Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 12АП-2352/2020, А57-24102/2019
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N А57-24102/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2020 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Скворок Е.С.,
при участии в судебном заседании представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" - М.С. Покрышевской, действующей на основании доверенности от 12.12.2019 N 01-08/97,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Авакяна Гамлета Грантовича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 января 2020 года по делу N А57-24102/2019
по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003),
к индивидуальному предпринимателю Авакяну Гамлету Грантовичу (ОГРНИП 317645100023152, ИНН 645311387577),
Третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к индивидуальному предпринимателю Авакяну Гамлету Грантовичу (далее - ответчик, ИП Авакян Г.Г.) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2015 N Ар-15-245ф-4 с кадастровым номером 64:48:040332:752, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 2-я Прокатная, б/н, площадью 366 кв.м; взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N Ар-15-245/Ф-4 от 07.08.2015 г. в сумме 20 064,61 руб.; неустойки в размере 486,40 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 января 2020 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд расторг договор аренды земельного участка от 07.08.2015 N Ар-15-245ф-4 с кадастровым номером 64:48:040332:752, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 2-я Прокатная, б/н, площадью 366 кв.м.
Суд взыскал с ИП Авакяна Г.Г. в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" неустойку в размере 486 (четыреста восемьдесят шесть) рублей 40 копеек.
В остальной части исковых требований отказано.
ИП Авакян Г.Г., не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований истца в части расторжения договора аренды.
В обоснование поданной жалобы заявитель указывает, что истцом при подаче иска и судом в решении суда неверно указан номер договора.
Кроме того, апеллянт полагает, что несвоевременная оплата арендных платежей не является существенным нарушением условий договора.
Администрацией письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.
Представитель Администрации в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы.
Представители ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела ИП Авакян Г.Г. и третьи лица извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебный акт в сети "Интернет" размещен 01.05.2020, что следует из отчета о публикации судебного акта.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении ответчика и третьих лиц о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя Администрации, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 09.07.2015 N 1765 Проскурину Михаилу Архиповичу предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 366 кв.м с кадастровым номером 64:48:040332:752 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. 2-я Прокатная, б/н в Ленинском районе, для строительства магазина от 150 до 500 кв.м.
07.08.2015 во исполнение данного постановления между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" (Арендодатель) и Проскуриным Михаилом Архиповичем (Арендатор) заключен договор N Ар-15-245/ф-4 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040332:752, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. 2-я Прокатная, б/н, для строительства магазина, площадью 366 кв.м.
На основании акта приема-передачи от 20.08.2015 земельный участок передан Арендатору.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 23.03.2016 Проскурин Михаил Архипович передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N Ар-15-245/ф-4 от 07.08.2015 Авакяну Гамлету Грантовичу в полном объеме.
28 марта 2019 года истцом в адрес ИП Авакяна Г.Г. направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2015 с указанием на систематическое нарушение сроков оплаты арендных платежей.
08 июня 2019 года ответчику направлено уведомление с предложением расторжения спорного договора аренды земельного участка.
Однако претензионные требования ответчик не исполнил.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 5.2.3 Договора аренды N Ар-15-245/ф-4 от 07.08.2015 одной из обязанностей арендатора является уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2018 по делу N А57-6783/2018 с Индивидуального предпринимателя Авакяна Гамлета Грантовича в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N Ар-15-245/ф-4 от 07 августа 2015 года за период 25 марта 2016 года по 30 сентября 2017 года в размере 50 367,60 руб., пени за период с 10 апреля 2016 года по 26 декабря 2017 года в размере 3 244,26 руб.
На основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2018 г. по делу N А57-6783/2018 выдан исполнительный лист серии ФС N 023657791.
На основании указанного исполнительного листа 04.06.2019 возбуждено исполнительное производство N 31157/19/64049-ИП, которое согласно сведениям сервиса "Банк исполнительных производств" в настоящее время не окончено, исполнительный документ возвращен взыскателю по основаниям ч.1, 3 ст.46 ФЗ "Об исполнительном производстве".
Вывод суда первой инстанции, что материалами дела подтвержден факт систематического невнесения арендных платежей в установленный договором срок, апеллянтом не опровергнут.
Согласно части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Из материалов дела следует, что 28 марта 2019 года истцом в адрес ИП Авакяна Г.Г., направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2015, с указанием на систематическое нарушение сроков оплаты арендных платежей (т.1, л.д. 36-39), что подтверждается описью вложения, списком внутренних почтовых отправлений от 26.03.2019 г.
Кроме того, истец направлял в адрес ответчика уведомление от 30.05.2019 N 13-04/12737 о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора другой стороной, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 05.06.2019 г., копией описи вложения в ценное письмо (т.1, л.д. 40-46).
Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Ответчик получил претензию, задолженность в полном объёме не погасил, соглашение о расторжении договора не подписал.
Доводы апеллянта о том, что вменяемые ему нарушения договора аренды являются несущественными, в связи с чем договор аренды расторжению не подлежит, в обоснование которого представлены сведения об оплате задолженности на сумму 20 000 руб. от 23.12.2019 (т.1, л.д. 112), рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа отнесено законом к существенным нарушениям условий договора, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае требование о расторжении договора N Ар-15-245/ф-4 от 07 августа 2015 года обусловлено истцом невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
По условиям пункта 3.2. договора арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Судом установлено, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды, поскольку не внес арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок, что объективно подтверждается, в том числе, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А57-6783/2018, которым с ответчика взыскан долг по договору аренды за период 25 марта 2016 года по 30 сентября 2017 года.
Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.
Даная правовая позиция поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 302-ЭС15-12764 по делу N А19-11871/2014.
В этой связи, само по себе последующее погашение арендатором долга не исключает право арендодателя в силу закона и в соответствии с условиями договора аренды его расторгнуть, в том числе, в связи с ранее допущенными ответчиком нарушениями принятых на себя обязательств.
В этой связи, учитывая доказанным факт существенного нарушения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, требования истца о расторжении договора N Ар-15-245/ф-4 от 07.08.2015 г., заключенного между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Авакяном Г.Г., правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апеллянта о неверном указании в решении суда номера договора, не являются основанием для отмены принятого решения, поскольку обстоятельства могут быть устранены в порядке статьи 179 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что истцом в иске указан неверный номер договора, также не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части, поскольку из материалов дела следует, что воля истца при подаче иска была направлена на расторжение договора N Ар-15-245/ф-4 от 07.08.2015, иных арендных отношений между сторонами нет.
В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
В рамках настоящего спора истцом также заявлены требования о взыскании задолженности по спорному договору аренды за период с 01.10.2017 г. по 31.12.2018 и пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 10.01.2019 по 11.03.2019.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 416, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установив, что на момент рассмотрения иска задолженность ответчиком погашена, пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования о взыскании задолженности.
При этом суд первой инстанции, установив, что задолженность погашалась ответчиком с нарушением установленного договором срока, удовлетворил требования о взыскании неустойки в сумме 486,40 руб.
Апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда в указанной части, о наличии в расчете пени арифметических ошибок и (или) иных неточностей не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 января 2020 года по делу N А57-24102/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Т.С. Борисова
Судьи О.А. Дубровина
А.Ф. Котлярова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
