Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 года №12АП-6067/2021, А57-12290/2020

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 сентября 2021 года Дело N А57-12290/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2021 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Никольского С.В., Котляровой А.Ф.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рафиковой Р.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2021 года по делу N А57-12290/2020, по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860) к индивидуальному предпринимателю Ерёмину Владимиру Алексеевичу (ОГРНИП 307645014300055 ИНН 645200260180), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ул. Первомайская, 78), публичного акционерного общества "Саратовэнерго" (г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., 181), публичного акционерного общества "Россети Волга" (г. Саратов, ул. Первомайская, 42/44), комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова (г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., 29), об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, без участия в судебном заседании представителей сторон,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова (далее по тексту - истец, комитет) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ерёмину Владимиру Алексеевичу (далее по тексту - ответчик, ИП Ерёмин В.А., предприниматель) об изъятии объекта незавершённого строительства - автостоянки (степень готовности 75 %), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, кадастровый номер 64:48:000000:215678 путём продажи с публичных торгов.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.
Комитет, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам, которой, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Ответчик, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 года, отзыв на апелляционную жалобу, не представил.
Стороны в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13.07.1999 между администрацией МО "Город Саратов" (арендодатель) и Бочкарёвым Алексеем Викторовичем (арендатор), заключён договор аренды N 1476 в отношении земельного участка площадью 3674 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040413:03, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, для проектирования и строительства автостоянки, сроком на 15 лет.
Во исполнение данного договора, 17.01.2000 управлением архитектуры и градостроительства администрации города Саратова частному предпринимателю Бочкарёву Алексею Викторовичу выдано разрешение N 27 на строительство стоянки для автомобилей на 99 мест и 2-х этажного здания охраны, сроком действия до 17.01.2002.
Право собственности на не завершённую строительством автостоянку - асфальтобетонное покрытие автостоянки (степень готовности 75 %) зарегистрировано Бочкарёв А.В. 31.01.2000.
Впоследствии, 26.04.2000, между Бочкарёвым А.В. (продавец) и Ерёминым В.А. (покупатель) заключён договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность, не завершённую строительством автостоянку - асфальтобетонное покрытие автостоянки (степень готовности 75%).
Кроме того, 08.06.2004 между Бочкарёвым А.В. и Ерёминым В.А. заключён договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого, к Ерёмину В.А. перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.07.1999 N 1476.
В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 13.07.1999 N 1476, между администрацией муниципального образования "Город Саратов" (арендодатель) и Ерёминым А.А. (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 27.12.2016 N Ар-16-977/ф-4, исходя из которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок сроком на 3 года площадью 3674 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040413:3 из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная (по генпл. N 2, N 1) в Ленинском районе, занимаемый не завершённой строительством автостоянкой - асфальтобетонное покрытие автостоянки (степень готовности 75 %) с кадастровым номером 64:48:000000:215678 для завершения её строительства.
Поскольку строительство объекта в срок, определённый договором аренды земельного участка от 27.12.2016 N Ар-16-977/ф-4, не завершено, комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с настоящим исковым требованием.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь статьями 11, 12, 130, 235, 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), статьёй 39.8 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, что поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 27.12.2016 N Ар-16-977/ф-4 истёк, строительство объекта, расположенного на земельном участке -асфальтобетонное покрытие автостоянки (степень готовности 75 %), не завершено, следует изъять у ответчика спорный объект недвижимости путём продажи с публичных торгов.
Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Исходя из изложенного, норм пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также статей 39.14 - 39.17 ЗК РФ, поскольку в настоящем случае арендатором земельного участка реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, что не оспаривается ответчиком, договор аренды земельного участка прекращён в связи с его истечением 27.12.2016, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Как указано выше и следует из материалов дела, Ерёмину В.А. на праве собственности принадлежит не завершённая строительством автостоянка - асфальтобетонное покрытие автостоянки (степень готовности 75 %).
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на неё, следует устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
В указанном пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 также отмечено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект-сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.
Кроме того, уведомлением от 11.08.2017 N 64/239/001/2017-3384 Ерёмину В.А. было отказано в государственной регистрации права собственности в отношении объекта - здания площадью 16, 4 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, б/н, с кадастровым номером 64:48:040408:380, поскольку отсутствует акт ввода в эксплуатацию вышеуказанного здания, а также доказательства расположения вновь созданного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040413:3.
Учитывая, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу, что отсутствие возведённых в соответствии с требованиями действующего законодательства объектов недвижимого имущества исключает возможность проведения публичных торгов по их продаже.
Более того, апелляционная коллегия считает необходимым разъяснить, что проведение публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
В дальнейшем, новому собственнику объекта незавершённого строительства, право на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, у покупателя такого объекта незавершённого строительства право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по результатам публичных торгов, проведённых в соответствии с требованиями статьи 239.1 ГК РФ.
Принимая во внимание, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования "Город Саратов", земельный участок с кадастровым номером 64:48:040413:3 полностью расположен в границах территории общего пользования (в пределах поперечного профиля ул. Перспективной в технической полосе для прокладки подземных коммуникаций и зелёных насаждений), проведение публичных торгов будет противоречить Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (утверждённых решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280).
Более того, последующее строительство и получение акта ввода объекта в эксплуатацию также будет противоречить решению Саратовской городской Думы от 29.06.2000 N 46-471, которым установлены градостроительные ограничения использования объектов недвижимости, расположенных в пределах красных линий, устанавливающие запрет на капитальное строительство и реконструкцию существующих строений с увеличением их строительного объема.
В связи с изложенным, апелляционный суд пришёл к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела. Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:
1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;
3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2021 года по делу N А57-21577/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова, - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий О.А. Дубровина
Судьи А.Ф. Котлярова
С.В. Никольский


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка