Дата принятия: 19 августа 2020г.
Номер документа: 11АП-9124/2020, А55-1052/2020
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2020 года Дело N А55-1052/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Корастелева В.А. и Поповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Маскиным К.А.,
с участием:
от Управления Росреестра по Самарской области - не явились,
от Департамента градостроительства г.о. Самара - не явились,
от общества с ограниченной ответственностью "Мега-Т" - не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2020 года по делу N А55-1052/2020 (судья Коршикова О.В.)
по заявлению Департамента градостроительства г.о. Самара
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Мега-Т",
о признании незаконным ненормативного акта,
УСТАНОВИЛ:
Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать недействительным решение Управления Росреестра по Самарской области, выраженное в уведомлении от 18.10.2019 N 63/999/001/2019-159958 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0402004:560.
Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0402004:560 площадью 5691 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, улица Народная/улица Пирогова.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мега-Т".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2020 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав Департаменту градостроительства г.о. Самара в удовлетворении заявленных требований.
Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 17 августа 2020 года.
В судебном заседании представители подателя жалобы, заявителя и третьего лица участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В материалы дела поступил отзыв (письменные пояснения) Департамента градостроительства г.о. Самара на апелляционную жалобу, в котором он просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Самара и ООО "Мега-Т" 30.12.2015 был заключен договор аренды земельного участка N 34а, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0402004:560 площадью 5691,00 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, улица Народная/улица Пирогова на срок 5 лет, для строительства клуба многоцелевого назначения.
Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.
В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.
В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 3.3.) Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата.
В нарушение договорных обязательств арендатор уклонился от исполнения своих обязательств. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения Департамента градостроительства городского округа Самара с арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 611 270 руб. 27 коп. за период с 11.01.2017 по 31.12.2017 и пени. Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2018 по делу N А55-21800/2018 иск был удовлетворен.
Пунктом 8.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях: неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным п. 1.2 договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая нарушение арендатором условий договора, Департамент направил письмо от 16.05.2018 N Д05-01/1474 в адрес ООО "Мега-Т" об отказе от договора аренды N 34а. Также в указанном письме Департамент сообщил о необходимости передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 63:01:0402004:560 площадью 5691 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, улица Народная/улица Пирогова, в двухнедельный срок после прекращения договора аренды земельного участка N 34а, а также направил три экземпляра акта приема-передачи земельного участка.
Письмо было направлено 18.05.2018 заказным письмом (номер почтового идентификатора 44310019121417), что подтверждается отметками организации почтовой связи на описи вложения, а также квитанцией организации почтовой связи от 18.05.2018. Согласно отчету об отслеживании отправлений 19.05.2018 была неудачная попытка вручения.
В соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Департаментом был соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды.
Департамент обратился в Управление Росреестра заявление вх.N 63/999/001/2019-159958 от 15.07.2019 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0402004:560 площадью 5691 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, улица Народная/улица Пирогова.
18.10.2019 Департаментом было получено уведомление N 63/999/001/2019-159958 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда, в связи с тем, что документы, подтверждающие факт получения ООО "Мега-Т" уведомления об отказе от договора аренды N 34а, не представлены.
Департамент, считая отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
На основании пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов государственной власти, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При оценке законности оспариваемого отказа суд исходит из положений п. 5 ст. 200 АПК РФ, устанавливающего, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а также с учетом положений п. 1 ст. 65 АПК РФ применительно к обязанности заявителя доказать наличие права собственности на объект недвижимости и представление в регистрирующий орган всех документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно положениям части 2 статьи 14 Закон N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.
Частью 1 статьи 29 Закон N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.
Податель жалобы указывает, что на регистрацию прекращения обременения не представлены уведомление об отказе арендодателя от договора аренды, реестр почтовых отправлений и отчет об отслеживании постовых отправлений, однако не был представлено уведомление о вручении адресату заказного отправления, а также не представлено само отправление (конверт) в целях подтверждения направления уведомления об отказе от договора, а также неполучение данного уведомления по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Ссылается на разъяснения постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которому в случае отказа одной стороны от договора при нарушении условий договора одной из сторон с заявлением о расторжении должны обратиться обе стороны, в противном случае, сторона, заявившая об отказе от договора должна обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся.
Однако данные разъяснения применимы к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, заключенным на срок свыше 5 лет (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
Так, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В данном случае договор аренды земельного участка N 34а заключен 30.12.2015 сроком на 5 лет, соответственно, указанные разъяснения к данным отношениям не применимы.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора аренды (пункт 8.3) арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы.
Как следует из материалов дела, арендатор длительное время не оплачивал арендную плату (с 01.01.2017 по 31.12.2017), в связи с чем в адрес арендатора было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате и исполнения условий договора аренды (исх.N 05-01/753 от 02.03.2018), однако арендатором задолженность по арендной плате не была погашена, в связи с чем, уведомлением от 16.05.2018 N Д05-01/1474 Департамент отказался от договора аренды, направив арендатору указанное уведомление.
Довод подателя жалобы о том, что на регистрацию прекращения обременения не представлены доказательства вручения арендатору уведомления об отказе от договора, в частности, не представлен конверт, подтверждающий возврат направленного уведомления, ничем не обоснован, в том числе ссылка на пункт 12.8 Порядка приема и вручения внутренних регистрационных почтовых отправлений, утвержденный приказом ФГУП "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 30.05.2018 N Д05-01/1610, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса РФ).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К заявлению о прекращении регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка Департамент представил письмо от 30.05.2018, реестр отправлений ВПО от 30.05.2018, отчет об отслеживании, которые подтверждают факт направления по юридическому адресу арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора. Таким образом, совокупность представленных документов подтверждает факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора и соблюдения требований ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
Ссылка Управления на необходимость представления почтового уведомления о вручении письма получателю не могут быть признаны состоятельными, поскольку не основаны на нормах действующего законодательства. Законом о регистрации не предусмотрена обязанность представлять почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления.
В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Неполучение арендатором поступающей в его адрес почтовой корреспонденции не может возлагать на арендодателя какие-либо дополнительные обязанности по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица).
Таким образом, доводы регистрирующего органа о необходимости представления уведомления не могут быть признаны правомерными.
Данная позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2018 N Ф06-39632/2018 по делу N А55-9894/2018, от 06.12.2018 N Ф06-40364/2018 по делу N А12-8599/2018, Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.11.2019 N Ф06-52917/2019 по делу N А55-36173/2018, Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2019 N Ф06-54624/2019 по делу N А55-1827/2019.
Ссылку Управления Росреестра на судебную практику (дело N А55-33770/2012, N А55-22756/2014, N 55-2564/2015) нельзя признать правомерной в связи с тем, что статья 165.1 Гражданского кодекса РФ введена в действие с 01.09. 2013 Федеральным законом N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Управлением Росреестра сделаны ссылки на судебные акты, предметом рассмотрения которых была оценка правоотношений, имевших место до 01.09.2013.
В случае неполучения уведомления по причинам, независящим от общества, в том числе, по вине отделения почты, арендатор вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права. Кроме того, арендатор строительство не осуществлял, за получением разрешения на строительство не обращался.
Согласно сведениям ЕГРЮЛ юридическим адресом ООО "Мега-Т" указан адрес: г. Самара, ул.Калужская, д. 10. По сведениям публичной кадастровой карты и 2 GIS, дом N 10 по ул.Калужской является двухэтажным индивидуальным жилым домом, однако на его месте фактически расположена многоэтажная жилая застройка, строительство которой осуществляется на основании Распоряжения Департамента от 17.07.2013 N РД-616 "О разрешении ООО "Трансгруз" подготовки документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) в границах улиц Лукачева, Скляренко, Врубеля, Гая в Октябрьском районе городского округа Самара.
Указание недостоверных сведений о месте нахождении юридического лица, последствия указания недостоверных сведений в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ возложена на такое лицо, соответственно, какие-либо доказательства того, что арендатор по причине, не зависящей от него, не смог получить указанное уведомление, является не требуются.
Согласно положениям абзацев первого и второго пункта 6 статьи 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" при принятии юридическим лицом решения об изменении места нахождения юридическое лицо обязано в течение трех рабочих дней после принятия такого решения представить в регистрирующий орган заявление о внесении в ЕГРЮЛ сведений о том, что юридическим лицом принято решение об изменении места нахождения с приложением такого решения.
На основании вышеизложенного следует, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа, даже если оно не находится по указанному адресу, как и несет риск в случае невнесения достоверных сведений о своем местонахождении в ЕГРЮЛ (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.
Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2020 года по делу N А55-1052/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий А.Б. Корнилов
Судьи В.А. Корастелев
Е.Г. Попова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
