Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2020 года №12АП-16810/2019, А57-17895/2018

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 февраля 2020 года Дело N А57-17895/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2020 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Котляровой А.Ф., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рафиковой Р.М.,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 ноября 2019 года по делу N А57-17895/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (ОГРН 1026402656587, ИНН 6452071939) к обществу с ограниченной ответственностью "Малтон" (ОГРН 1066454048650, ИНН 6454081636), индивидуальному предпринимателю Шпрехеру Авруму Мотелевичу, (ИНН 64540206227, ЕГРИП 308645418600015), третье лицо: акционерное общество "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) о переводе прав и обязанностей на ООО "Центр реструктуризации" по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2018 N СрФ/31103/18,
при участии в судебном заседании представителей: ООО "Центр реструктуризации" - Владовича П.В., действующего на основании доверенности от 17.04.2019 б/н, АО "Тандер" - Сафошкина М.С., действующего на основании доверенности от 21.10.2019 N 23АА9888629, ИП Шпрехера А.М. и ООО "Малтон" - Яловой Е.С., действующей на основании доверенности от 01.10.2019 б/н,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (далее по тексту - ООО "Центр реструктуризации", общество, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Малтон" и индивидуальному предпринимателю Шпрехеру Авруму Мотелевичу, (далее по тексту - ООО "Малтон", ИП Шпрехер А.М., ответчики) о переводе прав и обязанностей на ООО "Центр реструктуризации" по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2018 N СрФ/31103/18, заключённому между ООО "Малтон" и АО "Тандер" в отношении нежилого помещения, литер А2АЗ, этаж: 1-й, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 388,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Шевченко, д. N 33/45.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.10.2018, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.06.2019 данные судебные акта были отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции по данному делу, кассационная инстанция пришла к выводу о не исследованности судами всех обстоятельств дела, указывая на необходимость проверки идентичности проектов договоров аренды в отношении спорного помещения, направленных ответчиком истцу и третьему лицу. Также указано на необходимость исследования вопроса о намерениях истца заключить договор аренды на новый срок и решить вопрос о процессуальном правопреемстве ответчика.
При новом рассмотрении исковых требований ООО "Центр реструктуризации", арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу об отказе их удовлетворения (решение от 13.11.2019), определением от 14 августа 2019 года привлёк к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича, являющегося новым собственником спорного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.02.2019.
Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции от 13 ноября 2019 года, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме
ООО "Малтон", АО "Тандер", во исполнение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения апелляционного суда от 20 декабря 2019 года, представлены отзывы на жалобу, в которых общества просили решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу, соответственно, без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия полагает доводы жалобы обоснованными, исходя из следующего.
Согласно материалам дела, 16.04.2012 между ООО "Центр реструктуризации" (арендатор) и ООО "Малтон" (арендодатель), был заключён договор аренды N А01/2012 (далее по тексту - договор аренды N А01/2012, договор), на нежилое помещение, литер А2АЗ, этаж: 1-й, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 388,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. N 33/45, переданное арендатору по акту приёма - передачи.
Дополнительным соглашением от 20.04.2015 к данному договору стороны согласовали продление срока его действия до 01.05.2018.
Также раздел 12 договора аренды N А01/2012 дополнен пунктом 12.4. следующего содержания: "В случае принятия решения арендатором о досрочном расторжении настоящего договора в одностороннем порядке арендатор направляет арендодателю соответствующее письменное уведомление под расписку или заказным письмом по юридическому адресу, указанному в настоящем договоре, не позднее, чем за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения".
Пунктом 13.2 договора установлено, что если ни одна из его сторон за 30 календарных дней до истечения срока его действия не заявит о его расторжении, настоящий договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
По окончанию срока действия договора аренды, его прекращения по иным основаниям, либо при его досрочном расторжении или одностороннего отказа от исполнения договора, арендатор обязан вернуть объект аренды с учётом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя без возмещения их стоимости, а также с учетом нормального износа объекта аренды и неотделимых улучшений (пункт 1.9).
В целях реализации названных положений договора, 05.04.2018 ООО "Центр реструктуризации" направило в адрес ООО "Малтон" письмо (исх. N 74), с предложением заключить договор аренды на следующих условиях: срок аренды - 7 лет; постоянная часть арендной платы - 550 000 рублей в месяц; постоянная часть арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, не более чем на уровень инфляции за текущий год по Саратовской области.
Рассмотрев данное обращение, ООО "Малтон" 11.04.2018, письмом (исх. N 14-03/11) сообщило о готовности заключения договора аренды на новый срок на следующих условиях: срок аренды 10 лет; ставка аренды 1500 руб./кв.м., не включая НДС в связи с применением упрощенной системы налогообложения; право собственника на изменение ставки аренды на уровень инфляции; по предварительному согласованию с арендодателем в течение б (шести) календарных месяцев с момента заключения договора на новый срок проведение арендатором собственными силами и за свой счёт ремонта, затрагивающего стены и перегородки, потолочное покрытие, напольное покрытие, зону погрузки-разгрузки товаров, а также инженерные системы и элементы, расположенные внутри помещения.
Не согласившись с указанными предложениями, истец, 12.04.2018 исх. N 122 направил в адрес ООО "Малтон" письмо с предложением других условий заключаемого договора, на которое ООО "Малтон" 13.06.2018 (исх. N 14-03/15) направило истцу свои условия заключения договора (лист дела 114 том 1).
Данные условия включали в себя: срок аренды 10 лет, ставка аренды 1600 руб.мес., право арендодателя: изменения ставки аренды на уровень инфляции, на одностороннее внесудебное расторжение договора при уведомлении арендатора за 30 календарных дней до даты такого расторжения, исключение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, по предварительному согласованию с арендодателем в течение 3-х календарных месяцев с момента заключения договора на новый срок, проведение арендатором собственными силами и за свой счёт ремонта, затрагивающего стены и перегородки, потолочное покрытие, напольное покрытие, зону погрузки-разгрузки товаров, а также все инженерные системы и все элементы инженерных систем, расположенных внутри помещения.
В дальнейшем, 18.06.2018, ООО "Центр реструктуризации" направило в адрес ООО "Малтон" уведомление о расторжении договора аренды N А01/2012, по итогам рассмотрения, которого, сторонами договора, 18.07.2018 подписано соглашение о его расторжении.
Арендованное имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 18.07.2018 (возврата) имущества.
ООО "Малтон", полагая спорное имущество свободным от прав третьих лиц, 29.06.2018 заключило договор аренды недвижимого имущества N СрФ/31103/18 с АО "Тандер".
Истец, в свою очередь, полагая нарушенным своё преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в их удовлетворении, пришёл к выводу об отсутствии у истца такого права и оснований со стороны ответчика заключать с истцом новый договор аренды.
При этом суд основывался на следующих выводах: письмо, направленное в адрес истца ответчиком 13.06.2018 (исх. N 14-03/15) содержало проект договора аренды с условиями, аналогичным условиям договора с третьим лицом (письмо от 13.06.2018 исх. N 14-03/15/1), между сторонами договора аренды N А01/2012 подписано соглашение о его расторжении, что истцом не были акцептированы условия новой оферты, в результате чего, у последнего отсутствовали намерения сохранения аренды спорного помещения.
Судебная коллегия, пришла к выводу об ошибочности данных выводов суда, как основанных на неправильном применении норм права, регулирующих спорные вопросы и без учёта выводов, изложенных в постановлении кассационной инстанции от 04.06.2019 по данному делу.
В соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) у истца имеется право требовать перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Исходя из положений части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, преимущественное право заключения договора аренды предоставлено не только арендатору действующего договора, но и арендатору договора, прекратившему своё действие в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренным абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ.
На основании положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пункте 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (пункт 2 данного постановления).
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Как указывалось ранее, ООО "Малтон" 13.06.2018 (исх. N 14-03/15) направило истцу проект договора аренды спорного помещения на новый срок, без указания срока его акцепта.
Согласно пункту 1 статьи 441 ГК РФ, если в письменной форме не определён срок акцепта, договор считается заключённым, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
В связи с чем, в данном случае, применим установленный деловым оборотом месячный срок, тем более, ответчики по делу не заявили суду об иных сроках рассмотрения предложенной оферты.
Вместе с тем, до истечения, как нормального необходимого срока (с учётом доставления корреспонденции средствами связи), так и срока, установленного деловым оборотом, ООО "Малтон", 29.06.2018 заключило новый договор аренды на спорное помещение с АО "Тандер" не установив истинную волю истца в отношении рассматриваемой им оферты от 13.06.2018г.
Вывод арбитражного суда первой инстанции, основанный на обстоятельстве расторжения ранее заключённого договора аренды N А01/2012, не принимается апелляционным судом, как постановленный в нарушение выводов суда кассационной инстанции в данной части и не имеющий правового значения для рассмотрения вопроса об акцепте договора, заключаемого на новый срок.
Апелляционный суд также не соглашается с выводами суда об идентичности проектов договоров аренды, направленных в адрес истца и третьего лица исходя из исследованных материалов дела.
Раздел 6 проекта договора, направленного истцу 13.06.2018, содержал условия увеличения арендной платы не более чем на 10%, оплата, при этом, устанавливалась до 5 числа текущего месяца, условия о дальнейшей пролонгации договора, проект не содержал (листы дела 60, 63 тома 3).
В свою очередь, проект договора, направленный третьему лицу, содержал условия внесения арендной платы до 10 числа текущего месяца, арендная плата могла быть увеличена не более чем на 5%, и арендатору предоставлялось право пролонгации договора аренды (листы дела 60-62 тома 4).
Изложенное свидетельствует о намерении ответчика заключить договор аренды с АО "Тандер" на более выгодных условиях, чем с истцом.
Учитывая, что представленными истцом доказательствами, установлено его право использования спорного помещения и после прекращения договора аренды N А01/2012, исковые требования подлежали удовлетворению в полном объёме, в связи с чем, обжалуемый судебный акт, подлежит отмене, апелляционная жалоба, -удовлетворению.
По итогам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отмене обеспечительных мер, наложенных определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.08.2019 г. по ходатайству истца, выразившихся в запрещении Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на осуществление регистрационных действий в отношении спорного помещения.
Согласно договору купли - продажи от 08.02.2019, заключённому между ООО "Малтон" и индивидуальным предпринимателем Шпрехером Аврумом Мотелевичем, помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 33/45, общей площадью 388, 5 кв.м., перешло в собственность последнего, в связи с чем, ООО "Малтон" выбыло из спорных правоотношений, в результате чего утратило правовой статус ответчика.
Апелляционный суд, изучив жалобу, приходит к выводу, что изложенные в ней доводы нашли своё подтверждение в материалах дела, основаны на нормах права, регулирующих спорные правоотношения.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:
1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;
3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются не обоснованными, постановленными при неправильном применении норм материального права, вследствие чего, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по настоящему делу, подлежат отнесению на ответчика - индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 ноября 2019 года по делу N А57-17895/2018 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации", - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт: исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (ИНН 6452071939, ОГРН 1026402656587) к индивидуальному предпринимателю Шпрехеру Авруму Мотелевичу (ИНН 645402062270, ОГРНИП 308645418600015) и акционерному обществу "Тандер" (ИНН 2310031475 ОГРН 1022301598549) удовлетворить.
Перевести с акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475 ОГРН 1022301598549) права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2018 N СрФ/31103/18, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью "Малтон" и акционерным обществом "Тандер" в отношении нежилого помещения, литер А2А3, этаж: 1-й, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 388, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Им. Т. Г. Шевченко, д. 33/45, на общество с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (ИНН 6452071939, ОГРН 1026402656587).
В исковых требованиях к обществу с ограниченной ответственностью "Малтон" - отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича (ИНН 645402062270, ОГРНИП 308645418600015) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (ИНН 6452071939, ОГРН 1026402656587) государственную пошлину в размере:
- 6 000 рублей за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции, оплаченную платёжным поручением от 13.08.2018 N 15196;
- 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде, оплаченную платёжным поручением от 14.11.2018 N 22855;
- 3000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы в Арбитражном суде поволжского округа, оплаченную платёжным поручением от 11.02.2019 N 3007;
- 3000 рублей за рассмотрение заявления о наложении обеспечительным мер, оплаченную платёжным поручением от 12.08.2019 N 16860;
- 3000 рублей за рассмотрение заявления о наложении обеспечительным мер, оплаченную платёжным поручением от 31.07.2019 N 15631;
- 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде, оплаченную платёжным поручением от 10.12.2019 N 24171.
Отменить обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.08.2019 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на осуществление регистрационных действий в отношении объектов недвижимости:
- нежилого помещения, этаж N 1, общей площадью 346, 6 кв.м., кадастровый номер 64:48:050306:1958, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Им. Т. Г. Шевченко, д. 33/45;
- нежилого помещения, этаж N 1, общей площадью 41,9 кв.м., кадастровый номер 64:48:050306:1957, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Им. Т. Г. Шевченко, д. 33/45.
Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий О.А. Дубровина
Судьи А.Ф. Котлярова
М.Г. Цуцкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка