Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 11АП-6151/2020, А49-14549/2019
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N А49-14549/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лихоманенко О.А.,
судей Засыпкиной Т.С., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Законовым А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2020 по делу N А49-14549/2019 (судья Дудорова Н.В.), принятое по заявлению индивидуальных предпринимателей Ковальского Александра Александровича (ОГРН 304583830100193, ИНН 583801162772), Савчикова Дмитрия Евгеньевича (ОГРН 304583831400215, ИНН 583800512456) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976) об оспаривании ненормативных правовых актов,
с участием в судебном заседании:
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальные предприниматели Ковальский Александр Александрович и Савчиков Дмитрий Евгеньевич обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением об оспаривании уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) от 02.12.2019 N КУВД-001/2019-14680596/1 и от 02.12.2019 N КУВД-001/2019-14680596/2 о приостановлении государственной регистрации прав.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2020 по делу N А49-14549/2019 заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Пензенской области в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления Росреестра по Пензенской области, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.
Предприниматели в отзывах апелляционную жалобу отклонили.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Савчиковым Дмитрием Евгеньевичем (продавец) и индивидуальным предпринимателем Ковальским Александром Александровичем (покупатель) заключен 02.08.2019 договор купли-продажи нежилого здания, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое здание Механический цех, кадастровый номер 58:34:0010132:2509 общей площадью 857,5 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, город Заречный, улица Транспортная, строение 10, инвентарный N 1092Б.
В соответствии с пунктом 1.1 договора здание передается с земельным участком площадью 3579 кв.м, кадастровый номер 58:34:0010131:142; продавец владеет земельным участком на праве аренды согласно договору аренды земельного участка N 10059 от 15.11.2017, заключенному между продавцом и Комитетом по управлению имуществом г. Заречного.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена приобретаемого покупателем здания составляет 5500000 руб. без НДС.
Сторонами подписан акт приема-сдачи нежилого здания от 02.08.2019.
На основании указанного договора купли-продажи 15.10.2019 Управлением Росреестра по Пензенской области произведена государственная регистрация права собственности Ковальского А.А. на указанный объект недвижимости.
15.11.2019 предпринимателями Савчиковым Д.Е. и Ковальским А.А. подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 02.08.2019, согласно которому стороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи в связи с неисполнением продавцом договора в части передачи нежилого здания с существенными скрытыми недостатками, неработоспособной системой отопления, многочисленными протечками кровли в период дождей.
Из пункта 2 соглашения следует, что покупатель возвратил недвижимость продавцу к моменту подписания соглашения, продавец принял недвижимое имущество по акту приема-передачи.
Покупатель подтверждает, что продавец возвратил покупателю полученные от него денежные средства по договору купли-продажи нежилого здания от 02.08.2019 в сумме 5500000 руб. (пункт 3 соглашения).
Сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
На основании указанного соглашения о расторжении договора купли-продажи предприниматели Савчиков Д.Е. и Ковальский А.А. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Управление Росреестра по Пензенской области 02.12.2019 приостановило государственную регистрацию на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о госрегистрации недвижимости), о чем направило в адрес заявителей соответствующие уведомления, которые оспариваются предпринимателями в настоящем деле.
С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление предпринимателей.
В силу ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Согласно ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2);
иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8).
В соответствии с нормами ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
По правилам ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5).
В соответствии с ч. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Согласно ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 названного Федерального закона.
В рассматриваемом случае процедура государственной регистрации права приостановлена Управлением Росреестра по Пензенской области в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Представленное сторонами договора соглашение от 15.11.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2019 не было принято Управлением Росреестра по Пензенской области в качестве основания для регистрации перехода права собственности. Управление Росреестра по Пензенской области указало, что договор купли-продажи является исполненным, обязательства по оплате стоимости имущества покупателем и передаче объекта недвижимости покупателю выполнены.
Управление Росреестра по Пензенской области, в уведомлениях от 02.12.2019 N КУВД-001/2019-14680596/1 и от 02.12.2019 N КУВД-001/2019-14680596/2, исходило из того, что нельзя прекратить обязательство, ранее уже прекращенное надлежащим исполнением, в связи с чем такой договор не может быть расторгнут.
Суд первой инстанции посчитал доводы Управления Росреестра по Пензенской области ошибочными, несоответствующими нормам гражданского законодательства, при этом правомерно исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По правилам п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Учитывая, что покупателю (Ковальскому А.А.) по договору купли-продажи от 02.08.2019 передан объект недвижимости, не соответствующий требованиям по качеству, у сторон договора отсутствовали препятствия для заключения соглашения о расторжении договора.
Ссылки Управления Росреестра по Пензенской области на акт приема-передачи нежилого здания к договору купли-продажи от 02.08.2019, согласно которому "техническое состояние нежилого здания и помещений требует ремонта", правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание.
Как следует из соглашения и подтверждено представителем предпринимателей в судебном заседании суда первой инстанции, недостатки, связанные с неработоспособностью системы отопления и многочисленными протечками кровли были выявлены в ходе эксплуатации, а также в сезон дождей. Договор купли-продажи заключен в летний период, недостатки проявились в период эксплуатации объекта покупателем, продавец их не оспаривает, поэтому подписал соглашение о расторжении договора во избежание дополнительных расходов в случае расторжения договора в судебном порядке.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что соглашение от 15.11.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2019 соответствует закону, в силу чего основания для приостановления государственной регистрации и для отказа в государственной регистрации права собственности у Управления Росреестра по Пензенской области отсутствовали.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность названных условий.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как не основаны на законе и не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного решения в соответствии с частями 3 и 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 февраля 2020 года по делу N А49-14549/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.А. Лихоманенко
Судьи
Т.С. Засыпкина
Е.Г. Филиппова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
