Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: 12АП-5151/2020, А57-25554/2019
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N А57-25554/2019
Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" сентября 2020 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Антоновой О.И.,
судей Волковой Т.В., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К.В.,
при участии:
от ООО "Экстра Хаус" - Борисова Елена Геннадьевна, представитель по доверенности от 07 февраля 2019 года, диплом N ТВ 134246,
от Рыбакова Олега Станиславовича - Беккер Ольга Львовна, представитель по доверенности от 10 сентября 2019 года;
от ИП Рыбаковой Ольги Александровны - Беккер Евгений Александрович, действующий на основании доверенности от 20 декабря 2019 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экстра Хаус" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 июня 2020 года по делу N А57-25554/2019
по исковому заявлению Рыбакова Олега Станиславовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Экстра Хаус" (ОГРН 1066454049221, ИНН 6454082132)
третьи лица: индивидуальный предприниматель Рыбакова Ольга Александровна, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, Федоренко Алексей Александрович, Федорова Светлана Эвальдовна, Кузнецов Александр Сергеевич, Николаев Сергей Геннадьевич, Захарова Анна Павловна, Лукьянов Владимир Викторович, Гребеньков Леонид Александрович, Миронов Сергей Юрьевич, Пинчук Андрей Викторович, Смоляков Владимир Николаевич, Юрьева Ольга Ивановна, Акционерное общество "Компания Транстелеком",
о признании общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Саратовской области обратился Рыбаков Олег Станиславович с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности Рыбакова Олега Станиславовича на нежилое помещение общей площадью 53,2 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:51894, на 1 этаже (холл) расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, с определением доли пропорционально площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений здания по указанному адресу; о признании Рыбакова Олега Станиславовича лицом, уполномоченным на осуществление кадастрового учета изменений и внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение общей площадью 53,2 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:51894. расположенное по адресу: г.Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, 1 этаж (холл) .
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истец отказался от исковых требований в части признания Рыбакова Олега Станиславовича лицом, уполномоченным на осуществление кадастрового учета изменений и внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение общей площадью 53,2 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:51894, на 1 этаже (холл) расположенное по адресу: г.Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А. Отказ от части исковых требований принят судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.2020 по делу N А57-25554/2019 производство по делу в части заявленных исковых требований о признания Рыбакова Олега Станиславовича лицом, уполномоченным на осуществление кадастрового учета изменений и внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение общей площадью 53,2 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:51894, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, 1 этаже (холл) - прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.
Признано право общей долевой собственности Рыбакова Олега Станиславовича на нежилое помещение общей площадью 53,2 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:51894, расположенное по адресу: г.Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, 1 этаже (холл), с определением доли пропорционально площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений здания по указанному адресу.
С общества с ограниченной ответственностью "Экстра-Хаус" в пользу индивидуального предпринимателя Рыбакова Олега Станиславовича взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в сумме 8 000 руб.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Экстра Хаус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, коллегия суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены решения суда не усматривает.
Как следует из материалов дела, Рыбаков О.С. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050260:496 общей площадью 376,3 кв.м, этаж N 4, надземный, расположенного в административном здании по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 60/62, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 01.04.2015 и выпиской из ЕГРН Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области от 30.09.2019. Согласно этой выписке, кадастровый номер нежилого помещения 64:48:050260:496, площадью 376,3 кв.м, дата присвоения кадастрового номера 16.09.2013, правообладатель: Рыбаков О.С.
Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 19.03.2015, в соответствии с которым истец приобрел право на указанное выше нежилое помещение у ООО "Росторг-Инвест".
Право собственности на нежилое помещение у ООО "Росторг-Инвест" возникло на основании договора уступки права требования от 29.12.2004, согласно пункту 1.1 которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает на себя право требовать от ОАО "Саратовская фирма "Фрегат", именуемого в дальнейшем "Должник", передачи в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное на 4 этаже: туалет площадью 6,2 кв.м, коридор площадью 9,5 кв.м, помещения площадью 91,9 кв.м, 35,8 кв.м, 81,6 кв.м, 111,7 кв.м, 39,6 кв.м, а всего - нежилые помещения общей площадью 376,3 кв.м, расположенные на 4 этаже строящегося административного здания, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Чернышевского, д. 60/62.
Цессионарию в административном здании, наряду с передаваемыми ему в собственность нежилыми помещениями, принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество административного здания. Цессионарию в административном здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри нежилых помещений, обслуживающее более одного нежилого помещения. Цессионарий не вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество административного здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 1.2 договора уступки права требования от 29.12.2004 указанное право требования возникло у Цедента согласно договору об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003, заключенного между ОАО "Саратовская фирма "Фрегат", ООО "Монтаж-ДР".
Согласно пункту 3.1.4 договора уступки права требования от 29.12.2004 Цедент гарантирует, что Должник по окончании строительства передает в срок, установленный настоящим договором, Цессионарию в собственность часть законченного строительством объекта, а именно нежилые помещения на 4 этаже, общей площадью 376,3 кв.м со следующими характеристиками благоустройства:
- помещения имеют внутреннюю отделку: швы заделаны, стены отштукатурены, изготовлены откосы, окна наружные - двойной стеклопакет, двери входные - стандартные;
- полы - чистовая подготовка для настила линолеума, паркета, плитки и т.д. (под любой настил);
- потолок - заделка швов;
- водопровод - счетчик на вводе на этаж, точка подключения на этаже, с внутренней разводкой;
- канализация - канализационный стояк на этаже с точкой врезки; горячее водоснабжение - точка подключения на этаже;
- отопление - отопление обеспечивается крышной котельной, разводка по этажу - металлопластиковыми трубами, конвекторы - согласно проекта: электрика - счетчик на вводе на этаж без внутренней разводки; лифт - в соответствии с проектом.
В соответствии с пунктом 1.1 договора об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003, заключенного между ОАО "Саратовская фирма "Фрегат" (Застройщик) и ООО "Монтаж-ДР" (Инвестор-1), и ООО "Юником-2000" (Инвестор-2), принимают участие в инвестировании строительства многоэтажного здания, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д.60/62, а Застройщик обязуется передать Инвестору-1 и Инвестору-2, после ввода здания в эксплуатацию построенное многоэтажное административное здание, за исключением 5 и 6 этажей обшей площадью 800 кв.м.
Согласно пункту 2.2 договора об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003 Инвестор-2 (ООО "Юником-2000") осуществляет технический надзор за строительством.
В соответствии с пунктом 2.3 договора об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003, передача в собственность построенного многоэтажного административного здания, за исключением 5 и 6 этажей, Заказчиком Инвестору, осуществляется актом приема-передачи после окончания строительства здания и ввода в эксплуатацию через учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовский области.
Согласно пункту 3.2 договора об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003 Инвестор-2 обязуется проводить технический надзор за строительством из расчета 30 000 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 3.3 договора об инвестировании строительства административного здания от 04.07.2003 Заказчик обязуется по окончании строительства передать в собственность Инвестора-1, построенное многоэтажное здание, за исключением 5 и 6 этажей.
Администрацией города Саратова ОАО "Саратовская фирма "Фрегат"" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 64-048-2131-0239-06 от 01.11.2006, в соответствии с которым, руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 12-этажного административного здания с крышной котельной (в соответствии с проектной документацией).
Согласно проектной документации дома, а также техническому паспорту, помещение на первом этаже (холл), общей площадью 53,2 кв.м, является неотъемлемой частью 12-этажного административного здания с крышной котельной, то есть общим имуществом собственников 12-этажного административного здания с крышной котельной.
На основании протокола N 1 заседания общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 60/62А от 25.07.2019, с ИП Рыбаковой О.А., заключен договор возмездного оказания услуг от 02.09.2019, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязанности по заключению с третьими лицами договоров, необходимых для поддержания нежилых помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации, а именно:
- договор водоснабжения;
- договор электроснабжения;
- договор поставки газа для котельной;
- договор о техническом обслуживании пожарной сигнализации;
- договор о техническом обслуживании газового хозяйства котельной;
- договор о вывозе мусора;
- прочие договоры, необходимость которых подтверждена собственниками нежилых помещений здания.
ООО "Экстра-Хаус" на основании договора возмездного оказания услуг выполняло работы и оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества в здании коммерческой недвижимости по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 60/62А, до 01.09.2019.
15.07.2019 от ООО "Экстра-Хаус" собственникам нежилых помещений по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 60/62А, поступило уведомление, согласно которому ООО "Экстра-Хаус" поставило их в известность, что с 01.09.2019 прекращает выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании коммерческой недвижимости по адресу: г.Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 60/62А, в связи с досрочным расторжением договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества по соглашению сторон с лицами, заключившими такие договоры.
Кроме того, указанным уведомлением ООО "Экстра-Хаус" сообщило о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями с 01.09.2019, т.к. ООО "Экстра-Хаус" расторгает ранее заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению данных услуг собственникам помещений в здании.
Также ООО "Экстра-Хаус" уведомило собственников нежилых помещений, о том, что в его собственности находится нежилое помещение площадью 53,2 кв.м по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д.60/62А, расположенное на 1 этаже (холл). ООО "Экстра-Хаус", предложило собственникам нежилых помещений заключить с ООО "Экстра-Хаус" сделку купли-продажи по приобретению данного нежилого помещения общей стоимостью 1 300 000 руб. по цене, соразмерной доле собственников нежилых помещений в общем имуществе здания, что при участии всех собственников, составляет 121 420 руб. (1 300 000 х 9,34% = 121 420). В случае отказа в приобретении данного нежилого помещения ООО "Экстра-Хаус" вынуждено будет запретить размещение имущества третьих лиц в данном помещении с 01.09.2019 и сдать помещение в аренду третьим лицам. При этом ООО "Экстра-Хаус" отметило, что окончательная цена приобретаемого имущества для конкретного собственника нежилого помещения будет зависеть от количества собственников, согласившихся на участие в сделках.
Согласно выписке из ЕГРН на нежилое помещение площадью 53,2 кв.м, расположенное на 1 этаже (холл) по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д.60/62А, кадастровый номер 64:48:000000:51894, его кадастровая стоимость составляет 785 322,44 руб., правообладателем является ООО "Экстра-Хаус"
Истец указывает, что регистрация права собственности в отношении вышеуказанного нежилого помещения, дальнейшая продажа его ответчику, являются незаконными, поскольку это помещение является общедомовым имуществом.
Истец считает, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, в том числе в нежилом помещении площадью 53,2 кв.м по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, расположенного на 1 этаже (холл) кадастровый номер 64:48:000000:51894.
Согласно техническому паспорту объекта капитального строительства по ул. Чернышевского, д. 60/62, выполненному МУП городское БТИ, учетный статус объекта - завершенный строительством, номер инвентарного дела - 38203, инвентарный номер объекта - 63:401:001:015636540, дата инвентаризации объекта - 05.12.2005, дата последних изменений - 12.04.2006; на первом этаже имеется часть помещения под названием "холл" площадью 51,7 кв.м. Данное помещение имеет сквозные проходы и соединения с общедомовыми помещениями N 2, N 3 (лифты), N 4 (лестница), N 5 (щитовая).
Истец полагает, что спорное помещение отвечает признакам общего имущества собственников помещений 12-этажного административного здания с крышной котельной.
Так, согласно рабочему проекту административного здания на ул. Чернышевского, в Октябрьском районе г. Саратова, заказчик - ОАО "Саратовская фирма "Фрегат", исполнитель ЗАО "Аквитал-М", год изготовления проекта - 2004, спорное помещение площадью 53,2 кв.м, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, расположенное на 1 этаже (холл) кадастровый номер 64:48:000000:51894 изначально входило в состав вестибюля первого этажа 12-этажного административного здания.
В соответствии с планом эвакуации, утвержденным ООО "Экстра-Хаус", все помещения верхних этажей не имеют других самостоятельных выходов эвакуации, кроме, как через спорное нежилое помещение (холл).
Спорное помещение (холл) не имеет самостоятельного выхода и связано с общедомовыми помещениями, что является еще одним подтверждением того, что помещение площадью 53,2 кв.м по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д.60/62А, расположенное на 1 этаже (холл) кадастровый номер 64:48:000000:51894, не выделено из общедомового имущества.
Данное помещение не имеет самостоятельного назначения, не связанного с удовлетворением потребностей собственников помещений 12-этажного административного здания. При таких обстоятельствах отчуждение указанного имущества нарушает права собственников помещений 12-этажного административного здания на общее имущество многоквартирного дома как собственников помещений в этом доме.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Возражая относительно заявленных исковых требований в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчик указал, что в материалах дела имеется выписка из ЕГРН от 29.05.2017, согласно которой ООО "Экстра-Хаус" принадлежит не холл, а нежилое помещение площадью 53,2 кв.м (т.д. 1, л.д. 39). В экспликации к техническому паспорту, на который ссылается истец, содержатся сведения, что на первом этаже здания находится холл площадью 51,7 кв.м, лифты площадью 2,8 кв.м и 4,6 кв.м, лестницы площадью 13,2 кв.м и 19,1 кв.м, щитовая площадью 9,1 кв.м, туалет площадью 6,2 кв.м, коридор площадью 9,5 кв.м, помещения площадью 271 кв.м и 36 кв.м. (т.д. 1, л.д. 102, оборотная сторона). Согласно рабочему проекту, на который ссылается истец, в том числе пояснительной записке (т.д. 2, л.д. 20), на первом этаже здания размещены вестибюль, выставочный зал, диспетчерская, электрощитовая и два лифта. Таким образом, сведения, содержащиеся в рабочем проекте, не находят своего подтверждения в техническом паспорте, что в свою очередь не соответствует зарегистрированным правам собственности. Так, в техпаспорте отсутствуют сведения о наличии на первом этаже холла площадью 53,2 кв.м либо иного помещения такой площадью. Следовательно, в данных документах содержится неактуальная информация.
Право собственности на спорное нежилое помещение возникло у ООО "Экстра-Хаус" на основании договора купли-продажи, заключенного с Федоровой С.Э. от 20.05.2017, зарегистрированного 29.05.2017.
Право собственности Федоровой С.Э. на указанное нежилое помещение возникло на основании договора уступки права требования от 12.04.2006, доли во вновь построенном административном здании распределены на основании акта приема-передачи недвижимости от 29.11.2006.
Ответчик считает, что между дольщиками достигнуто соглашение, что на помещения, находящиеся на первом этаже административного здания, не являются общим имуществом здания и передаются в собственность Федоровой С.Э.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.02.2020 по делу N А57-25554/2019 было удовлетворено ходатайство Рыбакова Олега Станиславовича, по делу N А57-25554/2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Приволжское Агентство Строительно-Технической экспертизы" (413100, г. Энгельс, ул. Тельмана, д.6, оф.4), эксперту Марыгиной Юлии Викторовне.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
- Предназначено ли нежилое помещение площадью 53,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, 1-й этаж (наименование помещения согласно технического паспорта 2008 года "Холл" (т.д.2, л.д. 26) кадастровый номер 64:48:000000:51894, для обслуживания более одного помещения в здании?
- Имеется ли в нежилом помещении площадью 53,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, 1-й этаж (наименование помещения согласно техническому паспорту 2008 года "Холл" (т.д.2, л.д. 26)), кадастровый номер 64:48:000000:51894, инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании, оборудование. Если да, то какое?
По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 9 от 14.02.2020 (т.д. 3, л.д. 85-94).
Отвечая на первый вопрос, эксперт Марыгина Ю.В. сделала вывод о том, что нежилое помещение площадью 53,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул.им. Чернышевского, д. 60/62А, 1 этаж (наименование помещения согласно техническому паспорту 2008 года "Холл" (т.2 л.д. 26)), кадастровый номер 64:48:000000:51894 предназначено для обслуживания более одного помещения в здании.
Отвечая на второй вопрос, эксперт Марыгина Ю.В., провела осмотр нежилого помещения площадью 53,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, д. 60/62А, и определила наличие имеющихся инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, а именно:
- на стене у поста охраны находятся электрические щитки с автоматическими выключателями и устройствами защитного отключения пожарной системы, расположенные на всех 12 этажах административного помещения;
- на стене у поста охраны установлены механические выключатели пуска дымоудаления для помещений, расположенных на всех 12 этажах; при срабатывании противопожарной сигнализации, охранник производит включение системы дымоудаления;
- на стене у поста охраны установлены пульты и блоки противопожарной сигнализации, дающие сигналы при срабатывании противопожарных датчиков, расположенных на всех 12 этажах в помещении расположены 2 лифта, доставляющие людей на все этажи здания, кроме второго.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив заключение эксперта N 9 от 14.02.2020, суд первой инстанции принял данное заключение в качестве допустимого доказательства.
Согласно статьям 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, связанных либо не связанных с лишением владения.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС РФ N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении общего имущества здания нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов (абзац 1 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и пункт 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 также разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом предоставленных доказательств, экспертного заключения суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение является общим имуществом здания.
Доводы ответчика о законном владении спорным помещением, суд первой инстанции обоснованно отклонил.
Гражданским кодексом Российской Федерацией и Жилищным кодексом Российской Федерации определены объекты общей долевой собственности многоквартирного дома, а также условия их оборотоспособности.
В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерацией собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом частью 2 указанной статьи установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерацией также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также было разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
Как верно отмечено судом первой инстанции, учитывая установленный частью 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерацией запрет на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, как отчуждение самих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, доводы ответчика нельзя признать соответствующими указанным нормам материального права.
Заключение сделок без учета положений норм статей 290, 36 Жилищного кодекса Российской Федерацией является нарушением не только требований закона, но и прав стороны оспариваемого соглашения, как инвестора, правомерно рассчитывающего на получение части результата инвестиционной деятельности - помещений, имеющих самостоятельное полезное функциональное назначение.
В силу особого назначения помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (здания), приобретение права на них одним лицом нарушает также права иных лиц - собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.
Данная правовая позиция поддерживается в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6842 от 01.03.2017.
В связи с изложенным, довод апеллянта о том, что законность владения ООО "Экстра Хаус" спорным помещением подтверждается соглашением дольщиков по договору долевого участия в строительстве административного здания (уступки) права требования от 29.11.2006 о распределении долей во вновь построенном административном здании, судебной коллегией отклоняется как ошибочный, основанный на неверном толковании действующих норм материального права.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Апелляционная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела.
Доводы заявителя апелляционной жалобы судебной коллегией признаются несостоятельными в полном объеме.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции, не установлено.
Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 июня 2020 года по делу N А57-25554/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экстра Хаус" (ОГРН 1066454049221, ИНН 6454082132) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. 00 коп.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.И. Антонова
Судьи
Т.В. Волкова
С.А. Жаткина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
