Дата принятия: 29 октября 2020г.
Номер документа: 12АП-6817/2020, А57-2383/2020
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2020 года Дело N А57-2383/2020
Резолютивная часть постановления объявлена "22" октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" октября 2020 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никольского С.В.,
судей Котляровой А.Ф., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джуликяна Левона Мишевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 июля 2020 года по делу N А57-2383/2020, (судья Заграничный И.М.)
по исковому заявлению Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1026401995729, ИНН 7724490000) к индивидуальному предпринимателю Джуликяну Левону Мишевичу (ОГРНИП 319645100064638, 6452907236), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Есаи" (ОГРН 1056414901575) о расторжении договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А; об обязании возвратить земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А.,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Есаи" (далее - ООО "Есаи") о расторжении договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А; об обязании возвратить земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 03.06.2020 по делу N А57-2383/2020 произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - индивидуального предпринимателя Джуликяна Левона Мишевича (далее - ИП Джуликян Л.М., ответчик).
Общество с ограниченной ответственностью "Есаи" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 июля 2020 года суд расторг договор аренды N 12170/1 от 03.11.2016 на земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А. Обязал ИП Джуликяна Л.М. возвратить Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области земельный участок площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А. С ИП Джуликяна Л.М. взыскана в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО "Есаи" заключен договор аренды N 12170/1 от 03.11.2016 земельного участка площадью 2 092 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2756, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Степная, N 45А. Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал указанный выше земельный участок.
В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 092 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010430:2756, разрешенное использование "коммунальное обслуживание" по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Степная, д. 45а. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2020 N 64/194/003/2020-5841 видом разрешенного использования является "коммунальное обслуживание".
Специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 28.10.2019 был проведен осмотр указанного земельного участка.
В ходе осмотра установлено, что земельный участок используется для парковки автотранспорта, то есть используются с нарушением вида целевого использования. По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка N 853 от 28.10.2019.
06.11.2019 в адрес ООО "Есаи" истцом была направлена претензия об устранении нарушений. 09.12.2019 специалистами отдела земельного контроля был проведен повторный осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок по прежнему используется для парковки автотранспорта.
В ходе рассмотрения дела 22.04.2020 между ООО "Есаи" и ИП Джуликяном Л.М. заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 12170/1 от 03.11.2016 перешли к ИП Джуликяну Л.М., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.04.2020 N 99/2020/327166516.
23.03.2020 специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района в очередной раз проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:50:010430:2756, согласно которому установлено, что земельный участок используется для парковки автотранспорта и огорожен забором из металлических конструкций на металлических столбах, забетонированных в землю.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:50:010430:2756, арендуемый ИП Джуликяном Л.М., используется не в соответствии с видом разрешенного использования "коммунальное обслуживание", а в целях размещения автостоянки, что в силу Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд с иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии с таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В данном случае под назначением имущества следует понимать вид разрешенного использования земельных участков, который не соблюден.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом, согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 3.1. договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель имеет право требовать соблюдения арендатором условий настоящего договора, в т.ч. использования земельного участка в строгом соответствии с категорией земель, разрешенным использованием, градостроительным регламентом и целью использования.
Согласно подпункту "д" пункта 3.1. договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором его условий, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации.
Пунктом 6.4. договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении Арендатором условий договора в т.ч. в случае совершения действий (в том числе однократно) или бездействия, нарушающих правовой режим использования земельного участка, и том числе требования законодательства Российской Федерации о порядке и условиях использования земель, градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и иные обязательные правила и нормативы.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 06.11.2019 за исх. N 0110/12702 в адрес ООО "Есаи" была направлена претензия с требованием расторжения договора аренды N 12170/1 от 03.11.2016, которая оставлена без удовлетворения.
Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Письма почтой возвращены ввиду неудачной попытки вручения ответчику по юридическому адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика, поскольку последний не уведомил надлежащим образом истца об изменении места нахождения.
Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.
Довод жалобы о том, что в его адрес требование о расторжении договора аренды не направлялось, в связи с чем досудебный порядок не соблюден, был предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.
Заключая договор замены стороны в обязательстве от 22.04.2020 ИП Джуликян Л.М. стал универсальным правопреемником ООО "Есаи", в связи с чем все действия, совершенные в отношении ООО "Есаи" в рамках договора аренды земельного участка N 12170/1 от 03.11.2016 являются обязательными и для ИП Джуликяна Л.М.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что договор замены стороны в обязательстве был заключен 22.04.2020, т.е. уже в ходе рассмотрения дела N А57-2383/2020.
В судебном заседании 08.07.2020 интересы как ответчика ИП Джуликяна Л.М., так и интересы третьего лица ООО "Есаи" представлял один и тот же представитель, который в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что ИП Джуликян Л.М. находится в родственных отношения с учредителем ООО "Есаи" Джуликяном А.А.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требований арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010430:2756 площадью 2 092 кв.м с видом разрешенного использования "коммунальное обслуживание", фактически используется под автостоянку, огорожен металлическим ограждением.
Указанное обстоятельство свидетельствует об использование ИП Джуликяном Л.М. земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, что в силу пункта 6.4. договора аренды является основанием для расторжения договора.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, оснований для его переоценки у апелляционной коллегии не имеется.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 июля 2020 года по делу N А57-2383/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий С.В. Никольский
Судьи А.Ф. Котлярова
В.Б. Шалкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
