Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2020 года №11АП-4559/2020, А55-28189/2019

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июля 2020 года Дело N А55-28189/2019
Резолютивная часть постановления оглашена 16 июля 2020 года
В полном объеме постановление изготовлено 23 июля 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июля 2020 года в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2020, принятое по делу N А55-28189/2019 (судья Шабанов А.Н.),
по иску Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086, ИНН 6315700286)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" (ОГРН 1086316006886, ИНН 6316135492)
третьи лица:
- Министерство строительства Самарской области Самарской области,
- Департамент управления имуществом городского округа Самара,
- Администрация городского округа Самара,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии в судебном заседании:
от истца - Кочергина Л.В., представитель (доверенность от 05.06.2020 N Д05-01/1593);
от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
Установил:
Истец - Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" о взыскании 7 671 246 руб. 60 коп., в том числе: 7 108 762 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору аренды земельного участка N 451 от 02.12.2008, 562 483 руб. 80 коп. пени за период с 11.03.2018 по 31.12.2018.
Определением суда от 18.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечены: Министерство строительства Самарской области Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Администрация городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2020 исковые требования Департамента градостроительства городского округа Самара удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Усадьба" взыскано 2 200 757 уб. 19 коп., в том числе задолженность в сумме 2 039 399 руб. 16 коп. и неустойка в сумме 161 358 руб. 03 коп. В остальной части иска отказано.
С Общества с ограниченной ответственностью "Усадьба" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17 602 руб.
Заявитель - Департамент градостроительства городского округа Самара, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что дополнительное соглашение от 14.07.2016 N 4 к договору аренды земельного участка, которым предусматривалось внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка, не прошло государственную регистрацию в связи с несоблюдением процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства, установленного Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, указанное дополнительное соглашение не является заключенным и не влечет правовых последствий.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 16 июня 2020 года на 09 час. 40 мин.
Определением от 16 июня 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 16 июля 2020 года на 09 час. 45 мин.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2020 отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.12.2008 N 451, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 10 944,30 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0206002:588, расположенный по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Демократическая.
Земельный участок предоставлен для строительства клуба многоцелевого назначения.
Договор аренды на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 16.12.2008.
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.
Между ООО "СТ Логистик" и ООО "Усадьба" заключен договор перемены лиц в обязательствах от 25.12.2008, по условиям которого ООО "СТ Логистик" уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2008 N 451.
Впоследствии 01.10.2009 между Министерством и ООО "Усадьба" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,3 % до 0,1 %.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.11.2009.
Дополнительным соглашением от 27.04.2011 N 2, заключенным между сторонами, изменен размер арендной платы, а также исключен претензионный порядок разрешения споров. Данное соглашение зарегистрировано 22.06.2011.
Сторонами 12.04.2013 заключено дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым был изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,1 % до 0,05 %.
Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 16.04.2013.
В период с 01.01.2018 по 31.12.2018 ООО "Усадьба" не исполнялась обязанность по внесению арендной платы по договору от 02.12.2008 N 451, задолженность по арендной плате составила 7 108 762 руб. 80 коп. и рассчитывалась по формуле исходя положений договора в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
В свою очередь, 12.12.2012 главой г.о. Самара выдано разрешение на строительство N RU63301000-110 клуба многоцелевого назначения ООО "Усадьба".
Учитывая, арендуемый земельный участок был переведен из состава территориальной зоны Ж-3 в состав территориальных зон Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зоны памятников природы), ООО "Усадьба" обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе г.о. Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре в части, касающейся изменения местонахождения арендуемого земельного участка из территориальных зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).
На заседании Комиссии 29.08.2014 было принято решение подготовить рекомендации главе г.о. Самара о внесении изменений в Правила с зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).
Решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" внесено изменение в карту правового зонирования гор. Самары, в том числе в целевое назначение арендуемого земельного участка - изменена часть зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).
В порядке досудебного урегулирования спора Министерство направило в адрес общества претензию от 22.02.2019 исх. N Д05-01/483 с требованием произвести оплату задолженности по арендной плате и пени.
Неисполнение требований указанных в претензии послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалованный судебный акт, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).
В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения.
В пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) отмечено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, при этом самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
ООО "СТ Логистик" (арендатору) спорный земельный участок был предоставлен на основании приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области с предварительным согласованием места размещения объекта, для строительства клуба.
Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0206002:588 "для строительства клуба многоцелевого назначения".
Поскольку участок был предоставлен для определенных целей без проведения аукциона последующее изменение существующего вида его разрешенного использования, не допускалось без соблюдения особенностей, предусмотренных законом.
Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (действовавшая до введения в действие Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или что должны применяться иные последствия нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Применение указанных норм осуществляется во взаимосвязи с другим предписанием закона, регулирующим как публичные, так и гражданские правоотношения. При наличии договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельное законодательство предусматривает различные порядки и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Вместе с тем в нарушении норм, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, и пункта 1 статьи 15 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнительным соглашением от 14.07.2016 N 4 стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство малоэтажного жилого дома.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, что обществу 07.12.2012 было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса N RU63301000-109, однако приступить к строительству не смог, поскольку территориальная зона нахождения земельного участка, арендованного обществом, изменена с Ж-3 (зона среднеэтажной жилой застройки) на Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зоны памятников природы), в результате чего общество обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе г.о. Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, по результатам рассмотрения которой Думой городского округа Самара принято решение от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" территориальная зона арендуемого земельного участка была изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).
Как предусмотрено пунктом 10 постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 "Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре" собственники, землепользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) разрешенного использования недвижимости, разрешённые как основные и сопутствующие для сопутствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.
В соответствии с таблицей N 1 постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (пятый год и последующие годы) при виде строительства - строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов - 3,5 %.
За период образовавшейся задолженности с 01.01.2018 по 31.12.2018 судебные инстанции правомерно учитывали форму расчета, утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, применив показатель процента в размере 12,2 % от кадастровой стоимости, при этом учитывая вид разрешенного использования "строительство клуба многоцелевого назначения", который впоследствии был изменен на основании решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10 отмечено, вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом.
Департамент, оспаривая правильность исчисления размера задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в части размера ставки процента (3,5 % или 12,2 %), не учел, что в данном случае вид разрешенного использования земельного участка был изменен с указанной даты решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, которым были внесены изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, соответственно, территориальная зона арендованного участка была изменена на зону Ж-2, предусматривающая строительство малоэтажных жилых домов.
Таким образом, учитывая, что плата за пользование земельным участком относится к регулируемым, недействительность дополнительного соглашения от 14.07.2016 N 4, которым стороны изменили вид разрешенного использования, не имеет правового значения для применения коэффициента, поскольку он применяется в зависимости от территориальной зоны и видов разрешенного использования, устанавливающих нормативным актом публичного образования.
Поскольку уполномоченным органом не представлено аргументированных оснований для применения иного подхода начисления платы по настоящему спору, оснований для отмены судебных актов не имеется.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно произвел расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 с учетом решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 исходя из 3,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования (малоэтажная жилая застройка).
Установив факт наличия задолженности ООО "Усадьба" по арендной плате, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о правомерном удовлетворении судами исковых требований о взыскании 2 039 399 руб. 16 коп. долга и пени.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение от 14.07.2016 N 4 к договору аренды земельного участка, которым предусматривалось внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка, не прошло государственную регистрацию в связи с несоблюдением процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, и следовательно, указанное дополнительное соглашение не является заключенным и не влечет правовых последствий, отклоняется арбитражным апелляционным судом.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 разъяснено, что регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2020, принятое по делу N А55-28189/2019, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий С.Ю. Николаева
Судьи Д.А. Дегтярев
Е.В. Коршикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка