Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 года №11АП-4193/2020, А49-13790/2018

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N А49-13790/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2020 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,
судей Дегтярева Д.А., Назыровой Н.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 мая 2020 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кострицына Владимира Евгеньевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 10 февраля 2020 года по делу N А49-13790/2018 (судья Гук Н.Е.),
по иску индивидуального предпринимателя Кострицына Владимира Евгеньевича (ОГРНИП 304583505600054, ИНН 583512827604),
к Управлению муниципального имущества города Пензы (Маршала Жукова пл., д. 4, Пенза г., 440000; ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675),
третьи лица: 1) Васянин Виталий Николаевич, 2) Кострицына Валентина Петровна, 3) Сметанина Любовь Владимировна, 4) Линькова Вера Петровна, 5) Медовщиков Павел Игоревич, 6) Марин Максим Викторович, 7) Ромашин Сергей Юрьевич, 8) Ромашин Андрей Юрьевич, 9) Калашников Сергей Сергеевич, 10) Астахова Наталья Ивановна, 11) Никишина Татьяна Ефимовна, 12) Агейкин Владимир Иванович, 13) Сидорочев Юрий Валентинович, 14) Беденак Инна Николаевна, 15) Бекетов Игор Борисович, 16) Карманов Александр Анатольевич, 17) Дробова Наталья Николаевна, 18) Дробов Михаил Юрьевич, 19) Калмыков Валерий Юрьевич, 20) Фунтиков Вячеслав Александрович, 21) Ивановская Елена Вячеславовна, 22) Мелкумянц Ирина Михайловна, 23) Забродина Светлана Дмитриевна, 24) Ледяев Александр Петрович, 25) Любезнов Павел Алексеевич, 26) Калашников Вадим Сергеевич, 27) Бекетова Лариса Михайловна, 28) Кашмова Зоя Николаевна, 29) Лукичев Александр Константинович, 30) Карманова Ирина Борисовна, 31) потребительский гаражно-строительный кооператив "Богдановский",
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
без участия представителей сторон и третьих лиц,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Кострицын Владимир Евгеньевич, с учетом принятого изменения предмета иска, обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы об урегулировании разногласий по условиям пункта 3.3 договора аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Богданова, 10 и Приложению к данному договору "Расчет арендной платы Кострицын Владимир Евгеньевич" и принять абзац 1 пункта 3.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции: "Арендная плата за пользование Участком составляет: 13 426,2 рублей в год, 1118,85 рублей в месяц"; абзац 2 п. 3.3 договора в части определения арендной платы для Кострицына В.В. принять в следующей редакции: "Кострицыну Владимиру Евгеньевичу - 2081,3 рублей в год, 173,44 рублей в месяц"; Приложение к договору "Расчет арендной платы Кострицын Владимир Евгеньевич" принять в следующей редакции:
"РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ"
Кострицын Владимир Евгеньевич
(Арендатор)
(произведен в соответствии с п. 1.4 постановления правительства Пензенской области N 552- пП от 08.10.2015 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов" как 0,6% от кадастровой стоимости)
1. Адрес земельного участка: Пензенская обл., г. Пенза, ул. Богданова, з/у N 10
2. Кадастровый номер земельного участка: 58:29:3003002:742
3. Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка) 0,6%
4. Подлежит оплате в год, руб.: 2081,3
Расчет арендной платы произведен за земельный участок площадью 128,2 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 827,00 кв. м".
Определениями арбитражного суда Пензенской области от 13. 12. 2018 года и от 26. 03. 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники помещений, находящихся в нежилом здании, расположенном на спорном земельном участке: Васянин Виталий Николаевич, Кострицына Валентина Петровна, Сметанина Любовь Владимировна, Линькова Вера Петровна, Медовщиков Павел Игоревич, Марин Максим Викторович, Ромашин Сергей Юрьевич, Ромашин Андрей Юрьевич, Калашников Сергей Сергеевич, Астахова Наталья Ивановна, Никишина Татьяна Ефимовна, Агейкин Владимир Иванович, Сидорочев Юрий Валентинович, Беденак Инна Николаевна, Бекетов Игор Борисович, Карманов Александр Анатольевич, Дробова Наталья Николаевна, Дробов Михаил Юрьевич, Калмыков Валерий Юрьевич, Фунтиков Вячеслав Александрович, Ивановская Елена Вячеславовна, Мелкумянц Ирина Михайловна, Забродина Светлана Дмитриевна, Ледяев Александр Петрович, Любезнов Павел Алексеевич, Калашников Вадим Сергеевич, Бекетова Лариса Михайловна, Кашмова Зоя Николаевна, Лукичев Александр Константинович, Карманова Ирина Борисовна, ПГСК "Богдановский".
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.05.2019 по делу N А49-13790/2018 исковые требования ИП Кострицына В.В. к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11. 07. 2019 года решение Арбитражного суда Пензенской области от 17. 05. 2019 года по делу N А49-13790/2018 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2019 решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11. 07. 2019 года по делу N А49-13790/2018 отменены, поскольку не проверена правильность определения размера доли в праве на здание или помещение в нем и, как следствие, размера обязательства по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом кадастровой стоимости, включая дифференцированный подход исчисления размера арендной платы для каждого собственника помещения в зависимости от вида помещения. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 10.12.2019 на основании ст. 124 АПК РФ наименование ответчика приведено в соответствие с его учредительными документами - Управление муниципального имущества города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 10 февраля 2020 года урегулированы разногласия (с учетом условий, указанных судом), возникшие между индивидуальным предпринимателем Кострицыным Владимиром Евгеньевичем и Управлением муниципального имущества 12 города Пензы, при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Богданова, 10.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит частично отменить обжалуемое решение в части применения формулы расчета арендной платы и принять в этой части по делу новый судебный акт, а именно:
Абзац первый пункта 3.3 договора аренды земельного участка принять в следующей редакции: "Арендная плата за пользование Участком составляет: 13426 рублей 48 копеек в год, 1118 рублей 87 копеек в месяц.
Абзац второй пункта 3.3 договора аренды в части определения арендной платы для Кострицына В.Е. принять в следующей редакции: Кострицыну Владимиру Евгеньевичу - 1611 рублей 18 копеек - в год, 134 рубля 27 копеек в месяц".
Приложение к договору "Расчет арендной платы Кострицын Владимир Евгеньевич" принять в следующей редакции:
"РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ"
Кострицын Владимир Евгеньевич
(Арендатор)
1. Адрес земельного участка: Пензенская обл., г. Пенза, ул. Богданова, з/у N 10
2. Кадастровый номер земельного участка: 58:29:3003002:742
Расчет годовой арендной платы: А= Ксзу х Кр, где А-величина арендной платы. руб., Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка) 2237746,22 руб. Кр - ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка 8,25%
3. Подлежит оплате в год, руб.: 1611 руб. 18 коп.
Расчет арендной платы произведен за земельный участок площадью 99,24 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 827,00 кв. м".
В остальной части решение суда от 10 февраля 2020 года просит оставить без изменения.
Ответчик и третьи лица возражений на жалобу не направили.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции во исполнение указаний суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела, Кострицын В.Е. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в лит. А общей площадью 548,1 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Пенза, ул. Богданова, 10 (т. 1 л. д. 51, т. 3 л. д. 37).
Согласно техническому паспорту на указанное здание, данное строение состоит из трех этажей, на первом из которых расположены гаражи, на втором - гаражи и офисные помещения, на третьем этаже расположены офисные помещения (т. 2 л. д. 9-22).
Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на втором и третьем этажах данного здания (на втором этаже помещения под номерами 14-15, 15а, 17-18, на третьем этаже помещения под номерами 1-13).
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3003002:742 общей площадью 827 кв. м, разрешенное использование - административные здания, подземные, полуподземные гаражи, наземные, в том числе встроенные и/или пристроенные.
17.03.2017 истец обратился в Управление муниципального имущества администрации города Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 58:29:3003002:742 в аренду на основании п/п 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Управление муниципального имущества администрации г. Пензы подготовило и направило в адрес истца проект договора аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, по условиям которого Управление муниципального имущества администрации г. Пензы предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) здания, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003002:742 общей площадью 827 кв. м, в том числе Кострицыну В. Н. - 128,2 кв. м. Участок предоставляется под разрешенное использование, установленное в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22. 12. 2009 N 229-13/5 и в соответствии со сведениями из ЕГРП на момент заключения договора: административные здания, подземные, полуподземные гаражи, наземные, в том числе встроенные и/или пристроенные (т. 1 л. д. 90-128).
По условиям пункта 3.3 данного проекта договора арендная плата за пользование участком составляет 93073 руб. 76 коп. в год, 7756 руб. 15 коп. в месяц, в том числе для Кострицына В. Е. - 28618 руб. 53 коп. в год, 2384 руб. 88 коп. в месяц.
Согласно Приложению к данному договору, размер арендной платы, рассчитан Управлением для Кострицына В.Е. по следующей формуле: кадастровая стоимость земельного участка (2237746 руб. 22 коп.) умноженная на ставку рефинансирования ЦБ РФ, действующую на дату заключения договора аренды земельного участка (8,25% годовых). Расчет арендной платы произведен за земельный участок площадью 128, 2 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 827 кв. м (т. 1 л. д. 98).
Договор аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора подписан истцом с протоколом разногласий в части размера арендной платы. В протоколе разногласий истец предложил установить арендную плату за земельный участок в размере 13426 руб. 20 коп. в год, 1118 руб. 85 коп. в месяц и в части определения арендной платы для самого истца - 2081 руб. 30 коп в год, 173 руб. 44 коп. в месяц. Размер арендной платы за земельный участок площадью 128, 2 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 827 кв.м определен истцом в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка (2237746 руб. 22 коп.) (т. 2 л. д. 98-103).
Условия, предложенные истцом, отклонены Управлением письмом от 31. 01. 2019 года (т. 2 л. д. 112-114).
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, между сторонами возникли разногласия в отношении размера арендной платы за пользование участком и в порядке урегулирования разногласий стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Доводы апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом и отклоняются, поскольку при новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Пензенской области выполнены указания суда кассационной инстанции, с учетом условий, указанных судом, урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, исходя из нижеследующего.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок заключения договора, когда это обязательно для одной из сторон.
Материалы дела подтверждают, что сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, отклонение протокола разногласий Управлением.
В силу п. 4 ст. 455 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, разногласия по размеру арендной платы за земельный участок. Между сторонами возник преддоговорный спор, разрешенный судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательства по делу подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003002:742 общей площадью 827 кв. м расположен в границах муниципального образования город Пенза и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляется в аренду в соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 39.1, подпунктом 9 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
На земельном участке с кадастровым номером 58:29:3003002:742 расположено 3-х этажное здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам на праве собственности.
В соответствии с пунктами 2, 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Использование земли в Российской Федерации в силу ст. 65 Земельного кодекса РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержден Постановлением Правительства Пензенской области от 08. 10. 2015 года N 552-пП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов".
Разделом 2 указанного Порядка установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка (пункт 2.1 Порядка).
Расчет размера арендной платы, подлежащий оплате истцом, рассчитан Управлением по указанной формуле.
Возражая против данного расчета, истец в исковом заявлении и в апелляционной жалобе ссылается на то, что размер арендной платы для него должен быть рассчитан в соответствии с п. 1.4 раздела 1 Порядка, то есть в размере 0,6 % от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок предоставлен для размещения гаражей.
Доводы истца основаны на неверном толковании норм права, а потому обоснованно отклонены арбитражным судом первой инстанции.
Так, в соответствии с пунктом 1.4. Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08. 10. 2015 года N 552-пП, в случае предоставления земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и предоставленного в аренду без торгов, годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 0,6 % от кадастровой стоимости в отношении: а) земельного участка, предоставленного гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, размещения гаражей, индивидуальных жилых домов.
Таким образом, арендная плата в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка может быть начислена только в отношении земельного участка, предоставленного для размещения гаражей.
Вместе с тем, из проекта договора аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора следует, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003002:742 общей площадью 827 кв. м предоставляется в аренду для размещения административного здания, подземных, полуподземных гаражей, наземных, в том числе встроенных и/или пристроенных.
На указанном земельном участке расположены не отдельно возведенные гаражи, а трехэтажное здание, состоящее из гаражей и офисных помещений, которые занимают часть второго этажа и весь третий этаж.
Данное здание являлось самовольной постройкой и было введено в гражданский оборот решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.09.2005 по делу N А49- 5729/2005 как трехэтажное здание лит. А, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Богданова, 10 (т. 1 л. д. 47-49).
Из положений Постановления Правительства Пензенской области от 08. 10. 2015 года N 552-пП следует, что по своей правовой природе арендная плата в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка является льготной на территории Пензенской области, которая начисляется отдельным участникам гражданского оборота, в данном случае тем лицам, которые используют земельные участки для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, размещение гаражей, индивидуальных жилых домов).
Учитывая, что на земельном участке размещено нежилое здание, состоящее не только из гаражей, но и из коммерческих нежилых помещений - офисов и истец является собственником именно данных нежилых помещений, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что истец не относится к лицам, которым пунктом 1.4 Порядка предоставлены преимущества перед другими арендаторами земельных участков уплачивать арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено п. 2.1 Порядка, а потому размер арендной платы для истца подлежит исчислению по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.
Требования истца в этой части заявлены необоснованно Арбитражный суд Пензенской области верно отказал в их удовлетворении.
Истцом в разногласия заявлен и размер арендной платы за весь земельный участок в целом.
Согласно абзацу 1 пункта 3.3 проекта договора аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора, арендная плата за пользование участком составляет 93073 руб. 76 коп. в год, 7756 руб. 15 коп. в месяц.
Из письменных объяснений ответчика следует, что годовой размер арендной платы определен суммарно, путем сложения арендной платы, рассчитанной для каждого соарендатора отдельно.
Истец просит определить размер арендной платы за весь земельный участок в соответствии с пунктом 1.4. Порядка, то есть в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Предложенная истцом редакция абзаца 1 п. 3.3 спорного договора противоречит нормативному регулированию определения размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Поскольку в данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:3003002:742 является многофункциональным, так как земельный участок предоставлен для размещения административных зданий, гаражей, паркингов.
Постановлением Правительства Пензенской области от 08. 10. 2015 года N 552-пП порядок определения размера арендной платы за земельные участки с многофункциональным видом пользования не предусмотрен.
Указанным нормативным актом предусмотрен порядок расчета годового размера арендной платы для лиц, которые используют земельные участки для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, размещение гаражей, индивидуальных жилых домов). В этом случае предусмотрен льготный размер арендной платы, то есть в размере 0,6 % от кадастровой стоимости.
Для остальных пользователей земельных участков годовой размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка; Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.
Системные положения п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ указывают, что целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом специфики правового режима для исчисления регулируемой платы выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.
Согласно пункту 2.1.16 Методических указаний, действующих до 01.03.2019, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка; следовательно, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.
Аналогичные положения изложены в пункте 20 Порядка определения кадастровой стоимости.
Учитывая правовую технику, сформулированную в методических указаниях, поправочные коэффициенты при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования стали также выбираться не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения, а также с учетом фактического использования под иными видами, которыми и устанавливался наибольшим по значению коэффициент.
Судом первой инстанции верно указано, что при использовании земельного участка, несколькими арендодателями не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВС РФ от 21.08.2019 N 309-ЭС19- 1374).
Определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.
Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При отсутствии дифференцированного подхода при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается и принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении N 582, поскольку это приведет к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.
Следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что примененный ответчиком порядок расчета размера арендной платы не входит в противоречие с Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 N 552-пП и согласуется с закрепленным в Постановлении Правительства РФ от 16. 07. 2009 N 582 принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Анализ правовых норм во взаимосвязи с установленными по делу обстоятельствами позволил суду первой инстанции сделать верный вывод о том, что исковые требования ИП Кострицына В.Е. о принятии абзаца 1 п. 3.3 спорного договора в его редакции, так же являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции установлено, что площадь земельного участка, из которой рассчитана арендная плата для Кострицына В. Е., определена ответчиком неверно, и, как следствие, ответчиком неверно определен годовой размер арендной платы за весь земельный участок по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и годовой размер арендной платы для Кострицына В.Е.
Согласно сообщению Управления Росреестра по Пензенской области от 19.07.2019 общая площадь здания, расположенного в здании по адресу: г. Пенза, ул. Богданова, 10, составляет 1553,4 кв. м (т. 4 л. д. 115).
Кострицын В. Е. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в лит. А общей площадью 548,1 кв. м, расположенного в указанном здании (т. 1 л. д. 51, т. 3 л. д. 37).
Соответственно, 1/3 доля истца в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 548,1 кв. м, составляет 182,7 кв. м (548,1 кв.м.: 1/3 доли). Поскольку площадь здания составляет 1553,4 кв. м, то, следовательно, истец является собственником 12/100 долей в праве на указанное здание ((182,7 кв.м. х 100%) : 1553,4 кв.м.).
По правилам п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Таким образом, размер обязательства истца по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка соразмерен 12/100 долям в праве собственности на здание.
Следовательно, судом первой инстанции верно определено, что расчет арендной платы для Кострицына В.Е. должен производиться исходя из площади земельного участка равного 99,24 кв. м, являющейся частью земельного участка общей площадью 827,00 кв. м (827 кв.м. х 12/100 долей), а не 128,2 кв. м, как рассчитал ответчик.
Представитель истца просил рассмотреть иск в объеме заявленных требований и определить размер арендной платы для истца за пользование частью земельного участка площадью 128, 2 кв. м.
Вместе с тем, в силу положений ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, если предложенная стороной редакция договора, заключение которого является обязательным, противоречит законодательству, суду необходимо указать условия, на которых должен быть заключен такой договор.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал необходимым урегулировать возникшие разногласия путем принятия спорных пунктов договора в редакции суда с целью внесения определенности в правоотношения сторон и урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора.
Доводы апелляционной жалобы противоречат сложившейся судебной практике, в связи с чем подлежат отклонению апелляционным судом.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, учтены при вынесении решения, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, иные доводы рассмотрены и оценены верно судом первой инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а лишь свидетельствуют о несогласии с вынесенным решением суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 10 февраля 2020 года по делу N А49-13790/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кострицына Владимира Евгеньевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Председательствующий Е.В. Коршикова
Судьи Д.А. Дегтярев
Н.Б. Назырова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка