Дата принятия: 28 августа 2020г.
Номер документа: 12АП-5832/2020, А12-45036/2019
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2020 года Дело N А12-45036/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2020 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Скворок Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июня 2020 года по делу N А12-45036/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СервисРиэлтСтрой" (ИНН 3435114739, ОГРН 1123435002371)
к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)
о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "СервисРиэлтСтрой" (далее - истец, ООО "СервисРиэлтСтрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, Комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 3 376 220 руб. 92 коп. неосновательного обогащения за период с 20.02.2018 по 24.12.2019.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23июня 2020 года исковые требования удовлетворены.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение за период с 20.02.2018 по 24.12.2019 в размере 3 376 220 руб. 92 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 36 918 руб.
Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении иска.
В обоснование поданной жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка от 07.12.2015 заключен по итогам аукциона. Исходя из целей проведения аукциона недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель. Размер арендной платы является существенным условием заключенного договора аренды земельного участка от 07.12.2015, а желание ООО "Специализированный застройщик СервисРиэлтСтрой" изменить размер платы после проведения торгов направлено на обход процедуры торгов, закона "О защите конкуренции", что ограничивает права других участников торгов.
Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против ее удовлетворения, настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебный акт в сети "Интернет" размещен 29.07.2020, что следует из отчета о публикации судебного акта.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.11.2015 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:110, площадью 12 254 кв.м, расположенного по адресу: участок N 6, ул. Волжской военной флотилии, 38 микрорайон, г. Волжский Волгоградской области, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под жилыми домами многоэтажной застройки, под строительство жилых домов многоэтажной застройки.
Начальная цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) - 2 856 199 руб. 08 коп.
Победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "СервисРиэлтСтрой", сделавшее последнее предложение 6 197 951 руб. 91 коп. о цене предмета аукциона.
Данные обстоятельства подтверждены представленным в материалы дела протоколом N 2 от 23.11.2015 (т. 1, л. д. 56).
07.12.2015 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого в соответствии с протоколом N 2 от 23.11.2015 и на основании статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 12 254 кв.м, расположенный по адресу: участок N 6, ул. Волжской военной флотилии, 38 микрорайон, г. Волжский Волгоградской области, для строительства жилых домов многоэтажной застройки.
Земельный участок находится в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Кадастровый номер земельного участка 34:35:030221:110 (пункт 1.2 договора).
Вид разрешенного использования - земли под жилыми домами многоэтажной застройки. Минимальные отступы от границ земельного участка составляют 3 метра. Максимальный процент застройки - 40%, минимальный процент озеленения - 15% (пункт 1.3 договора).
В соответствии с разрешениями на строительство N 34-RU34302000-2155-2016 от 25.11.2016 и N 34-RU34302000-2457-2017 от 22.12.2017 на спорном земельном участке планировалось строительство двух многоэтажных домов.
Согласно пункту 3.1 договора срок его действия устанавливается с 07.12.2015 по 06.12.2025.
Арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора. Ежегодная арендная плата согласно протоколу N 2 от 23.11.2015 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка составляет 6 197 951 руб. 91 коп.
В счет арендной платы засчитывается внесенная арендатором сумма задатка 1 428 099 руб. 54 коп., перечисленная до участия в аукционе. Арендатор вносит арендную плату с 07.12.2015 ежемесячно, в размере 516 495 руб. 99 коп., не позднее 10 числа текущего месяца (пункты 4.1-4.4 договора).
Пунктом 5.3 договора предусмотрена обязанность арендатора завершить строительство жилых домов многоэтажной застройки в срок до 07.12.2020.
Спорный участок передан обществу на основании акта от 07.12.2015 (том 1, л.д. 59).
На основании дополнительного соглашения N 2 от 19.07.2018 стороны с 04.06.2018 внесли изменения в пункт 1.1 договора и в акт от 07.12.2015: вместо слов "площадью 12 254 кв.м." читать "площадью 8 754 кв.м.".
Заключение указанного дополнительного соглашения обусловлено тем, что на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030221:922 возведен объект - 10-этажный жилой дом (дата ввода в эксплуатацию 27.12.2017), первоначальный земельный участок разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 34:35:030221:922 (площадью 3500 кв.м) и 34:35:030221:110 (площадью 8 754 кв.м), сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости 04.06.2018. Согласно выписке из ЕГРП, 20.02.2018 зарегистрировано право собственности на квартиру N 72 в доме N 50 по ул. Волжской Военной Флотилии в г. Волжском за ООО "СервисРиэлтСтрой".
С учетом данных обстоятельств, по мнению истца, ежемесячная арендная плата за фактически используемый земельный участок площадью 8 754 кв.м должна составлять 368 973 руб. 88 коп. (516 495,99/12 254 х 8 754).
Основываясь на положениях пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", общество полагает, что на стороне Комитета образовалась переплата арендных платежей по договору аренды за период с 20.02.2018 по 24.12.2019 в размере 3 376 220 руб. 92 коп.
Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.
Арбитражный суд Волгоградской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 309, 310, 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ),, частью 1 статьи 16 и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив факт переплаты истцом арендных платежей и наступление неосновательного обогащения на стороне ответчика, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).
В статьях 309 и 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рамках настоящего спора исковые требования мотивированы тем, что с момента регистрации первой квартиры в МКД земельный участок под ним перешёл в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем Комитет не был уполномочен получать арендную плату за весь земельный участок, предоставленный обществу на торгах.
В силу частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.
Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975 по делу N А50-28964/2018.
Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок площадью 12 254 кв.м, расположенный по адресу: участок N 6, ул. Волжской военной флотилии, 38 микрорайон, г. Волжский Волгоградской области, был предоставлен обществу под строительство жилых домов многоэтажной застройки.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам на названном земельном участке общество осуществило строительство и ввело в эксплуатацию объект - 10-этажный жилой дом (дата ввода в эксплуатацию 27.12.2017).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 20.02.2018 зарегистрировано право собственности на квартиру N 72 в доме N 50 по ул. Волжской Военной Флотилии в г. Волжском за ООО "СервисРиэлтСтрой".
04 июня 2018 года земельный участок с кадастровым номером 34:35:030221:992 площадью 3 500 кв.м, сформированный в целях эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Волжской Военной Флотилии, 50, поставлен на кадастровый учет был.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования спорным земельным участком, то и право пользования земельным участком под домом у Общества прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за спорный земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом и необходимый для его использования.
Из материалов дела следует, что 08.06.2020 Комитет подписал дополнительное соглашение N 4 к договору (обусловлено вводом в эксплуатацию многоквартирного дома), уменьшив при этом как площадь первоначального земельного участка, так и соразмерно уменьшив арендую плату.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.07.2018 к договору аренды N 13101АЗ стороны также изменили предмет договора аренды, уменьшив площадь первоначального земельного участка до 8 754 кв.м (12 254 - 3 500).
При таких обстоятельствах, договор аренды N 13101АЗ от 07.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:922 (3 500 кв.м) прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении иного муниципального участка (8 754 кв.м), на котором строительство многоквартирных домов не было завершено, аренда продолжилась.
Указанный правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975.
Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме (20.02.2018), право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка также прекратилось.
Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилась и обязанность оплачивать аренду.
В этой связи, довод апеллянта о том, что спорный договор аренды заключен на торгах, а потому размер арендной платы в любом случае не подлежит изменению, противоречит требованиям закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.
Размер неосновательного обогащения, составляющего излишнее перечисление арендных платежей по договору, произведенное после 20.02.2018, согласно заявлению об уточнении исковых требований составил 3 376 220 руб. 92 коп.
При определении размера неосновательного обогащения истец применял следующую методику: 516 495,99 руб. (размер ежемесячной арендной платы по договору) / 12 254 кв.м (первоначальная площадь земельного участка) = 42,149175 руб. (стоимость за 1 кв.м) 8 754 кв.м (площадь измененного земельного участка, с учетом регистрации первой квартиры в МКД) х 42,149175 = 368 973,88 руб. (размер обоснованной арендной платы в месяц).
Расчет неосновательного обогащения проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Ответчик расчет не оспорил, контррасчет не представил. В апелляционной жалобе доводов о неверности расчета, наличии в нем арифметических ошибок и (или) иных неточностей не содержится.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 июня 2020 года по делу N А12-45036/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Т.С. Борисова
Судьи О.А. Дубровина
В.Б. Шалкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
