Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2020 года №12АП-127/2020, А57-30453/2017

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2020 года Дело N А57-30453/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2020 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Селивановой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Еликринцева Антона Анатольевича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2019 года по делу N А57-30453/2017
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к индивидуальному предпринимателю Еликринцеву Антону Анатольевичу (ОГРНИП 316645100122943, ИНН 645504175628), Деминой Надежде Георгиевне
третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО "Город Саратов" (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155), Юдина Юлия Станиславовна
о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии в судебном заседании: представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова - Михайлина К.В., действующего на основании доверенностей от 12.12.2019, 24.01.2019
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Саратовской области 11.12.2017 обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Еликринцеву Антону Анатольевичу (далее - ИП Еликринцев А.А., ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 с кадастровым номером 64:48:020303:24, площадью 2012 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Верхняя, б/н, занимаемого нежилым зданием - кафе; взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 в сумме 96 337,07 руб., неустойки в размере 6 358,25 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 по делу в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.05.2019 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении дела арбитражным судом Саратовской области по ходатайству истца в качестве соответчика привлечена Демина Н.Г.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.11.2019 исковые требования администрации удовлетворены, договор аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 с кадастровым номером 64:48:020303:24 площадью 2012 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Верхняя б/н расторгнут.
С Деминой Н. Г. в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
С ИП Еликринцева А.А. в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 96 337,07 руб., неустойка в размере 6 358,25 руб.
С ИП Еликринцева А.А. в пользу администрации в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 4 081 руб.
ИП Еликринцев А.А., не согласившись с судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой и письменным уточнением к ней, в которой просит решение суд отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование довод жалобы апеллянт ссылается на то, что 14.02.2018 между ИП Еликринцевым А.А. и Деминой Н.Г. заключен договор замены стороны в обязательстве, в связи с чем, полагает, что выбыл из арендных правоотношений. Задолженность и неустойку необходимо взыскать с Деминой Н.Г. Кроме того, выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о расторжении договора аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008, поскольку истцом не представлены доказательства не использование спорного земельного участка в течение трех лет.
В судебном заседании представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители иных сторон в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 14.02.2020.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 31.10.2008 N Т-7440-р Юдиной Ю.С. предоставлен в аренду участок площадью 2012 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020303:24 для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания ул. Верхняя, б/н.
Во исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемым в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и Юдиной Ю.С., именуемой в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008.
Согласно условиям договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020303:24, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Верхняя, б/н, занимаемый нежилым зданием - кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 12.08.2008г., площадью 2012 кв.м.
В результате замены стороны в обязательстве на основании договора от 04.04.2017, прошедшего государственную регистрацию 12.04.2017, арендатором по договору стал ИП Еликринцев А.А.
Как установлено судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела, согласно договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2018, Еликринцев А.А. передал Деминой Н.Г. права и обязанности по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 858 от 07.11.2008 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020303:24, находящегося по адресу: г.Саратов, ул.Верхняя, б/н, площадью 2012 кв.м. государственная регистрация договора произведена 27.02.2018г., о чем в ЕГРН имеется запись 64/001/2018-7 (л.д.4 т.2).
Полагая, что у ИП Еликринцева А.А. и Деминой Н.Г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 96 337,07 руб., неустойки в размере 6358,25 руб., а также указывая, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:020303:24 с существенным нарушением условий договора, не исполняя принятые на себя обязанности по оплате арендной платы, не осваивая земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008, определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом равными долями.
Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Аналогичной позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Постановлением Правительства Саратовской области N 412-П от 27.11.2007 "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области N 412-П от 27.11.2007 опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.
В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Постановлением Правительства Саратовской области N 412-П от 27.11.2007 "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:
Аr - УПКС х S х К (%), где:
Аr - размер арендной платы за год;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. участка;
S - площадь земельного участка;
К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р от 28.12.2012 утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020303:24 в размере 7281,94 руб.
Решением Саратовской городской Думы N 9-66 от 15.12.2016 "об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования "Город Саратов" установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 составляет 7 281,94*2012*3%= 439 537,9 рублей.
Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды N 858 от 07.11.2008 за период с 12.04.2017 по 30.06.2017 составляет 96 337,07 руб., пени с 11.07.2017 по 14.09.2017 - 6 358,25 руб.
Контррасчет суммы задолженности и пени ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии размером задолженности и пени, о наличии в нём каких-либо неточностей и (или) арифметических ошибок.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с ИП Еликринцева А.А. задолженности по договору аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 за период с 12.04.2017 по 30.06.2017 в размере 96 337,07 руб., пени с 11.07.2017 по 14.09.2017 - 6 358,25 руб.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, правовых оснований для его переоценки не имеется.
Довод ИП Еликринцева А.А., что он выбыл из арендных правоотношений, и Демина Н.Г., как арендатор земельного участка несет бремя уплаты арендных платежей, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Как следует из материалов дела, Еликринцев А.А. 14.02.2018 заключил договор замены стороны в обязательстве с Деминой Н.Г., передав ей права и обязанности по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 858 от 07.11.2008 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020303:24, находящегося по адресу: г.Саратов, ул.Верхняя, б/н, площадью 2012 кв.м. государственная регистрация договора произведена 27.02.2018г., о чем в ЕГРН имеется запись 64/001/2018-7 (л.д.4 т.2).
Между тем, при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные связи между правомочиями и обязанностями сохраняются, к вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода, поскольку выбывшее из такого договора аренды лицо обладало правами и обязанностями по договору аренды на вновь заступающее лицо должны быть также переведены права и обязанности выбывающего лица.
Истец реализовал свое право на защиту нарушенного права, обратившись в суд 11.12.2017 в соответствии с правилами подсудности, последующая перемена лиц на стороне арендатора не влечет за собой возникновения права на повторное предъявление тождественного требования.
В соответствии со статьей 48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.
Материалами дела подтверждается, что Демина Н.Г. стала арендатором спорного земельного участка только с 27.02.2018, вместе с тем исковой период 12.04.2017 по 30.06.2017, когда именно ИП Еликринцев А.А. являлся арендатором спорного земельного участка.
На основании изложенного выше, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании суммы задолженности и пени с ИП Еликринцева А.А. в заявленном истцом размере.
Расторгая договор аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (ред. от 08.03.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:
- органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Статьей 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы N 67-649 от 18.12.2005, определена структура органов местного самоуправления города которую составляют:
- Саратовская городская Дума, именуемая - представительный орган;
- Глава муниципального образования "Город Саратов", исполняющий полномочия председателя городской Думы;
- администрация муниципального образования "Город Саратов" исполнительно-распорядительный орган;
- контрольно-счетная палата - контрольный орган.
Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.
Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случае нарушения арендатором условий договора.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Пунктом 5.2.2 указанного договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора аренды от 07.11.2008 N 858, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020303:24 была расположена в пределах территории общего пользования, о чем также свидетельствует приложенный администрацией фрагмент карты градостроительного зонирования.
В отношении объекта недвижимого имущества судом запрашивались документы и установлено, что Единый государственный реестр недвижимости в настоящее время не содержит сведений о правообладателях объекта недвижимости - нежилое здание, кадастровый номер 64:48:020302:34, площадью 460 кв.м., расположенное по адресу: г.Саратов, ул. Верхняя (т. 4, л.д. 19-20).
Согласно распоряжению от 31.10.2008 N Т7440-р и условию пункта 1.1 договора аренды, спорный земельный участок изначально предоставлялся Юдиной Ю.С. как занимаемый зданием кафе. Согласно представленным в материалы дела документам, ранее за Юдиной Ю.С. на объект нежилое здание было зарегистрировано право собственности, которое прекращено 03.03.2010г.
Согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке какой-либо зарегистрированный объект недвижимости отсутствует, правообладатели отсутствуют.
Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположена спортивная площадка, часть сквера, объекты недвижимости на территории земельного участка отсутствуют, о чем в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 14.06.2017 (л.д.32 т.1), от 28.03.2018 (л.д.105 т.1), от 22.09.2019.
ИП Еликринцев А.А. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции также подтвердил, что на земельном участке в настоящее время объект отсутствует.
Судом первой инстанции установлено, что ИП Еликринцев А.А. выбыл из арендных правоотношений с 27.02.2018, т.е. после подачи истцом искового заявления в суд (11.12.2017).
Надлежащим ответчиком по иску о расторжении договора аренды является Демина Н.Г. как арендатор земельного участка.
Отношения сторон возникли из договора аренды земельных участков, и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды": согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка N 858 от 07.11.2008 арендодатель предоставил Арендатору земельный участок с кадастровым номером 64:48:020303:24, площадью 2012 кв.м., находящегося по адресу: г. Саратов, ул.Верхняя, б/н, в границах, указанных в кадастровом паспорте, занимаемый нежилым зданием - кафе.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрация муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика предупреждение от 02.08.2017 и уведомление от 25.09.2017 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступали, земельный участок не осваивается.
Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, земельный участок с кадастровым номером 64:48:020303:24 расположен в пределах территории общего пользования, о чем в материалы дела Комитетом по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО "Город Саратов" представлен ответ N N 06-09-18/3550 от 22.08.2018.
Также судом первой инстанции также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020303:24 в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" в соответствующих редакциях, утвержденных решениями Саратовской городской Думы, относился: от 29.04.2008 N 27-280, от 27.04.2010 N 50-595 - частично территория общего пользования, частично Р-2 (зона земельных насаждений общего пользования); от 11.10.2012 N 18-217, от 06.02.2014 N 32-361, от 25.07.2014 N 38-429, от 19.02.2015 N 43-482, от 14.06.2016 N 60-634, от 27.12.2016 N 10-77- территория общего пользования.
В соответствии с пунктом 1.7. Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования "Город Саратов", утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 N 51-606, использование таких участков допускается для размещения: клумб, газонов, посадки деревьев в целях благоустройства территорий; детских игровых площадок; площадок для размещения контейнеров для сбора ТБО; остановочных пунктов общественного транспорта; памятников, мемориалов, скульптурных композиций, малых архитектурных форм; ярмарок, организуемых органами местного самоуправления муниципального образования "Город Саратов"; рекламных конструкций в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе"; нестационарных торговых объектов, размещение которых осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов; некапитальных объектов, используемых для спортивных, культурных и иных массовых мероприятий, проводимых в порядке, определяемом администрацией муниципального образования "Город Саратов"; объектов систем коммунальной инфраструктуры (за исключением объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов), линий связи; опор путепроводов; лестничных и пандусных сходов подземных и надземных пешеходных переходов; павильонов остановочных пунктов общественного транспорта; объектов транспортной инфраструктуры (площадок для отстоя и закольцовывания общественного транспорта, разворотных площадок, площадок для размещения диспетчерских пунктов); автомобильных стоянок для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест.
Из материалов дела видно, что земельный участок, явившийся объектом аренды, включает территорию общего пользования (на участке имеются спортивная площадка, зона зеленых насаждений).
На момент перехода прав от прежнего арендатора к новому арендатору уже был утвержден проект планировки территории, в соответствии с которым спорный земельный участок полностью расположен в пределах территории общего пользования, в границах которой возможно размещение объектов, перечисленных в пункте 1.7 Положения "Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования "Город Саратов", утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 N 51-606.
Указанные нормативные правовые акты были официально опубликованы и ответчик при должной степени заботливости и осмотрительности имел реальную возможность до заключения Договора о передаче прав по договору аренды ознакомиться с ними и, исходя из утвержденного перечня объектов, разрешенных к размещению на территории данного земельного участка, по своему волеизъявлению принять решение о заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
При заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ).
Ответчиком достаточных доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования спорного земельного участка, в материалы дела не представлено.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020303:24, арендуемый ИП Еликринцевым А.А., а в последующем Деминой Н.Г., не используется по его целевому назначению.
При этом ответчик надлежащих доказательств обратного в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представил.
Кроме того, в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка истец указывает на то, что ответчиком должным образом не исполнялась обязанность по оплате арендных платежей.
Материалами дела подтверждается наличие задолженности по арендной плате, а также начислена пеня в связи с неисполнением условий договора.
Указанная задолженность не погашена до настоящего времени.
Доказательства обратного ответчиком в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представлены.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получении отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрация муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика предупреждение от 02.08.2017 и уведомление от 25.09.2017 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора.
Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке.
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
Между тем, в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Письма почтой возвращены ввиду неудачной попытки вручения ответчику по юридическому адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика, поскольку последний не уведомил надлежащим образом истца об изменении места нахождения.
Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований истцом, поскольку судом установлено, что:
- арендатор допустил существенные нарушения условий договора (не произвел освоение предоставленного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования);
- арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений;
- несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения не устранил;
- на основании этого арендодатель предложил расторгнуть договор, арендатор не ответил на это предложение в срок.
Согласно акту осмотра земельного участка от 22.09.2019 земельный участок используется под спортивную площадку, на участке произрастают деревья, кустарники; какие-либо объекты недвижимости, в том числе кафе и иные, отсутствуют.
Ответчик документов, подтверждающих надлежащее освоение спорного земельного участка, не представил, доводы жалобы об обратном, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.
Согласно статьям 8, 9 АПК РФ в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые, в том числе, заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.
Таким образом, на основании изложенного, суд в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьями 22, 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 450, 619 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению ввиду доказанности последним достаточных юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий рассматриваемого гражданско-правового договора.
Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ.
При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного апелляционной коллегией не установлено, а апеллянтом не представлено.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, повторяют позицию предпринимателя по спору, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела.
По существу доводы жалобы выражают несогласие с установленными судом фактическими обстоятельствами спора и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что не может служить основанием для отмены определения.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2019 года по делу N А57-30453/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий А.Ф. Котлярова
Судьи Т.С. Борисова
О.А. Дубровина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка