Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2020 года №11АП-9708/2020, А65-8200/2020

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2020 года Дело N А65-8200/2020
Резолютивная часть постановления оглашена 08 сентября 2020 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 сентября 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,
судей­­­­­ Коршиковой Е.В., Ануфриевой А.Э.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Липовецкой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 сентября 2020 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 июня 2020 года по делу N А65-8200/2020 (судья Горинов А.С.),
по иску Муниципального казённого учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛИК Девелопмент", г. Казань (ОГРН 1151690034561, ИНН 1657194971)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 75 271 214 руб. 52 коп., пени в размере 25 195 328 руб. 36 коп., о расторжении договор аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года и об обязании ответчика возвратить земельный участок 16:50:000000:19081 по акту истцу,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,
Установил:
Истец, Муниципальное казённое учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань обратился с иском к Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью "ЛИК Девелопмент", г. Казань о взыскании задолженности по арендной плате в размере 75 271 214 руб. 52 коп. за период с 01.04.2018 года по 31.01.2020 года, пени в размере 25 195 328 руб. 36 коп. за период с 15.04.2018 года по 30.01.2020 года, о расторжении договор аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года и об обязании ответчика возвратить земельный участок 16:50:000000:19081 по акту истцу.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2020 исковое заявление принято к рассмотрению.
Решением от 09 июня 2020 года в виде резолютивной части по делу N А65-8200/2020 Арбитражный суд Республики Татарстан иск удовлетворил частично.
Суд решил расторгнуть договор аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года, с общества с ограниченной ответственностью "ЛИК Девелопмент", г. Казань (ОГРН 1151690034561, ИНН 1657194971) в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) взыскано 75 271 214 руб. 52 коп. долга и 25 195 328 руб. 36 коп. пени, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 июня 2020 года по делу А65-8200/2020, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка, считает, что решение в указанной части вынесено с нарушением норм материального права.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2020 года апелляционная жалоба оставлена без движения, заявителю предложено в срок до 24 августа 2020 года устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2020 назначено заседание по рассмотрению апелляционной жалобы.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что к началу судебного заседания лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
На основании п.3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Из апелляционной жалобы следует, что заявитель обжалует решение только в части отказа в иске об обязании возвратить земельный участок КН 16:50:000000:19081.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку от сторон таких возражений не поступило, законность и обоснованность решения проверяется в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель по договору) и ООО "Эверест" (арендатор по договору) 10.07.2015 года был заключен договор аренды земельного участка N 18620, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 35066 кв.м. кадастровый N 16:50:000000:19081, категория земель -земли населенных пунктов, расположенный по адресу РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, проспект Ямашева, 44Б. Участок предоставлен под размещение двух отдельно стоящих торговых зданий.
Договор заключен сроком до 17 сентября 2053 года (п.2.1 договора).
Порядок расчета арендной платы определен в п.3.1 договора.
Согласно п.3.3 договора, арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору в графе "Сумма арендной платы к оплате в месяцы", в следующем порядке: 100% перечисляется на расчетный счет, указанный в приложении к договору.
Согласно приложению N 1 к договору, размер арендной платы в месяц составляет 3 421 418,84 руб.
Актом приема-передачи от 10.07.2015 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору.
Между ООО "Эверест" (арендатор) и ООО "ЛИК Девелопмент" (новый арендатор) заключено соглашение о перенайме от 08.09.2015, по условиям которого ООО "Эверест" передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года ООО "ЛИК Девелопмент", а ООО "ЛИК Девелопмент" принимает на себя права и обязанности арендатора по договору, предметом договора является аренда земельного участка, расположенного по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, проспект Ямашева, 44Б, площадью 35066 кв.м., кадастровый номер 16:50:000000:19081.
Актом приема-передачи от 08.09.2015 года подтверждается передача ООО "Эверест" земельного участка ООО "ЛИК Девелопмент". Соглашение о перенайме прошло государственную регистрацию.
Из выписки из ЕГРП следует, что земельный участок обременен арендной в пользу ответчика.
Ответчик свои обязательства по договору в части внесения арендной платы надлежащим образом не исполнял, вследствие чего за период с 01.04.2018 года по 31.01.2020 года образовалась задолженность в размере 75 271 214 руб. 52 коп..
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 1477/кзио-исх от 04.02.2020 года с требованием оплаты задолженности в срок до 18.02.2020 года, а также предложением в случае неисполнения обязательства по оплате дать согласие на расторжение договора в порядке ст. 452 ГК РФ в срок до 29.02.2020 года и освободить земельный участок в срок до 05.03.2020 года.
Требование истца оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением
Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.
В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.
Постановлением Кабинета Министров РТ от 9.02.1995г. N 74 "Об арендной плате за землю" определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.
Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.
Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РТ от 9.02.1995г. N 74 "Об арендной плате за землю", решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.03.2015г. по делу N А65-31511/2014.
Расчет судом проверен, признан не превышающим рассчитанного в соответствии с условиями закона и договора. Расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что выполнение обязательств истцом подтверждается материалами дела и ответчиком доказательств оплаты задолженности либо обоснованных возражений на исковые требования в порядке ст.ст.9,65,70 АПК РФ не представлено, требования истца о взыскании долга на сумму 75 271 214 руб. 52 коп. на основании статей 309, 310, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно были удовлетворены.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме 25 195 328 руб. 36 коп. за период с 15.04.2018 года по 30.01.2020 года.
Согласно п. 3.5 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходил из положений ст.330 ГК РФ, неоспоренного ответчиком факта просрочки оплаты и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016г. "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Суд указал, что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было.
Поскольку факт отсутствия оплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора подтвержден материалами дела, требование о взыскании с ответчика неустойки также удовлетворено в заявленной сумме.
Также, истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года и об обязании ответчика возвратить земельный участок 16:50:000000:19081 по акту истцу.
Согласно п.8.5. договора, арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в случае невнесения арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату.
Истец направил в адрес ответчика претензию N 1477/кзио-исх от 04.02.2020 года с требованием оплаты задолженности в срок до 18.02.2020 года, а также предложением в случае неисполнения обязательства по оплате дать согласие на расторжение договора в порядке ст. 452 ГК РФ в срок до 29.02.2020 года и освободить земельный участок в срок до 05.03.2020 года.
В указанный в претензии срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал, на претензию не ответил.
Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке
Суд отметил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Предложение о расторжении договора было направлено истцом ответчику 05.02.2020 года, обращение истца с иском в суд было произведено 10.04.2020 года, т.е. после истечения как установленных, так и разумных сроков на устранение нарушения обязательства. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено обоснованно и в разумные сроки.
На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды земельного участка N 18620 от 10.07.2015 года было удовлетворено.
В части взыскания задолженности по арендной плате, пени, а также расторжения договора аренды земельного участка судебный акт арбитражного суда первой инстанции не обжалуется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с выводом суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на спорном земельном участке расположены два отдельно стоящих торговых здания, которые в установленном законом порядке приняты в эксплуатацию и не признаны самовольными постройками.
В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии или не достижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
В материалах дела не имеется доказательств наличия соглашения о правах на расположенные на земельном участке здания с собственником земельного участка, что является основанием к отказу в удовлетворении иска в части изъятия спорного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В рамках настоящего дела действия различных органов одного и того же публичного образования, действующих в его интересах, с одной стороны, направлены на прекращение договорных отношений и изъятие земельного участка, с другой стороны - Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было выдано разрешение на строительство двух объектов, расположенных на спорном земельном участке.
Более того, произвольное расторжение договора аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка, на котором находятся законно возведенные объекты капитального строительства, нарушает публичный порядок, принцип правовой определенности и уважения собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2014 года N 5-КГ14-3).
В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка имеется указание на предоставление земельного участка под размещение двух торговых объектов, земельный участок имеет обременения в виде аренды и сервитута.
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 июня 2020 года по делу N А65-8200/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий Д.А. Дегтярев
Судьи Е.В. Коршикова
А.Э. Ануфриева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка