Дата принятия: 20 августа 2020г.
Номер документа: 11АП-8437/2020, А65-34645/2019
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2020 года Дело N А65-34645/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Корастелева В.А. и Поповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Маскиным К.А.,
с участием:
от Управления ФАС по Республике Татарстан - Мустафин Р.Р., дов. от 09.01.2020,
от ООО "Казанские окна" - Гарифуллин Р.С., доверенность от 12.12.2019,
другие представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 мая 2020 года по делу N А65-34645/2019 (судья Абдрахманов И.И.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Казанские окна",
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан,
с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: (1) Латыпова Т.Г., (2) Ивановой А.И., (3) Хасановлй А.В. (4) Михеева М.В., (5) ООО "УК Единство Островов", (6) Управление градостроительных разрешений города Казани, (7) ООО ПСК "Дома Казани", (8) ООО "Республиканское объединение кадастровых инженеров "Премьер", (9) ООО "Геостройэкспертиум",
о признании незаконным решения,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Казанские окна" (далее - заявитель, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан (далее - антимонопольный орган, ответчик), о признании незаконным решение УФАС по РТ по делу N 08-272/2018 о нарушении антимонопольного законодательства от 11 октября 2019н. и предписание УФАС по РТ по делу N 08-272/2018 о прекращении нарушения законодательства РФ о защите конкуренции от 10 октября 2019 г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Латыпова Т.Г., Иванова А.И., Хасанова А.В. Михеев М.В., ООО "УК Единство Островов", Управление градостроительных разрешений города Казани, ООО ПСК "Дома Казани", ООО "Республиканское объединение кадастровых инженеров "Премьер", ООО "Геостройэкспертиум".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 мая 2020 года заявленные требования удовлетворены, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по РТ по делу N 08-272/2018 о нарушении антимонопольного законодательства от 11 октября 2019н. и предписание УФАС по РТ по делу N 08-272/2018 о прекращении нарушения законодательства РФ о защите конкуренции от 10 октября 2019 г. признано недействительными и отменено.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 17 августа 2020 года.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан апелляционную жалобу поддерживал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Казанские окна" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном в материалы дела отзыву.
Представители другие представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, решением от 11 октября 2019г. по делу N 08-272/2018 установлено, что "основанием для возбуждения дела в отношении ООО "Казанские Окна" являются обращения Ивановой А.И., Латыпова Т.Г., Латыповой Т.Р., Хасановой А.В. (вх. N 14876/ж от 18.09.2018 года, N 15007/ж от 19.09.2018 года, N 14981/ж от 19.09.2018 года, 15496 от 27.09.2018 года) по признакам введения в заблуждение обществом "Казанские Окна" дольщиков домов в отношении стоимости, площадей, а также условий приобретения квартир в жилом комплексе по ул. Тэцевская Авиастроительного района города Казани.
По результатам анализа представленных в обращениях материалов Татарстанским УФАС России установлено следующее.
Согласно обращениям заявителей, общая площадь квартир дольщиков при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию увеличилась по сравнению с площадью, заявленной на этапе строительства, что повлияло на стоимость квартир в сторону ее увеличения.
Застройщик осуществляет деятельность по строительству жилых и нежилых зданий, что подтверждается разрешением на строительство многоквартирных жилых домов N 2 и N 3 жилого комплекса по ул. Тэцевская, Авиастроительного района серия ТК N 008747, выданным Исполнительным комитетом Муниципального образования города Казани 13 сентября 2017 года N 16-RU16301000-1774-2017 и N 16-RU16301000-1775-2017.
Заявители утверждают, что застройщик на этапе строительства и заключения договоров с участниками долевого строительства (потребителями) сознательно ввел покупателей в заблуждение относительно реальной площади квартир (в меньшую сторону) по сравнению с той, что была запроектирована и известна застройщику заранее. Введение в заблуждение допущено застройщиком в целях получения дополнительной прибыли за счет притока клиентов, которые выбирали квартиры, учитывая соотношение площади квартир, их стоимости, расположения дома и предпочли указанный жилой дом другим вариантам, имея недостоверную (неполную) информацию о строящемся доме.
Исходя из представленных в обращениях договоров долевого участия (далее - ДДУ), в соответствии с пунктом 3.1 ДДУ между Застройщиком и дольщиками, площадь квартир, приобретенных по договору, может отличаться от проектной. Однако, как отмечают заявители, каких-либо объективных причин полагать, что при строительстве многоквартирного дома произойдут события, которые приведут к изменению проектной площади квартир, у участников долевого строительства быть не могло.
В обращениях указано, что по окончании строительства Застройщик взыскивал с дольщиков разницу, образованную за счет "якобы" увеличения площадей квартир. Хотя на самом деле увеличения относительно проектных площадей не было. Застройщик самовольно изменил методику расчета площади по сравнению с методикой, определенной проектом, тем самым получив необоснованную выгоду.
Согласно информации представленной заявителями, после ввода дома в эксплуатацию, застройщик неофициально пригласил (через социальные сети (способ, не оговоренный в договоре долевого участия), на приемку квартир в августе 2018 года. Только на этапе приемки квартиры застройщик сообщил об увеличении площади квартир в форме дополнительного соглашения к ДДУ, которое уточняет площадь ранее купленных квартир и предполагает перерасчет стоимости. Тем, кто не подписал дополнительное соглашение, компания-застройщик устно отказывает в передаче квартир с указанием оплаты полной стоимости квартиры, т.е. в передаточном акте указан пункт о том, что стоимость квартиры оплачена не полностью, соответственно оформить в собственность квартиру не удается, изменить передаточный акт без этого пункта не соглашаются.
В связи с наличием в действиях Застройщика признаков нарушения частей 2, 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006г. N 135-Ф3 "О защите конкуренции", выразившихся во введении в заблуждение в отношении площадей квартир, а также условий их приобретения в многоквартирном доме по адресу: г.Казань, ул.Тэцевская, д.4Б, граждан, купивших права требования квартир по договорам, Татарстанское УФАС России на основании статьи 39.1 Закона "О защите конкуренции" выдало ООО "Казанские окна" предупреждение.
Татарстанским УФАС издан Приказ от 25.12.2018г. N 01/621-к о возбуждении дела и создании комиссии по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в отношении ООО "Казанские Окна" (ОГРН 1071690041500; ИНН 1655140321) по признакам нарушения части 2 и 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006г. N 135-Ф3 "О защите конкуренции".
Определением о назначении дела N 08-272/2018 о нарушении антимонопольного законодательства к рассмотрению (исх. 04-08/20898 от 28.12.2018) была запрошена информация о видах деятельности и территории их осуществления, а также письменные пояснения относительно причины невыдачи ключей от квартир участникам долевого строительства при наличии полной оплаты стоимости квартир и требований доплаты за дополнительный метраж квартир. Также Застройщика просили пояснить обоснованность требований заключения договора с УК "Единство" и наличие заявлений о том, что в случае отказа не будут приниматься показания счетчиков и возможна задержка подключения к сетям водоснабжения.
В соответствии с представленной Застройщиком проектной декларацией, Комиссией установлено, что Общество с ограниченной ответственностью "Казанские окна" осуществляет строительство жилого комплекса, состоящего из семи 10-ти 12-ти секционных этажных жилых домов (N Д-1,2,3,4,5,6,7) с нежилыми помещениями первого этажа, а также 9-ти этажной автостоянкой П-1 на 1000 маш. мест и 8 этажной автостоянкой П-2 на 2865 маш. мест по ул. Тэцевская Авиастроительного района города Казани на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2014г. свидетельство о государственной регистрации от 08.10.2014 16Ан N 289798.
Застройщик осуществляет деятельность по строительству жилых и нежилых зданий, что подтверждается выдачей разрешения на строительство многоквартирного жилого дома N 4 и N 4Б жилого комплекса по ул.Тэцевская, Авиастроительного района. Данное разрешение может быть выдано только после предоставления проектной декларации Застройщика по строительству в Исполнительный комитет города Казани.
Согласно разрешению на строительство (серия ТК N 008747, выданное Исполнительным комитетом Муниципального образования города Казани 13 сентября 2017 года N 16-RU 16301000-1774-2017 и N 16-RU16301000-1775-2017), в разделе 4 указывается общая площадь многоквартирного жилого дома, по адресу: город Казань, ул.Тэцевская, дом 4Б, а именно - 37 117.04 кв. м., согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 24 августа 2018 года за N 16-RU16301000-128-2018 ТК 007069 в разделе 2.2 указывается, что общая фактическая площадь жилого дома составляет 37 724,20 кв. м.
В жилом доме N 4Б по адресу город Казань улица Тэцевская Авиастроительного района всего 790 квартир, 14 подъездов, 12 этажей....
Исходя из утвержденного Приказа понижающий коэффициент принимается равным: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3.
Материалами дела N 08-272/2018 подтверждено, что во всех ДДУ были указаны помещения с расчетом коэффициента балкона, и лишь только в 22 квартирах указанного дома данные помещения не изменились. В 768 квартирах при вводе дома в эксплуатацию вместо балконов оказались лоджии.
При этом участники долевого строительства заключили ДДУ с застройщиком с учетом меньшей площади и соответственно меньшей цены за квартиру, а об изменениях узнали только в момент сдачи дома, когда Застройщиком было представлено дополнительное соглашение к ДДУ с требованием полной оплаты квартиры по понижающему коэффициенту 0,5 (лоджия), что подтверждается приложением экспликации квартир.
Согласно ДДУ, в случае увеличения квартир более чем на 1 кв.м. дольщик обязан произвести доплату за увеличение площади квартиры.
На заседаниях Комиссии было установлено, что изменение балконов на лоджии является существенным изменением, однако в ходе анализа представленной в Управление проектной документации не было установлено факта внесения в них указанных изменений.
Согласно ДДУ, Застройщик имеет законную возможность изменить стоимость квартиры, в силу изменения площади, однако, на взгляд Комиссии, он сознательно злоупотребил своим правом. Важным аспектом является то, что увеличение площади произошло в более чем 780 квартирах. Уменьшение произошло только в помещениях коммерческой недвижимости (первый этаж). Данная информация была подтверждена представителем Застройщика на заседаниях Комиссии и экспликацией к поэтажному плану жилого здания с нежилыми встроенными помещениями расположенного в городе Казани по улице Тэцевская дом N 4Б.
Управлением установлено, что в 247 квартирах доплата производилась только в связи с тем, что была изменена методика расчета площади балконов по сравнению с методикой, определенной проектом.
Из них в 57 квартирах увеличение площади было незначительным (до 1 кв. м.) и с указанных квартир не должна была производится доплата за увеличенную площадь, однако в связи с изменением методики расчета площади балконов (лоджий), суммарное увеличение площади составило более 1 кв.м., что согласно ДДУ требовало доплату с участника долевого строительства.
В остальных 190 квартирах из 247, в договоре присутствовали два балкона, но при сдаче квартиры, балконы были пересчитаны как лоджии и только из-за перерасчета, площадь увеличилась минимум на 1,72 кв. м.
Во всех остальных 543 квартирах, жители, в ходе увеличения площади, помимо доплаты за действительно увеличенную площадь, доплатили дополнительно еще около 40 тысяч рублей, за такую же площадь летнего неотапливаемого помещения, но рассчитанную по иному коэффициенту (0,5).
Только в 22 квартирах из 790, не была изменена методика расчета, так как в ДДУ указывались и лоджии, и балконы, которые на этапе сдачи квартир были сохранены с теми же коэффициентами.
Таким образом, застройщиком незаконно были предприняты действия с целью необоснованного увеличения цены договора.
Представитель ООО "Казанские окна" на заседаниях Комиссии указывал, что изначально в многоквартирных домах предполагались балконы, в связи с чем, во всех ДДУ были представлены летние неотапливаемые помещения с применением коэффициента 0,3 (балконы), а затем при изменении проекта (последние изменения в проект были внесены 13 сентября 2017 года) произошло изменение их на лоджии.
Однако в ходе рассмотрения дела Застройщиком не было представлено подтверждения вышеуказанной позиции. Более того, Комиссией было уставлено, что имелись ДДУ, заключенные с расчетом площади с коэффициентом балкона (0,3) в 2017 году, когда в проектной документации уже были предусмотрены лоджии.
Кроме того, в процессе рассмотрения было представлено заключение специалиста N 0309/ст-2018 об определении конструктивных элементов жилого помещения расположенной по адресу: Казань, ул.Тэцевская, д.4 "Б", кв.782, которое говорит о том, что изначально запланированные балконы не изменили конструктив и остались балконами, но при этом Застройщик обозначив их лоджиями и требовал доплаты за увеличение площади. При рассмотрении дела заявителями указывалось, что в процессе строительства в квартирах появились ниши, неровные стыкования стен, что в конечном увеличивает площадь квартир, но не представляет полезного пространства.
Указанные факты представитель ООО "Казанские окна" объяснил тем, что в процессе строительства, согласно утвержденных чертежей, в местах примыкания материалов разных конструкций и разной толщины, образовались ниши, которые в свою очередь привели к увеличению площади квартир, что не ведет к ухудшению эксплуатационных характеристик объекта. Однако, в ходе анализа представленных документов и фотографий Комиссия не нашла практического применения в жилых помещениях вышеуказанных ниш, и пришла к выводу, что дынные ниши возможно были сделаны застройщиком целенаправленно, для увеличения площади квартир. Сами по себе указанные ниши не несут существенного увеличения площади квартир, однако, в совокупности с изменением методики расчета площади летних неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) площадь квартир была сознательно увеличена, более чем на 1 кв. м., что, согласно условиям ДДУ должно быть оплачено дольщиком...".
Оспариваемым решением антимонопольного органа в действиях заявителя выявлены нарушения пункта 2 и 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
На основании названного решения обществу выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.
Не согласившись с названными ненормативными актами, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции установлены Законом о защите конкуренции.
Целями данного Закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч.2 ст.1 Закона о защите конкуренции).
При этом, под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (п. 7 ст. 4 Закона о защите конкуренции).
Согласно пункту 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
Для квалификации действий в качестве недобросовестной конкуренции необходимо установить все перечисленные признаки, в частности: наличие конкурентных отношений между субъектами, что предполагает осуществление ими фактической деятельности на одном товарном рынке и в пределах определенных географических границ (на определенной территории), а также наличие соперничества, состязательности между ними на данном рынке; при наличии конкурентных отношений совершение одним из хозяйствующих субъектов каких-либо действий, которые противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости, направлены на приобретение преимуществ перед конкурентом, причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам, добросовестно осуществляющим деятельность на рассматриваемом товарном рынке, в виде неполученных им доходов, либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
В главе 2.1 Федерального закона N 135-ФЗ установлен запрет на различные формы недобросовестной конкуренции.
Антимонопольным органом в действиях заявителя были выявлены признаки нарушения п. 2, 4 ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, выразившиеся в введении в заблуждение лиц - покупателей относительно количества товара, предлагаемого к продаже, наличия такого товара на рынке, возможности его приобретения на определенных условиях, фактического размера спроса на такой товар; а также условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара.
Согласно п.9.2 Письма ФАС от 24.12.2015 N ИА/74666/15 "О применении "четвертого антимонопольного пакета" введение в заблуждение является следствием распространения не негативной информации, как в дискредитации, а позитивной, и ее содержание касается деятельности самого распространителя и (или) его товара. Однако как в том, так и в рассматриваемом случае, распространяемая информация для признания действий актом недобросовестной конкуренции должна не соответствовать действительности.
Деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу ст.4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
В статье 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указана информация о проекте строительства.
Антимонопольным органом проведена проверка, которой установлено, что заявитель осуществляет конкурентную деятельность на рынке по строительству жилых и нежилых зданий.
Из материалов дела следует, что "согласно разрешению на строительство (серия ТК N 008747, выданное Исполнительным комитетом Муниципального образования города Казани 13 сентября 2017 года N 16-RU 16301000-1774-2017 и N 16-RU16301000-1775-2017), в разделе 4 указывается общая площадь многоквартирного жилого дома, по адресу: город Казань, ул. Тэцевская, дом 4Б, а именно - 37 117.04 кв. м., согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 24 августа 2018 года за N 16-RU16301000-128-2018 ТК 007069 в разделе 2.2 указывается, что общая фактическая площадь жилого дома составляет 37 724,20 кв. м.
В жилом доме N 4Б по адресу город Казань улица Тэцевская Авиастроительного района всего 790 квартир, 14 подъездов, 12 этажей.
В процессе сдачи Застройщиком квартир, с дольщиками были заключены дополнительные соглашения, в большинстве из которых была увеличена стоимость квартир.
Ответчиком в решении установлено, "что в 247 квартирах доплата производилась только в связи с тем, что была изменена методика расчета площади балконов по сравнению с методикой, определенной проектом.
Из них в 57 квартирах увеличение площади было незначительным (до 1 кв. м.) и с указанных квартир не должна была производится доплата за увеличенную площадь, однако в связи с изменением методики расчета площади балконов (лоджий), суммарное увеличение площади составило более 1 кв.м., что согласно ДДУ требовало доплату с участника долевого строительства.
В остальных 190 квартирах из 247, в договоре присутствовали два балкона, но при сдаче квартиры, балконы были пересчитаны как лоджии и только из-за перерасчета, площадь увеличилась минимум на 1,72 кв. м.
Во всех остальных 543 квартирах, жители, в ходе увеличения площади, помимо доплаты за действительно увеличенную площадь, доплатили дополнительно еще около 40 тысяч рублей, за такую же площадь летнего неотапливаемого помещения, но рассчитанную по иному коэффициенту (0,5).
Только в 22 квартирах из 790, не была изменена методика расчета, так как в ДДУ указывались и лоджии, и балконы, которые на этапе сдачи квартир были сохранены с теми же коэффициентами.
Представитель ООО "Казанские окна" на заседаниях Комиссии указывал, что изначально в многоквартирных домах предполагались балконы, в связи с чем, во всех ДДУ были представлены летние неотапливаемые помещения с применением коэффициента 0,3 (балконы), а затем при изменении проекта (последние изменения в проект были внесены 13 сентября 2017 года) произошло изменение их на лоджии."
По мнению антимонопольного органа, при сдаче объектов застройки участнику долевого строительства, застройщиком незаконно были предприняты действия с целью необоснованного увеличения цены договора.
Из материалов дела следует, последние изменения в проект были внесены 13 сентября 2017 года, в результате которых произошло изменение балконов их на лоджии, что повлекло за собой изменение цены договора долевого строительства.
Антимонопольным органом установлено, что в 768 квартирах при вводе дома в эксплуатацию вместо балконов оказались лоджии, в 22 квартирах данные помещения не изменились.
При этом на заседаниях Комиссии было установлено, что в ходе анализа представленной в Управление проектной документации не было установлено факта внесения в них указанных изменений.
То есть, при заключении договора долевого участия, участники долевого строительства исходили из тех условий, которые фактически имели место быть.
Что так же подтверждается следующим: "в процессе рассмотрения было представлено заключение специалиста N 0309/ст-2018 об определении конструктивных элементов жилого помещения расположенной по адресу: Казань, ул.Тэцевская, д.4 "Б", кв.782, которое говорит о том, что изначально запланированные балконы не изменили конструктив и остались балконами, но при этом Застройщик обозначив их лоджиями и требовал доплаты за увеличение площади.".
Данное, также подтверждается третьим лицом (3) согласно отзыву которого - изначально запланированные балконы не изменили конструктов и остались балконами; в результате произведенной экспертизы - возведенные в спорной квартире стен с нишами явилось способом искусственного увеличения общей площади объекта строительства, представлены решение Авиастроительного районного суда г.Казани РТ N 2-2/2020 от 20.02.2020г., N 2-2088/2019 от 30.12.2019.
Фактически антимонопольный орган подтверждает выводы установленные решениями Авиастроительного районного суда г.Казани РТ по рассмотрению гражданских дел - N 2-2/2020 от 20.02.2020г. и N 2-2088/2019 от 30.12.2019г.
В соответствии с ч.3 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Доказательств того, что застройщиком была предоставлена неполная информация при заключении договора, ответчиком при рассмотрении антимонопольного дела не установлено.
Как следует из материалов дела, стороны в договоре о долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрели возможность изменения цены договора, оговорили случаи и условия ее изменения, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия договора не ущемляют права участника долевого строительства.
В частности в п. 3.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома (далее по тексту - Договор), предусмотрено, что в случае уменьшения площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств и Застройщик возвращает излишне уплаченную сумму.
В п.3.6. договора, предусмотрено, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десять) рабочих дней после подписания Акта приема-передачи квартиры по настоящему Договору оплатить Застройщику разницу.
Таким образом, стороны при заключении договора находились в равных условиях, поскольку в случае уменьшения площади застройщик должен был бы вернуть сумму переплаты на указанных в договоре условиях.
Проектная площадь квартиры, указана в договоре на основании данных проектной документации, утвержденной застройщиком (п. 15 ст. 48 ГрК РФ), получила положительное заключение экспертизы, как это предусмотрено ст. 49 ГрК РФ.
Вышеприведенные положения договора полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно ч. 2 статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в соответствии с которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Вопрос законности увеличения фактической площади квартир по сравнению с проектной был рассмотрен Прокуратурой г. Казани по обращениям участников долевого строительства, которая в своем ответе указала, что никаких нарушений законодательства ООО "Казанские окна" не допущено, законность пунктов договоров долевого участия об изменении цены подтверждается также решениями Вахитовского районного суда г. Казани по делам N 2-11349/18, 2-11690/2018,2-11495/2017,2-11685/2019, 2-11349/2019.
Факт изменения площади был выявлен по итогам проведенной технической инвентаризации, инвентаризацию проводила уполномоченная организация ООО "Республиканское объединение кадастровых инженеров "Премьер".
Таким образом, ООО "Казанские окна" так же об изменении площадей узнало только после проведения замеров уполномоченной организацией, а не до начала строительства, как ошибочно указывают антимонопольный орган и третьи лица.
Учитывая, что изменений в проектную документацию относительно увеличения площади квартир произошли на стадии сдачи квартир, путем заключения дополнительного соглашения, которые фактически признаны незаконными, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что введения в заблуждение при заключении договора не имелось, и заявитель, по настоящему делу являясь участником гражданских правоотношений, нарушений в сфере антимонопольного законодательства, а именно введение в заблуждение участников долевого строительства при заключении договоров не совершал.
Участники долевого строительства правом расторгнуть договор участия в строительстве или потребовать соразмерного уменьшения цены договора не воспользовались. Что свидетельствует о согласовании возможного изменения площади квартир.
В соответствии с п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В приложение 1 к Договору долевого участия в строительстве жилого дома (выкопировка поэтажного плана квартиры) содержит схему будущей квартиры, однако это схема не содержит указания, что будет в квартире в качестве летнего не отапливаемого помещения: балкон или лоджия, следовательно говорить о введении в заблуждение дольщиков не верно. Договор не содержал, а дольщик не настаивал на конкретном варианте не отапливаемых летних помещений, что свидетельствует о несущественности данного условия для сторон.
На судебных заседаниях дольщики также подтвердили, что для них на стадии заключения договора не имело существенного значения, что будет построено в качестве летнего не отапливаемого помещения.
В ходе строительства, общее увеличение фактической жилой площади от проектной составило всего лишь 2%, проектная площадь составляла 37.117, 04, фактическая составила 37.724,20 кв.м., что в пределах 5%, допустимого порога изменения цены и площади.
Добросовестность Застройщика подтверждается тем фактом, что на данный момент идут переговоры с дольщиками и процесс подписания соглашения о зачете, в связи с тем, что Застройщик допустил просрочку при сдаче дома, а дольщик не доплатили за увеличение площади.
Исходя из вышеизложенного, вывод УФАС по РТ о том, что субъектам - конкурентам Застройщика причинен ущерб в виде оттока потенциальных покупателей, является неверным и ничем не подтвержденным, ввиду того, что фактическая площадь превышала проектную и у других застройщиков, поэтому ни дольщики ни другие застройщики не были поставлены в невыгодное для себя положение.
Таким образом, в случае законного увеличения стоимости объекта постройки, ввиду увеличения его общей площади, участники долевого строительства были осведомлены об этом.
Названные условия договора не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
Возникающие между застройщиком и дольщиками отношения в связи с заключенными между ними актами рассматриваются в самостоятельном порядке в суде общей юрисдикции.
Основании полагать, что установленные в ходе рассмотрения антимонопольного дела, незаконные действия застройщика по передаче объекта строительства дольщику имеют влияние на конкурентные отношений между застройщиком и иными субъектами осуществляющими деятельности на одном товарном рынке, либо действий направленных на приобретение преимуществ перед конкурентом не установлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод, что требование заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы антимонопольного органа о том, что судом первой инстанции при вынесении решения не учел судебную практику, сложившуюся при рассмотрении подобного рода дел, апелляционный суд признает не состоятельными. Поскольку, судебная практика, на которую ссылается антимонопольный орган, имеет в своей основе иные фактические обстоятельства, не совпадающие с рассматриваемой ситуацией.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.
Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 мая 2020 года по делу N А65-34645/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий А.Б. Корнилов
Судьи В.А. Корастелев
Е.Г. Попова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
