутствуют интервалы цен на рынке?", сообщил:
Исследование рынка было произведено экспертом при производстве экспертизы, экспертом был произведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относятся исследуемый объект, в результате которого были отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам (местоположение, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи, условия финансирования, инфраструктура, разрешенное использование) с исследуемым объектом. Результат отбора объектов-аналогов представлен в Заключении эксперта в Таблице 1 и Таблице 2.
По вопросу N 8: "Исходя из скриншота объекта-аналога N 1 (приложение к заключению) права на земельный участок неясны, на основании чего эксперт пришел к выводу, что земельный участок выставлен на продажу в собственность?", сообщил:
Как правило, при публикации выставляемых на продажу земельных участков, собственниками не указываются передаваемые права.
Право собственности является типичным для выставляемых на продажу земельных участков. Не типичные условия указываются землепользователям в описании к объявлению. Не типичными являются передача прав аренды на земельный участок.
При исследовании рынка, эксперт делал сопоставление объектов-аналогов, представленных на рынке. Стоимость земельных участков, передаваемых на праве аренды существенно ниже аналогичных земельных участков, передаваемых с правом собственности.
Также эксперт руководствовался п.7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) и Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними".
п. 7 ФСО N 7: "В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений".
По вопросу N 9: "На стр. 18 эксперт применяет корректировку на торг в размере -17, 3% на основании данных справочника оценщика недвижимости - производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, под. ред. Лейфера Л.А., 2017 г. Данная корректировка в указанном экспертном справочнике отсутствует. Каким образом эксперт может прокомментировать обосновать применение данной корректировки. Каким образом это повлияло на расчет рыночной стоимости?", сообщил:
Указанная корректировка принималась экспертом на основании таб. 200 Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А. 2017. Указанная таблица находиться на стр. 312 указанного справочника. Скриншот прилагается в Приложении N 1 на стр. 4.
По вопросу N 10: "По какой причине эксперт на стр. 18-19 заключения не применяет корректировку на местоположение, в то время как объект-аналог N 2 расположен в другом районе от объекта исследования (объект исследования расположен в Дзержинском районе, объект-аналог N 2 расположен в Ворошиловском районе?", сообщил:
На стр. 22 Заключения эксперта приводится обоснования введенной корректировки.
"Все объекты сопоставления, как и объект исследования, расположены в одинаковой территориальной зоне - V. При определении корректировки на местоположение, эксперт руководствовался таб. 52 Справочника оценщика недвижимости - 11роизводственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А. 2017. Корректировка на местоположение не требуется".
По вопросу N 11: "По какой причине эксперт на стр. 18 применяет корректировку на дату сделки к объектам-аналогам, в нарушение п. 8 ФСО N 1 (Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297), тогда как информация о событиях, происшедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки?", сообщил:
Производится оценка объекта исследования на 15.12.2016.
Объекты-аналоги приняты 17.06.2021.
Типичный срок эксплозии для аналогичных объектов превышает минимальное и максимальное значение, кроме того, в период с 2016 по 2021 наблюдается изменение экономической ситуации в стране, в связи с которой, произошло изменение цен аналогичных объектов на открытом рынке.
Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними" предусмотрено применение корректировки от текущей даты экспозиции объекта к ретроспективной дате оценки. Также оценщиками применяются корректировки на дату сделки и в соответствии с другими Методиками.
В связи с этим, эксперт обосновано и правомерно применяет корректировку на дату продажи. Обоснование примененной корректировки также приведено на стр. 21 Заключения.
По вопросу N 12: "По какой причине эксперт на стр. 19 не рассчитывает корректировку на общую площадь участка с применением коэффициента торможения в размере -0, 097 по данным справочника оценщика недвижимости -2016 под ред. Л.А. Лейфера. Том 3 Земельные участки. Нижний Новгород, 2016?, сообщил:
При определении поправки на размер объекта эксперт руководствовался Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А. 2017 - справочником с корректировками для производственно-складской недвижимости, к которой относиться исследуемый объект. Использован справочник 2017 года, так как он наиболее поздней редакции, следовательно, наиболее актуален.
Также при расчете поправки на размер земельного участка, эксперт руководствовался таб. 81 Справочника, которая представляет собой матрицу коэффициентов, при использовании которой рассчитывать коэффициент торможения не требуется.
По вопросу N 13: "На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 19, что объект-аналог N 4 имеет затрудненный проезд и применяет корректировку +22%?", сообщил:
Эксперт принимает данную корректировку, руководствуясь таб. 84 Справочника оценщика недвижимости - Земельные участки, под ред. Лейфера Л.А. 2017.
К выводу о том, что подъезд к земельному участку затруднен, эксперт пришел на основании сведении публичной кадастровой карты, Гугл Мэпс, Яндекс карт.
Сведения о местоположении объекта-аналога N 4 указаны в Таблице N 1. Также, при возникновении сомнений у заинтересованной стороны, приведенная в Заключении информация может быть проверена (является проверяемой).
Так, на стр. 17 в Таблице N 1 приведены ссылки на источники информации.
Объект-аналог N 4 имеет кадастровый номер 34:34:030044:388 и расположен по адресу: обл. Волгоградская, г. Волгоград, ул. Историческая.
Исследовав месторасположение объекта-аналога N 4 можно убедиться, что этот земельный участок ограничен со всех сторон смежными землепользователями, кроме западной стороны. Ширина дороги с западной стороны, единственной стороны, с которой возможен подъезд к земельному участку около 10 м. Расположен объект-аналог N 4 не на первой линии, на удалении более 100 м. от главной дороги. Земельный участок имеет разрешенное использование - Для размещения производственных баз, следовательно, предполагает подъезд к земельному участку крупногабаритного транспорта. В таких условиях, подъезд к земельному участку крупногабаритного транспорта будет весьма затруднен, в отличии от других объектов-аналогов. В связи с чем экспертом была применена корректировка на наличие свободного подъезда к участку.
По вопросу N 14: "На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 19, что объект-аналог N 2 не имеет затрудненного проезда и не применяет корректировку + 22%? С учетом того, что объект расположен на территории производственно-складской базы?", сообщил:
Объектом является земельный участок. Каким образом, по мнению стороны, земельный участок (объект-аналог N 2) может находиться на территории производственно-складской базы?
Производственно-складская база находится на территории земельного участка (на территории объекта-аналога N 2 (кадастровый номер 34:34:050075:105).
В приведенном объявлении обозначено, что продается "часть земли", "Склад не продаётся". Также, в объявлении, обозначена схема расположения земельного участка, его площадь, цена и вся необходимая информация по основным ценообразующим факторам.
На стр. 19 Заключения, эксперт пришел к выводу о том, что объект-аналог N 2 не имеет затрудненного проезда и не применяет корректировку на основании сведении публичной кадастровой карты, Гугл Мэпс, Яндекс карт.
По вопросу N 15: "На каком основании для расчета стоимости земельного участка (объекта исследования) по состоянию на 31.01.2019 г. эксперт применяет те же аналоги, что и на дату 15.12.2016 г.?", сообщил:
Объектом исследования является земельный участок с кадастровым номером 34:34:030004:83, по состоянию на 15.12.2016 и по состоянию на 31.01.2019, т.е. объектом исследования является один и тот же земельный участок, и применение различных объектов-аналогов к одному и тому же объекту исследования не корректно.
Подобранные объекты-аналоги были выбраны, так как имеют наиболее высокую схожесть с исследуемым земельным участком.
В связи с отсутствием в лаборатории данных на уже произведенные сделки, а также об объявлениях о продажи земельных участков по состоянию на декабрь 2016 года и январь 2019 года, экспертом были приняты объекты-аналоги, находящиеся в свободной продажи па момент производства судебной экспертизы, с применением корректировки на время продажи/предложения.
Корректировка на время продажи/предложения применяется в соответствии с Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними", а также п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7): д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
По вопросу N 16: "Исходя из скриншота объекта-аналога N 1 (приложение к заключению) права на земельный участок неясны, на основании чего эксперт пришел к выводу, что земельный участок выставлен на продажу в собственность?" (стр. 23 заключения)", сообщил: Смотри ответ по вопросу N 8.
По вопросу N 17: "На дату оценки (31.01.2019) скидки на торг для объекта исследования должна составлять -11, 9% по данным справочника оценщика недвижимости - 2018 под. ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки. Часть 2. Нижний Новгород, 2018 г., по какой причине эксперт использует несуществующую корректировку на торг в размере - 17,3%?", сообщил:
При расчете рыночной стоимости исследуемого объекта по состоянию на 31.01.2019. экспертом применена поправка на торг в размере 17, 3 % (0,827) (стр. 24 Заключения эксперта). Данная корректировка применена на основании таб. 200 Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А. 2017. Страница 312 указанного справочника. Скриншот приложен в Приложении N 3.
Доказательств, опровергающих выводы независимого эксперта, изложенные в заключении судебной экспертизы, сторонами, суду не представлено.
В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, у суда не имеется.
Данное заключение судебной экспертизы от 24.06.2021 года, судом принято в качестве доказательства, поскольку оно соответствует Правилам организации и проведения независимой технической экспертизы и Методическим рекомендациям по проведению независимой технической экспертизы.
В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.
На вопросы и возражения ответчика экспертом даны мотивированные пояснения, которые ответчиком не опровергнуты.
Поскольку ответчик не опроверг выводы, содержащиеся в заключении эксперта, судом обосновано вопреки доводам жалобы, отказано в назначении повторной судебной экспертизы (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 25.08.-27.08.2021 года).
Доводы ответчика со ссылкой на представленное им в суд первой инстанции мнение специалиста от 19.07.2021 на заключение эксперта N 7709/5-3 от 24.06.2021 (том 13 л.д. 17-28), не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку мнение специалиста на заключение эксперта силу статей 67, 68 АПК РФ, не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, так как процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений.
Представленное ответчиком мнение специалиста от 19.07.2021, в котором дана оценка заключению судебной экспертизы и выражается несогласие с ее выводами, не свидетельствует о недостоверности и незаконности результатов судебной экспертизы, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения судебной экспертизы, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы эксперта.
Проверяя расчет задолженности, произведенной истцом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о его несостоятельности в силу следующего.
Пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области, органов местного самоуправления. При этом Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).
Как следует из материалов дела, арендная плата за спорный период начислена истцом на основании пункта 2.5 Порядка N 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области N 89-п (А = С х Кмд х Кказ).
Судом установлено, что решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу N 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, подпункт 1.5.7 пункта 1.5 и пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П (в редакции постановления администрации Волгоградской области 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов") признаны недействующими.
При этом суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка N 469-п, в редакции Постановления N 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.
Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета (в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению); абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета (в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения); пункт 1.15 Порядка расчета (в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка расчета формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета).
В рамках рассмотрения дела N 3а-1/2019 Волгоградский областной суд пришел к выводу, что применение А = С х Кмд х 1 не соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку нарушается баланс интересов Арендодателя и Арендатора - поскольку учитывается только интересы Арендодателя.
Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 по делу N 16-АПА19-4 в указанной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 оставлено без изменения.
Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п в редакции Постановления Администрации Волгоградской обл. от 26.02.2018 N 89-п.
С учетом изложенного, является несостоятельным довод апелляционной жалобы ответчика о том, что поскольку пункт 2.5 постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п, который устанавливает формулу расчета арендной платы А = С х Кмд х Кказ, не признан недействительным, указанная формула подлежит применению за период до 13.06.2019.
Таким образом, истец произвел расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением N 469-п в редакции постановления от 26.02.2018 N 89-п, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.
В силу части 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющего большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.
В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.
Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 N 37-п и постановлении от 06.07.2018 N 29-п, последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такою нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия. Законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует Федеральный закон.
В абзаце 3 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" следует, что суд, установив, что оспариваемый нормативный акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.
Вместе с тем данные правовые подходы не исключают наличие дискреции у арбитражного суда, не применять нормативный акт с момента, когда он вошел в противоречие с нормативно-правовым актом, имеющим большую юридическую силу, что в свою очередь обеспечит восстановление баланса частных и публичных интересов, в том числе возврат всего полученного на основании нормативного акта, принятого с нарушением закона, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать доходы (выгоду) из своего незаконного поведения.
Поскольку оспариваемые положения Порядка N 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п и от 26.02.2018 N 89-п, противоречат принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в частности принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы, суд пришел к правильному выводу, что постановление от 22.08.2011 N 469-п в редакции постановлений администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п и от 26.02.2018 N 89-п не подлежит применению при расчете арендной платы за период до 13.06.2019.
Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2019 по делу N А12-9737/2018, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 28.01.2019 по делу N А12- 46802/2017, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2019 по делу N А12- 25442/2017.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ООО "Нет Долгов" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды земельного участка N 218-В от 08.02.2013 заключен Министерством с ЗАО "СПП-Термостепс", является несостоятельным и подлежит отклонению на основании следующего.
Согласно выпискам из ЕГРН ООО "Нет Долгов" стало собственником: с 31.01.2019 сооружения с кадастровым N 34:34:030004:163, с 11.02.2019 сооружения с кадастровым N 34:34:030004:164, с 15.02.2019 здания с кадастровым N 34:34:030004:156, с 10.04.2019 здания с кадастровым N 34:34:030004:157.
Данные объекты недвижимости находятся на спорном земельном участке, что не отрицается сторонами.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям в п. 25 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. от 25.12.2013) по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в силу пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, к ООО "Нет долгов" перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка.
Земельный участок с кадастровым N 34:34:030004:156 был сформирован и поставлен на кадастровый учет, на данный земельный участок был заключен Договор аренды, который является действующим. Нахождение на земельном участке объектов недвижимости принадлежащих другим собственникам не прекращает действие указанного договора.
Согласно п. 10 ст.39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Расчет производить согласно формуле, утвержденной в Решении Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов" и использована по аналогии при расчете арендной платы для каждого собственника недвижимого имущества (арендатора) в приложении к договору. Иными способами определить соразмерную долю неделимого земельного участка, приходящуюся на каждого собственника недвижимости, расположенного на земельном участке, не представляется возможным, так как земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
По расчету суда в 2019 году с 31.01.2019 размер годовой арендной платы определен в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решением Волгоградской городской Думы от 19 апреля 2017 г. N 56/1622, приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" по формуле:
А = КСЗУх Кви х Кдп х Кка, где:
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652, 85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО "Нет долгов" 24 292,24 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость 42.427.611 руб. 77 коп.;
Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - 0, 015 (Постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п);
Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 4, 8 (п. 23.6 Приложения N 2 к решению Волгоградской городской Думы от 19 апреля 2017 г. N 56/1622);
Кка - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем принят равным 1;
Расчет арендной платы за земельный участок в 2019 году произведен с применением коэффициента инфляции = 1, 04*1,04*1,043 за 2019 год (установлен Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов");
А = 42427611, 77*0,015*4,8* 1 * 1,04* 1,04* 1,043 = 3.446133 руб. 28 коп.;
С 11.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652, 85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО "Нет долгов" 24758,51 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость 43.241.975,64 руб.;
А = 43241975, 64*0,015*4,8*1*1,04*1,04*1,043 = 3.512.279 руб. 03 коп.;
С 15.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652, 85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО "Нет долгов" 25.687,15 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость 44 863 891,83 руб.;
А = 44863891, 83*0,015*4,8* 1 * 1,04* 1,04* 1,043 = 3 644 017,29 рублей;
С 10.04.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО "Нет долгов" увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652, 85 рублей (для 32 347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО "Нет долгов" 26.975,62 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость 47.114.269,11 руб.;
А = 47114269, 11*0,015*4,8*1*1,04*1,04*1,043 = 3.826.801 руб. 55 коп.
С 13.06.2019 года размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области N 89-п от 26.02.2018 "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", с учетом Федерального закона от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - 31.020.773 руб., а площадь земельного участка, принадлежащего ООО "Нет долгов" 26.975, 62 кв.м., следовательно, рыночная стоимость равна 25.869.619,58 руб.
Размер годовой арендной платы составляет 25.869.619, 58*0,0859*1 = 2.222.200,32 рублей.
Расчет арендной платы за земельный участок в 2019 году произведен с применением коэффициента инфляции = 1, 04*1,04*1,043 за 2019 год (установлен Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов").
По расчету суда задолженность ООО "Нет долгов" по арендной плате за спорный период с 31.01.2019 по 31.07.2019 составляет 1 656 543 руб. 99 коп.
Информативный расчет арендной платы с учетом вышеперечисленного, представленным истцом, свидетельствует о наличии на стороне общества имеющейся задолженности.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по договору аренды N 218-В от 08.02.2013 по арендной плате за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 суду не предоставлено, в связи с чем задолженность в размере 1 656 543 руб. 99 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части иск о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 47 011 руб. 32 коп.
Согласно ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 6.2 указанного выше договора, стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере за каждый день просрочки 1/300 ставки рефинансирования, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.
Расчет пени судом проверен и признан неверным.
С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, судом произведен расчет суммы неустойки, который составил 41 860 руб. 30 коп. за период с 31.01.2019 по 31.07.2019.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Однако с учетом выраженных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 81) правовых позиций, характера просроченных ответчиком денежных обязательств и представленных ответчиком доводов и доказательств по делу, наличия достаточных оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом не установлено.
Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части задолженности по договору аренды N 218-В от 08.02.2013 по арендной плате за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 1 656 543 руб. 99 коп. и неустойки за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 41 860 руб. 30 коп.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 сентября 2021 года по делу N А12-36962/2019 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Нет долгов" - Бекк Александра Александровича - без удовлетворения.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 сентября 2021 года по делу N А12-36962/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.Г. Цуцкова
Судьи: Т.С. Борисова
А.Ф. Котлярова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка