Дата принятия: 09 апреля 2021г.
Номер документа: 12АП-2410/2021, А12-25295/2020
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2021 года Дело N А12-25295/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2021 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,
судей Антоновой О.И., Волковой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рашевским Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 февраля 2021 года по делу N А12-25295/2020
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Петрова Эдуарда Васильевича (ИНН 344101044809, ОГРНИП 304344328100194)
к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)
о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, об установлении рыночной стоимости земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от индивидуального предпринимателя Петрова Эдуарда Васильевича представитель Бирюлькин Владимир Александрович, действующий на основании доверенности от 21.07.2020, выданной сроком на 1 год,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Петров Эдуард Васильевич (далее - истец, ИП Петров Э.В.) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик, департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030046:276, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, пр. Нефтяников, 14, площадью 22 101 кв.м, определенную на основании выполненного ООО "Ариороса" отчета N 1692/22/20 от 15.05.2020; об установлении рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 12 625 000 руб. в соответствии с экспертным заключением N ОН-12433 от 12.01.2021, выполненным ООО "Группа компаний "ТАУН".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.02.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области отменить как незаконное и необоснованное.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором выразил согласие с принятым решением суда первой инстанции.
В судебном заседании истец поддержал позицию, изложенную в отзыве.
Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровым номерами 34:34:030046:173, 34:34:030046:174, 34:34:030046:179, 34:34:030046:180, 34:34:030046:181, 34:34:030046:189, 34:34:030046:190, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030046:276, площадью 22 101 кв.м, находящемся в муниципальной собственности Волгограда.
В мае 2020 года в адрес истца поступил проект договора аренды спорного земельного участка от 15.05.2020 N 11744, согласно которому его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.07.2019.
Арендная плата в договоре рассчитана в соответствии с пунктом 2.1.11 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ.
Рыночная стоимость, использованная при расчете арендной платы, определена в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.05.2020 N 1692/22/2020 по состоянию на 01.07.2019 составляет 26 610 000 руб.
В то же время, как указывает предприниматель, в июле 2019 года при расчете арендной платы департамент использовал рыночную стоимость, определенную в отчете от 10.07.2019 N 15/42/2019, согласно которому по состоянию на 02.02.2019 рыночная стоимость земельного участка составляла 12 560 000 руб.
Предприниматель обратился к независимому оценщику с целью выяснить ориентировочную стоимость спорного земельного участка. В письме от 27.07.2020 ООО "Волгоградский центр оценки" сообщило, что рыночная стоимость находится в пределах 12 000 000 руб.
10.09.2020 истец обратился в ООО "Оценочная фирма "Тоскор" с целью выявления возможных нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности в отчете об оценке N 1692/22/20 от 15.05.2020.
В рецензии N 41/2020 от 15.09.2020 специалист пришел к выводу, что указанный отчёт выполнен с многочисленными нарушениями требований законодательства в области оценочной деятельности.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно требованиям статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:
А = С x Кмд x Кказ, где:
А - величина арендной платы;
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;
Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.
Рыночная стоимость, использованная при расчете арендной платы, определена в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.05.2020 N 1692/22/2020, по состоянию на 01.07.2019 составляет 26 610 000 руб.
Величина рыночной стоимости земельного участка является для ответчика обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы (платы за пользование земельным участком).
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.
В суде первой инстанции по ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза.
В экспертном заключении N ОН-12433 указано на то, что отчет об оценке земельного участка от 15.05.2020 N 1692/22/2020 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.07.2019 составляет 12 625 000 руб.
Данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является полным и мотивированным, научно-обоснованным и достоверным, а потому обоснованно принято судом в качестве допустимого доказательства.
Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспорены, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
Согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов" в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.
С учетом положений вышеприведенных норм и установленных по делу обстоятельств исковые требования были правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Довод жалобы относительно незаключенности договора аренды признается судебной коллегией несостоятельным, поскольку предприниматель является собственником легальных объектов недвижимости, размещенных на земельном участке, в связи с чем, вне зависимости от наличия/отсутствия договорных отношений на стороне Петрова Э.В. имеется обязанность вносить плату за пользование земельным участком, определенную на основании нормативно-правовых актов (регулируемая арендная плата).
Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
В целом доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и сводятся исключительно к несогласию с ней, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 февраля 2021 года по делу N А12-25295/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л. Ю. Луева
Судьи О. И. Антонова
Т. В. Волкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
